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房地产:触发楼市长期阶段性拐点的因素

2010年02月25日16:34东方网莫尼塔 王沛我要评论(0)
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报告提要:

是什么因素触发了楼市的长期阶段性拐点?

部分投资者担忧我们当前已经开始逐渐遭遇中国楼市的长期拐点,亦即担心过去5年中的地产投资和销售增速已经成为一段永远不可复现的历史,我们在本报告中对各国的类似历史做了横向比较,以试图发现楼市长期阶段性拐点发生背后的驱动因素。最终,我们认为城市化速度的放缓可能是楼市出现长期阶段性拐点的一种重要原因。

中国城市化仍在加速:受经济增长和内生机制共同作用

中国的城市化进程从建国之后出现了两次明显的加速过程,一次是发生在1978年,即改革开放之后,一次是发生在1995年,当年城市化率正好在30%左右。迄今为止,中国的城市化进程仍然处在“加速阶段”内。

正弦波曲线上升过程:古典城市化模型

根据美国城市地理学家诺瑟姆(Ray.M.Northam)的研究,发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。据此推断,城市化历程中会经历一个加速的拐点以及一个放缓的拐点。

地产的长期阶段性拐点一般滞后城市化拐点2-4年

在我们所观测的9个国家中(由于数据原因,韩国和菲律宾未能观测到城市化拐点时地产业的表现),有4个国家在城市化拐点出现后,房地产行业也表现出相应的行情。马来西亚和葡萄牙在城市化开始加速后,房地产业随即开始加速发展。而日本,法国,马来西亚在城市化放缓时,房地产业也随之回落。城市化的拐点与房地产周期的拐点通常并不一致,一般房地产业的拐点会滞后于城市化拐点2-4年。

[责任编辑:zhouzhuang]

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