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二三线城市楼市实录:涌动的买房潮

2010年02月26日03:30第一财经日报我要评论(0)
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去年底召开的中央经济工作会议,提出了积极稳妥地推进城镇化进程,一改以往城市化的提法,一时间,地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的议论。的确,在过往数年国内房地产市场的发展过程中,一线城市房价大幅上涨的现实部分掩盖了二三线城市地产市场隐含的机会。

这种状况正在发生改变。随着一线城市房价和地价越来越高,开发商的拿地成本和难度都在不断上升。在这一背景下,广大的二三线城市对那些大开发商而言,就意味着更广阔的市场机会。以万科去年新增的土地储备中,绝大多数都在二三线城市为例,就非常充分地体现了这一市场趋势。

虽然这些城市的购房需求以当地人为主,房价涨幅不可能如一线城市般迅猛,但这也意味着风险相对较低。而拿地成本较低对那些在一线城市已难以大展身手的全国性开发商而言,更是非常大的吸引。因此,深耕二三线城市,将成为诸多开发商未来的工作重点。只是,二三线城市的楼市,能否延续一线城市过往的“疯狂”,成为未来地产市场的新引擎,仍有待观察。

济南:全运会助力楼市_北部“处女地”今年有大戏

刚刚过去的2009年,一直不温不火的济南楼市,着实考验了一下购房者的想象力。从去年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房,今年1月,国家一连串调控楼市的政策,又使济南楼市一下子降了温。

“成交量大概下降了50%,购房者都在观望,不过价格目前倒还没有降下来。”21世纪不动产负责济南区域的凯盛投资公司董事刘超告诉记者。

刘超在济南经营房地产多年,他回忆,从2009年下半年开始,济南的房价迅速上涨,“平均每平方米涨了千元左右,去年12月份的时候,甚至出现一套房子好几个人抢,想砍价都没有机会的情况。”

与之相伴的是2009年下半年,济南的“地王”多次易主,很多有实力的国有企业纷纷涉足济南的房地产业,将济南的地价逐渐推高。

据记者了解,济南的楼市在2009年迅速升温,首先得益于全运会举办权的刺激。在济南被确定为第十一届全运会的承办城市之后,济南的城市建设开始提速。

而在全运会临近时,济南东部地区奥体中心附近的一些楼盘价格就开始顺势大涨,目前价格大都在每平方米1万元以上,明显高于济南楼市6000元/平方米左右的均价及其他区域的楼盘价格。

与此同时,济南中心区的房价在金地集团等知名房企的带动下迅速拉开层次。记者在春节期间来到位于济南市中心文化东路与山大路交汇处的一处楼盘,工作人员说,这一楼盘中的前两栋早在一年前就开始销售并基本售罄,当时的均价只有每平方米8000多元,而现在刚开盘的三号楼,均价已经达到每平方米12000元左右了。

国家发改委和国家统计局公布的去年12月全国房价统计中也显示,济南房屋销售价格在12月同比上涨4.6%,新建住房同比上涨5%,二手房同比上涨4.8%。相比全国的其他城市来说,济南房价的涨幅仍处中等水平。

不过,在进入2010年后,济南的楼市忽然冷却下来,几乎没有什么成交量,仿佛回到了2008年低迷时。对此,刘超认为,包括二手房营业税恢复、二套房贷收紧、准备金率上调等一连串的有关楼市的政策在岁末年初接二连三出台,的确对济南的房产交易带来了实质的影响。

原本打算在济南市中心和平路附近购房的李先生就表示,目前国内一些地方的房价已经开始下跌,肯定也会影响到济南,之后济南的房价也有可能下降,因此打算持币观望一段时间再说。

也许正是由于目前购房者都处于观望期,春节期间济南各大楼盘几乎都选择闭门放假,销售人员也都回家过年,直到初七、初八才恢复销售,希望重新迎来一个楼市的“小阳春”。

而对于新一年的房价走势,刘超认为还是会慢慢稳步上升,“与深圳、上海等一线城市相比,济南的房市没有过量的炒作和投机,大部分属于购买自住房,这部分的比例在50%左右,投资需求最多占10%~20%,而且目前棚户区改造和为数众多的市政工程拆迁量都很大,另外我所接触的一些中高端客户,仍希望不断改善住房条件,换更大更好的房子,这部分的比例在30%左右,因此济南的楼市还是有很大的刚性需求的。此外,从全国总体以及同等级的城市来看,济南目前的房价也并不高。”

事实上,全运会召开后,济南的市政建设和改造也的确没有停止。市中心在随着奥体中心的竣工进行东扩,小清河、大明湖拆迁改造、京沪高铁济南西客站全面开工,都是足以使济南面貌发生巨变的工程。

刘超告诉记者,全运会后,高铁有望成为推动城市建设的又一启动器。京沪高铁济南西客站位于济南市的西部,目前正在如火如荼地建设中,此前济南人“住东不住西”的观念,很可能因为高铁概念的撬动而转变,甚至有可能迎来一批具有前瞻性的投资者。

此外,对于济南房地产市场来说,北部区域还是唯一未被开垦的“处女地”。去年年底,鑫苑、北大资源等几家成熟房企已经将北部区域几个规模地块收入囊中,记者咨询多位房产界人士发现,北部区域也很可能上演2010年济南地产市场的重头戏。

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