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吴晓灵:住房政策要回归基本生活需求

2010年03月04日08:35财经国家周刊吴晓灵我要评论(0)
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保障性住房供给政策多样化

对中等和低收入群体的住房应实施以货币补贴为主、实物配租配售为辅的政策,以解决廉租房和经济适用房、公租房需求者的货币不足问题。对不居住在政府房源中的中等和低收入居民可实行货币补贴,补贴标准按居民住房目标的人均面积、房价和家庭收入为基数计算。对生活确有困难家庭可酌情采取实物配房形式,确保其最基本的生存和居住条件。

配租配售房屋及补贴金额既要让住房者能有安生之地,又要让其有增加收入进一步改善居住条件的动力。各地是采取货币补贴方式还是实行住房实物配租配售,由地方政府因地制宜或者由当地居民自行选择。

针对上述两类保障性住房供给政策,落实的关键在于明确掌握申请人及其家庭成员实际收入情况,以此作为提供住房的依据。必须确保保障性住房分配情况和申请人家庭收入等信息公正、公开、透明、可查,随时接受各方面监督,并根据申请人家庭收入变化及时做出调整,避免不符合条件的家庭占用有限的保障性住房资源。

同时,政府要通过收购和改造旧住宅、建设适用的新住宅等措施,向市场大量提供廉租房、经济适用房和公租房等,有效解决保障性住房的供应缺口。

此外,政府还要通过税收政策公平地保障每个公民的基本住房需求,抑制过高的住房需求。

利用财产税调控市场

抑制房地产市场投机行为,国际上通用的最有效办法就是征收住宅保有环节的财产税,提高住房持有成本。目前我国房屋空置率较高,在一些热点城市尤为严重,潜伏着泡沫风险。空置率之所以高,与我国住房保有成本低有很大关系。仅仅增加房屋交易成本是没有用的,因为交易环节的税费成本最终会转移到买房一方,对房屋出售者没有影响。只有通过财产税提高持有住房的成本,才能够改变投机购房者的成本收益曲线,促使其将房屋出租或者出售以增加住宅供应,同时增加住房保有成本也能促进居民合理消费,减少不必要的住房需求。

应该说,目前开征财产税已经不是技术问题,而是决心问题。只要政府下定决心,突破利益相关方的掣肘,尽快开征财产税,就能够有效抑制住房市场的过度投机行为,逐渐化解泡沫风险。

现在国家已确立了发展小城镇的政策,尽快出台财产税有利于引导小城镇的住房建设和合理消费,节约用地。

同时,要对所有公民按人均基本住房标准免征同等面积的财产税。

为保证社会公平和减少财产税出台的阻力,应以不增加大绝大多数人负担为基础。可考虑实行按人均基本住房标准免征财产税的政策,比如按人均30平方米确定住房免税面积。居住在廉租房、经济适用房和公租房中的家庭基本不用缴纳财产税;拥有商品房的人即使购买了非常昂贵的房子,如果是小户型,人均住房面积小于住房免税标准的,也有可能不用纳税。人均住房免税面积标准可根据当地实际情况制定,各地应有所不同,原则上是大城市少、小城市多,东部地区少、中西部地区多,城市少、农村多,全国总体控制在人均25-35平方米之间。

但对住房超出人均住房免税面积的部分征收财产税,对容积率低的房屋超过免税面积的部分还可以提高税率,以调节过度的住房需求。

对特殊人群,如公务员、国家或企业急需的高端人才等,可由国家或企业对住房者给予一定的财产税补贴,公务员可按国家规定的住房标准与当地人均住房免税面积之差获得纳税补贴。

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