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莫成待宰羔羊 中国老百姓买房5大致命误区

2010年02月24日06:13新民网我要评论(0)
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在邹涛多年的本着“致力于居者有其屋”理念的一线调研实战中,无论是三年不买房行动还是万人购房团、无论是邹涛REITS还是邹涛房产理财俱乐部,无论是在邹涛官方QQ群还是在VIP投资俱乐部,邹涛每天都要接触全国各地形形色色的卖房者和买房者,在定期举行的万人购房团与邹涛REITS房产理财俱乐部VIP内部研讨会上,邹涛发现在购房问题上,深深地感到很多善良的老百姓对于购房知识是基本缺失的,有的甚至连最明显的陷阱也看不出,更不用说“对付”那些卖方市场上的经过专业营销策划高手培训后的“销售手段”了,普通老百姓在买房时成为任人宰割的羔羊也就很自然了。

房地产市场上充斥了太多形形色色的“专家”,很多都是站着说话不腰疼的角色,有的是官方的政治传声筒,有的是房地产业链上的直接受益者,还有的只是为了迎合百姓心理的情绪化宣泄,而更多的,连自己都没签过哪怕是一次购房合同体验过一线的真实民意现状,当这个市场上的大多数人被利益的言论所左右的时候,最后受伤的永远是无数善良的老百姓。而真正提供实际操作经验让买房者减少损失的却少之又少。最可悲的是,一些市民总是对所谓的专家言论只根据自己的喜好来评价和决策,最后深受打击,精神和经济都白白遭遇损失。

我想,任何一个有良知和责任感的公民,都有一种责任和义务,要为大家做点什么。

那么,在这个商业利益至上的浮躁社会里,作为普通老百姓如何才能在买房问题上做到知己知彼?如何才能避免陷入那些让自己上套的致命误区?如何才能学会和掌握一些最简单最真实最实用的购房经验和技巧不至于让自己白白损失血汗钱呢?根据邹涛多年来的实践、暗访和调研,在此为万人购房团和万人团购网的会员朋友分享几点实战经验,希望对大家购房决策时有所实际帮助:

中国老百姓买房的致命误区之一:买房总是知己不知彼。

具体表现在:

1、不看清楼盘的营销手段:

(1)谁在售楼处卖楼:严格来说,很多购房者到现在都还不知道,在中国几乎所有的楼盘售楼处现场的售楼人员,其实并不是开发商的人,一般来说,一个楼盘有投资商、开发商、承建商(包括规划、设计、景观等)、销售商(包括营销推广商)。其中投资商负责筹集楼盘建设资金,开发商只负责项目的整体开发运作;承建商即建筑商负责楼盘的具体施工;房地产行业的规则是,大部分楼盘建设好后开发商本身并不会直接去卖楼,而是会找一家楼盘销售代理中介公司由其负责整体销售,一般是按楼盘总销售平方面积进行核算,开发商按项目总销售面积支付给代理销售公司作为总代理费用,这其中,代理中介公司需要支付现场售楼人员1%-3%的佣金,比如说:现场售楼人员卖一套100万的房子,可以拿到1万-3万元的佣金。事实上这些代理费用、售楼人员的佣金等费用最终还是加在羊毛(购房者)身上的。一些比较稀有畅销的楼盘,开发商还会收取代理公司的保证金作为对代理中介公司的制约。开发商与代理公司商定销售代理费用签订代理销售合作协议后,由该中介公司负责楼盘的具体现场接待看房、签约等事宜。所以大家在楼盘售楼处现场看到得售楼人员是中介公司派出的人员,有的楼盘售楼处售楼人员会直接用其代理公司的名片,但一些楼盘的中介人员为迷惑购房者以方便销售,连名片都只会印“XX楼盘销售中心的字样,给购房者造成他们就是开发商的人的误区。楼价之所以高,跟楼盘的营销代理费用也有关系,但一直以来,开发商还是要依赖代理公司卖楼。

因为中介售楼人员的基本工资都很低,一般都是靠卖楼拿佣金,所以很多售楼人员在具体的销售过程中就会不负责地夸大其词、乱许诺、乱承诺以促进成交,楼盘卖完后他们就撤了,那些当初卖楼时说得很好的什么规划啊承诺啊统统见鬼去了当然也就与他们无关了(这一点在调查中一些开发商也很恼火,因为最后是开发商来收场)。

(2)傻乎乎地去做诚意登记与VIP登记:很多老百姓也许会很奇怪,为什么一些楼盘房地产商敢开那么高的价?这一大创举就要归功于那些开发商请

的房地产营销策划机构(或代理中介公司)的功劳了。楼盘实施的诚意登记与VIP登记手段就是一个非常有效的市场试水销售手段。通过这种方式,销售代理公司很快就调查出有多少人对本楼盘感兴趣,能接受的价格程度。举个例子:某楼盘有300套房,原计划定的开盘价是1万元每平,先进行诚意登记与VIP登记,结果有1000名不明真相的购房者来登记了,比例是3:1,这时,房地产商就会分析并制订出销售策略,把价格再定高一些。然后再制造人气与热销假象吸引不明真相的可怜购房者签单。

当然,还有其他各种各样的事前营销销售手段,邹涛会在邹涛官方QQ群中及今后的文章中一 一分析,这里限于篇幅不细说。

2、不研究其他购房者的心理:略。

3、不会看楼盘的销控表:很多售楼处现场的销控表基本上都是虚假的。如果有售楼处的人告诉你房子已经卖了多少套多少套时,你只当他只是在“唱歌”吧。现在政府采用电子合同,真正销售真金白银交了钱签订了合同的才会在国土房产局的网站上有统计和公示出来的,大家在万人团购网上查询政府数据即可清清楚楚。

4、不会看售楼现场的人员:房地产营销机构和中介代理销售公司为制造人气热销气氛,会集中时间统一开盘,有的甚至会要求楼盘的承建商也派多少人来参加排队(否则工程款可能就不能按时拿到)造成人非常多的假象诱骗不明真相购房者交定金,在调查中,邹涛发现,有的楼盘开盘时有一半以上的在排队“买房”的人都是来忽悠你的“托”。

5、不可盲信官方的数据:官方公布的房价成交统计数据均价是不分别墅和低档住宅的,所以我们看到得某个月均价可能是别墅和高档豪宅的统计价格,不代表某月房价就真正涨了多少。

邹涛给您提供的避免本类致命误区的实战操作策略:不听信售楼员的表面介绍,不要傻乎乎的以为也不要交钱没什么损失就去做诚意登记,当你在售楼处留下自己的姓名资料和联系电话的那一刻起,你已经在为推高该楼盘的房价“做贡献”了。不看楼盘的销控表而要去查政府的进入电脑成交的合同公示数据,不要为在“特意”当着你面前签订合同而且“兴高采烈”交钱买房的人迷惑,那个人很可能只是在无声地催促你快交钱签单。对官方公布的数据要一分为二的看:一些硬数据比如电脑控制的签订合同可以相信,而对于一些可能被加工的软数据要善于从表面去分析和了解背后的真实现状等等。

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