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叶檀:“两会”前房地产新政呼之欲出

2010年03月02日04:59每日经济新闻叶檀我要评论(0)
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在巨大的民意呼吁下,各方对民意作出回应。

2月27日,国务院总理温家宝受中国政府网和新华网联合邀请,与网友对话时,以很大的篇幅提到了房地产市场。由此看来,房产新政呼之欲出。

温总理表示,“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”。这是一个公开的承诺。

实现承诺靠四条措施:一是增加保障性住房;二是鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。由于我们的国情,我们把重点应该放在低价位和小户型,政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持;第三,要抑制投机性和投资性的住房,主要是采取经济和法律手段;第四,要管好市场。政府有责任管好房地产市场,就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

上述四条措施是搭建房地产市场的四根梁柱。简言之,是保持两个平衡:保障性住房与商品房的平衡,保持高档房与普通商品房的平衡;抑制投资性与投机性住房,主要采取的是经济与法律手段,其中税收、货币手段并不可少;惩处市场秩序的破坏者。

在影响面大的举措出台之前,一些较为严厉的手段纷纷出台尝试市场反应。一是各地对闲置地的处置越来越严格。广州市最新出台的《闲置土地处理办法》3月1日起实施。该《办法》规定,被认定为闲置土地的,将按出让或划拨土地价款的20%一次性征收闲置费,土地闲置增值后,开发商还要补交“增值地价”;二是房贷优惠利率基本取消,目前各地首套房首付纷纷提高至3成,7折利率已成“空壳”,二套房贷则更是空前“难产”,申请周期大大延长,银监会对于信贷的风险控制将越来越严格;三是各地出台的地方房地产政策,将保障房用地纳入全年土地供应范围。“京版11条”推出“两个50%”,即2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上;新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

房地产新政呼之欲出,重点是建保障性住房,打击违法违规行为,从税收与信贷上鼓励小户型住房。抑制投资投机性购房目前是提高按揭成本、增加交易税,至于物业税等持有税有待“两会”揭晓答案。

抑制投资、投机性购房遭遇的拦路虎是既得利益在税收方面的阻挠。抑制投资、投机性购房是人多地少的自然资源贫乏国的必然选择。最好的财政手段是征收物业税,这会遭遇巨大的阻挠。掌握房地产资源的人会向民众游说,表示征收物业税是对所有拥有物业者产权的剥夺,到目前为止,网络上反对物业税最大的声音就来自于对所有者产权的保护。越是及早公开信息、越是提前声明对于产权的重视、越是保护普通物业所有者的利益,越是能够抵挡既得利益者假借民粹的侵袭。

谣言止于智者,恐慌止于信息公开,安全感基于对法律的信任。没有这三点,政府推出的任何举措,即使于民有利,同样会遭遇严峻的质疑。

增加保障性住房最大的障碍是地方财政。地方政府通过卖地财政获得公共支出资金的很大一部分,2010年之所以沿海发达地区地方政府以50%左右的土地投入保障性住房,是因为2009年红火的房地产市场保障了收入来源,而中西部地区无法完成保障规划,只能指望更多的中央拨款。如果地方税费问题不解决,房地产就会陷入以商品房税费养地方政府、以商品房税费养保障性住房的怪圈,房地产热了要冷、冷了盼热,无穷无尽,没有了局。

房地产的正常化、房地产的市场化是与中国的税费结构改革联系在一起的,地方政府能够通过消费、通过企业获得生存的税收,是地方政府摆脱房地产、也是房地产不再成为经济鸦片的前提。

国家统计局告诉了我们原因:2009年12月25日,国家统计局公布的第二次全国经济普查结果显示,2008年房地产企业主营业务收入30586.5亿元,比2004年增长107.5%;房地产企业实收资本33052.4亿元,营业利润3861.3亿元,分别较2004年增长123.2%和290.4%。更不必提房地产利益链条中存在的贪腐现象。

房地产市场阳光化是房地产市场合理化、市场化的前提。实现房地产新政,是个伟大的理想,不仅需要税费改革、经济结构转型的配合,还必须扼制利益链条上的资源掌握者政府、开发商、银行等的贪欲。

[责任编辑:maelzhang]

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