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揭秘炒房团利益链:开发商需要炒房团

2010年03月01日02:38第一财经日报张捷我要评论(0)
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温州富商、山西煤老板,这一批批“炒房团”,被认为是中国房地产市场的一股重要力量,参与了高额利润的分配。

炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参与房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?

对于外人来说,这的确是一个难解之谜。《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生,阐述他理解的炒房团利益链条。张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师,同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师,在房地产行业顶端从业多年。

在张捷看来,炒房团的核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制,是在房地产开发商资金链条进展的背景下,以某种方式为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。

张捷先生阐释的运作逻辑,超出我们简单理解的炒房团运作模式。本报特刊登此文,呼唤更多的行业讨论。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性,都应该采取措施,从源头上杜绝此类投机运作方式,释放炒房团获取的巨额利益,真正给高房价下调创造空间。

开发商主动勾结,利润实为银行信贷利率与民间利率之差,房价上涨是其次。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量,消弭这部分利润才是最可行的治本之策。

只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密。

据笔者了解,属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱离于公众的视线之外。

真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。

炒房的利润来源

几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。

即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商。

在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大。更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于赌博了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。

炒房团真正的利益来源,是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过10%,但民间信贷利率一般是月息2%~5%,还要以复利计算。综合到年息,最高能超过100%。

在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。

在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。

可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房与现房的差价,以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映。

对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一,后面的内容是介绍如何实现这一点。

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