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吴晓灵:住房政策要回归基本生活需求

2010年03月04日08:35财经国家周刊吴晓灵我要评论(0)
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形成政策合力

为确保国家住房政策切实发挥应有作用,需要在财政、土地、金融和税收等方面制定相应的配套政策措施,以形成政策合力。

大力推进财政体制改革的进一步深化,是解决房地产问题非常重要的一环。应尽快建立中央与地方事权、财力相匹配的财政体制,减轻地方政府对“土地财政”的过度依赖,专心履行好公共服务职能。

目前,地方政府承担的责任(事权)远远超出其可支配财力,导致其不得不依靠“卖地”等预算外和非税收入维持本级预算收支平衡,从而形成对高地价和高房价的潜在驱动。

要合理调整中央政府和地方政府事权和财权的划分,按照财力与事权相匹配的原则,赋予地方政府与其必要支出相当的正常收入来源渠道,改变地方政府对“土地财政”的过度依赖,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。

要完善住房登记制度,实现住房登记信息公开、透明,推进各地住房登记系统互联互通,以方便查询。这样做的主要目的,既是为今后开征财产税提供计税依据,同时也是为将来建立财产登记制度奠定基础,进而为反腐倡廉、实行官员财产申报制度做好必要的准备。

要继续深化土地管理和土地出让制度改革,确保保障性住房土地供应,健全完善土地招拍挂制度。

对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式:对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓等房屋用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。对于普通商品房建设用地应采取综合指标招拍挂方式,综合考虑地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩(开发面积、房屋质量、节能环保技术应用等)、消费者评价、企业纳税情况和社会责任等多种指标,选拔出真正能够为消费者提供品质高、服务好、可接受房价的房地产开发企业。

要对不同的房地产开发企业和购房者实行差异化的信贷政策,以体现住房政策的导向性作用。

投资廉租房、经济适用房和公租房等保障性住房的房地产开发企业,国家可对其贷款进行贴息,并允许金融机构对其发放20~30年的房地产开发贷款。

贷款购买第一套自住房或第二套改善性住房的购房者,按人均住房免税面积应给予贷款贴息,或者按人均住房免税面积享受首付款优惠和贷款利率优惠等政策,切实保障居民基本住房需求。

对贷款购买第二套非改善性住房和多套住房的购房者,要维持较高的首付按揭,目前可为四成,以减少住房市场的需求压力。视当地房地产市场发展情况,必要时还可以提高此类房贷的首付比例和贷款利率,坚决抑制投机炒房行为。

最后,为抑制炒房投机行为,房地产税收政策应保持基本稳定。政策多变、朝令夕改更容易引发投机盛行。税收政策还应鼓励投资出租房屋,抑制房屋炒作交易。

(作者系全国人大常委会委员、财经委副主任委员,前中国人民银行副行长)

[责任编辑:appleli]

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