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冯科:中国房地产泡沫是否可能迸裂?

2010年02月27日11:01腾讯财经我要评论(0)
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最近,国际、国内经济学专家热议中国的房地产泡沫问题,但对房地产泡沫发生的程度及其迸裂的时间存在较大的分歧。国际专家大部分认为中国的房地产泡沫是全面的,泡沫迸裂就在当下。而国内的专家认为情况不是那么悲观、泡沫不可能在近期迸裂。

首先,我们来判断一下是否存在泡沫以及泡沫的程度如何?2009年底,中国核心城市如北京、上海、深圳、广州等地的房价普遍比年初涨了50%-150%,超过了2007年的历史高点。同时,全国各地“地王”不断涌现,2009年地方政府的土地出让金收入也创下历史纪录。直接从现象观测,中国的房地产市场的确存在泡沫。那么,中国房地产市场的泡沫是局部的还是全面的?客观地看,中国的房地产市场的泡沫只能说是局部的,而不能说是全面的,毕竟大部分二、三线城市的房价仍处于理性的范围。而且,中央政府在2009年底重新启动地产宏观调控,有效抑制了房价继续疯涨的态势。只不过与此相成巨大反差的是,海南的房价受到海南国际旅游岛零关税、免签证、发展博彩业等政策的刺激,快速大幅攀升,引起国际上部分专家对中国房地产市场的特别关注,进而引发对中国房地产市场的泡沫是否立即迸裂的争论。

海南岛一些城市的房价可谓一日一价,三亚、海口、琼海等地的房价进入2010年以后,每平方米日涨数百元稀松平常、日涨千元不足为奇、日涨数千元也偶尔可见。岛外5000亿-6000亿的资金枕戈待旦,随时准备杀入海南房地产市场。绝大部分准备投资海南地产的投资客认为,海南的房价、地价在未来三年内都处于上升阶段,所以只要现在买到地、买到房就一定能赚钱。在这些预期的推动下,海南的地产市场短期出现一些泡沫在所难免。而海南省政府为了避免房地产泡沫的扩大,采取了暂缓土地批租的政策,从防范风险的动机上无可置喙,但客观效果却加剧了土地供需失衡的局势,使得海南房价理性回落的可能性减小。即便如此,要判断海南的房地产泡沫在近期内破裂似乎并不可信。判断中国房地产泡沫近期迸裂更不可信。

理由是处于反危机阶段的中国必须依赖房地产行业。2008年,次债危机来袭,对中国的出口造成巨大的影响,过往十年出口对GDP的带动每年都在正的两个百分点左右,而最近两年,出口对GDP的拉动由正的两个百分点转为负的两个百分点,这样一来一去,中国的GDP增长率将损失4个百分点。为此,中国政府在2008年第四季度采取了反危机的宏观经济政策,在消费短期难以启动的情况下,全面扩大投资。近两年,固定资产投资增长率保持在年增长率32%水平之上,用固定资产投资对GDP的拉动来弥补出口对GDP的负向拉动。而固定资产投资大部分投入了城市的基础设施建设,这些投资成本的分摊要依靠房地产行业,也就是需要房价、地价保持一定的增幅才能保证政府的固定资产投资有合适的回报。

非常有意思的是,中国政府对房地产市场的调控措施在2007、2008、2009年之间具有戏剧性的变化。2007年在感受美国房地产市场泡沫破裂对经济的冲击的巨大力度之下,开始于2007年10月份恢复2000年以来放弃的银行信贷指标计划严格控制房地产信贷发放,导致2007年第四季度到2008年第一季度,房地产市场的季度低迷;到了2008年9月15日,美国雷曼兄弟公司倒闭,让中国政府感受到出口衰退的压力,进而从防经济过热、防通货膨胀的经济政策转向全面的反危机、刺激经济的政策,同时对房地产市场也采取刺激的政策,这样才有2009年二季度以后,房地产市场强力反弹、房价节节攀升的局面。到了2009年第四季度,随着迪拜事件的爆发,中国政府意识到放任房地产市场发展可能会导致经济泡沫扩大并迸裂,因而从2009年第四季度开始了一直持续到现在的本轮房地产调控。但政府调控的目标不是要求房价大幅度下降,而是希望房价不要继续疯涨。其实,房价的上涨与货币供应量和信贷供应量密切相关。2009年全年,新增贷款总量接近10万亿。而在过往的五年即2003年至2008年,每年平均新增贷款在3.3万亿。一下子扩张了三倍的信贷供应量将房价快速推高。此外,房地产作为一种最终产品,其成本还取决于中间产品的价格。建造房屋所使用最多的材料为钢材与水泥。而生产钢材和水泥的原材料为铁矿石、煤炭等。这些资源品的价格在近年持续呈现上涨趋势。特别是铁矿石,其价格决定不在中国政府的掌控之中,即便在全球金融危机的阶段,其价格仍然处于一个上升的状态。而中国虽然拥有许多煤炭资源,但处于工业化加速阶段的中国,工业存在重型化的趋势,工业对能源的消耗呈现一个快速增长的态势,在这种情况下,煤炭价格不太可能不涨价。另一方面,房地产的建造需要大量的劳动力。近年,在《劳动法》颁布之后,营造单位的用工成本直线上升。可见,构成房地产直接成本的钢材、水泥、劳动力都呈现上升趋势,从会计学重置成本的角度看,房地产价格上涨似乎在所难免。它是生产价格指数从上游向下游传导的一种必然结果。再者,中国处于工业化、城市化的加速阶段,数亿从农村进入城市、从小城市进入大中城市的居民对住房有刚性需求。所以,指望几条临时性政策让房价大幅下跌的可能性不大。

既然工业制造业的产能存在过剩,中国反危机需要房地产行业来消化钢铁、水泥、建材、家电等相关行业过剩的产能;为弥补出口下滑所带来的增长率的损失,中国需要启动与房地产密切相关的固定资产投资刺激经济。因此,中国政府对房地产采取的是既不打死、也不放任政策。中国政府面对房地产市场有三个可能局面:1、没有泡沫;2、存在局部泡沫;3、存在全面泡沫。完全没有泡沫是不可能的理想状态,而局部存在泡沫是可能的现实状态。既然局部存在泡沫,那么将这些泡沫挤向自住市场还是投资市场好些?答案不言而喻,当然是投资市场。那么像北京、上海、深圳、广州等大型城市的投资市场和自住市场很难区分,因此采取对整体市场调控与抑制的政策无疑是正确的,而对海南岛的投资市场采取宽容政策无疑是明智的,因为海南岛本地人口稀少、本地居民的住房矛盾并不尖锐。在海南购房者大部分属于“候鸟”,一般只会在每年冬季住上1-3个月。属于典型的投资客。既然是投资,在享受收益的同时就要承担风险。可见,中国政府允许局部泡沫存在、控制全面泡沫发展,开辟海南岛房地产投资市场吸收过剩的货币,算得上一种极其富有智慧的政策。

无论从哪个角度看,处于反危机阶段的中国不太可能存在房地产泡沫迸裂的问题。

(作者为北京大学经济所房地产金融研究中心主任)

[责任编辑:azurezeng]

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