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物业税研究和实践面临困境 实转存在三难关

2010年02月14日08:47财经国家周刊我要评论(0)
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第五篇——对话:开征物业税的行动"曲线"

◎ 主持:

《财经国家周刊》记者 王玉光

◎ 嘉宾:

李 明(国家行政学院学者、北京大学-林肯研究院兼职研究员)

曲卫东(中国人民大学土地管理系副教授)

倪红日(国务院发展研究中心研究员)

倪静石(江苏省地方税务局副局长)

杨遴杰(浙江大学公共管理学院教授)

吴翔华(南京工业大学天诚不动产研究所副所长)

汪 晖(浙江大学公共管理学院副教授)

卓安军(杭州市财政局直属征收管理局局长)

在当前中国,恐怕很难再找出一个税种,其受关注的程度能盖过尚在"空转"之中的物业税。尽管何时开征物业税尚无定论,但有关物业税开征的日期、方式和税率却已流传出数十种不同的版本。

如同当年个人所得税的酝酿及出台经历一样,在物业税的酝酿阶段,各种声音俨然已淹没了事实本身。物业税究竟距离人们还有多远?需要把焦距对准一系列现实问题。

《财经国家周刊》:目前在研究开征物业税的过程中,比较难解决的问题是什么?

曲卫东:首先是数据获取。开征物业税需要所有房地产的基础信息,但目前的不动产登记制度还不能满足需要。政府各部门之间都是信息孤岛,由于各自的利益不愿意共享信息。财产登记制度也不健全,一个家庭到底有几套房子弄不清楚,使"区别征税"缺乏依据。

其次是利益博弈。一些拥有多套住房的"既得利益集团"反对开征物业税,设置了巨大的阻力。

地方政府的阻力也很大。同时,要开征物业税这样一个新的税种,需要很多的专业管理人员。香港有900个公务员编制在管理这个税,而内地政府这些年一直控制乃至缩减公务员的编制,从组织机构和人力布局上对物业税开征还没有足够的支撑。

更为重要的是,现在需要把征收房地产税的法制环境建立起来,突破产权和分税的障碍,这需要中央出台相关条例。

倪静石:物业税这几年一直在"空转",不能转实,主要原因之一在法律层面。制度层面不解决,实质进展就谈不上。

倪红日:目前就住宅怎么征税的问题,意见很不统一。比如住宅的免征税范围怎么设定?是按人均住房面积,还是按照房屋套数、使用性质计算,这些问题都还没有定。

此外应该由谁来评税,是中介评估机构还是税务部门,怎么监督他的评税结果,让纳税人信服,也存在意见分歧。

将来若要开征物业税是要对所有人开征,但存量房与新建房怎么划断?也是个问题。

吴翔华:当前物业税在学界还存在诸多争论,而且非常激烈,比如对住宅开征物业税会有什么影响?现在的税和原有税种是什么关系?存量房和新建房如何分别征税?物业税是否包含土地出让金?等等。所以要征收物业税,可能不仅涉及对税收体制的改革,而且还要对整个房地产开发制度、模式进行大调整。

《财经国家周刊》:有观点认为,物业税与土地出让金、土地增值税是重复征收的关系,这是否也影响了物业税的出台?

杨遴杰:目前中国的城市建设资金大都是来自于土地拍卖,地方政府一方面已经在卖地环节收取了土地出让金超额利润,另一方面又要来收物业税,显然是不合理的。

曲卫东:房地产税与土地出让金是两码事。不能用物业税代替土地出让金。

李明:在很多征收房地产保有环节税的国家和地区,土地增值税同样也存在。比如德国、韩国和中国台湾等。我的主张是,实行"数税合一"的模式,把原有房地产税种合并,重新调整税基税率,征收统一的不动产税。从政策过度的角度来看,这也有利于公众的接受。

《财经国家周刊》:有专家认为,物业税从法理上难以解释清楚,物业税是财产税,而人们的房屋只是有70年的使用权。要么修改法律,要么不征收,这是非此即彼的选择吗?

李明:据我的研究,并不是所有的国家都是在土地完全私有的情况下征收物业税的。比如像中国的香港,和内地土地使用权类似,在1997年回归以前,业主对土地享有99年的使用权,也没有完全的产权。

征收物业税的法理依据,在于物业所有人享有了政府提供的公共服务,由此带来了物业的升值,并为此增值部分付费(税)。世界上大多数国家都是基于这一理论而设计物业税的,有没有完全的产权并不是主要的考虑。而且将物业税作为房地产保有环节的一项税收,各国模式也不一样,美国和加拿大是按照财产税的模式征收,要涉及到房屋产权问题,英联邦国家则是按照租金收入作为税基的,与产权没关系。

此外,从价值评估的角度来讲,70年的使用权和永久性的使用权,其税基计算的结果是相差无几的。所以说有没有土地所有权,并不影响征收物业税。

《财经国家周刊》:倘若要开征物业税,是不是需要启动物业税立法程序?

李明:这是肯定的。首先应该由财政部会同有关部门提出草案,然后经国务院法制办审议。这是立法的程序。

其次,物业税最后叫不动产税还是其他什么名字,最终肯定是要对公民财产征税,所以我想以更高层级的立法出现会更为合适。目前很多税法均是以"条例"等行政法规的形式存在的,但涉及利益人群较大的所得税,是以"法律"形式出现的。

当然,初期以国务院条例的形式出现也可以,但是一定要注意一点,就是各地的经济发展水平不同,所以税率的决定权还是要归于地方。另外税收的收入也应归于地方,因为按照国际惯例,物业税属于地方税种。

《财经国家周刊》:物业税"空转实"的突破口在哪里?

李明:对于起步阶段,税制应尽量简化。比如对于存量房和新建房如何征收物业税的问题,我认为最合理的办法还是按照价值征收,在评估过程中可对旧房估价相对低一些,新房估高些,这样自然就能直接反应到税基的设定上。

此外,还可以按照平方米来征税。或者比照香港的差饷税,按照租金的价格征税。

曲卫东:如果要开征物业税,首先要对现行的房地产税种做调整,该取消的取消,该合并的合并。其次是要加大对物业税知识进行普及和宣传,让老百姓打消物业税会增加税负的顾虑。

可以假设一种情况:让物业管理公司按照居住面积等收取物业费的办法,代收物业税。但前提是必须测算清楚一座城市各小区住房的单价,以此为依据制定相应的房地产税收标准。但问题是,没有物业管理公司的小区,无法这样收取。所以这一办法无法实现公平。

倪红日:首先对高端住宅开始征税。比如先对别墅,在多少价值以上的征收物业税,然后再逐渐往中下端住宅过度,并设定免税范围。但前提是首先要把物业的归属搞清楚,这就要有一个财产实名登记系统。

吴翔华:先从非住宅开征:一是锻炼队伍,培训评税人才;二是矛盾和影响会相对较小;三是能对高房价起到威慑作用,"杀鸡给猴看"。

汪晖:首先做好基础工作,第一是确权,要使每一栋房产的产权清晰;第二是国家要花大力气培养一批评估人才。其次是完善税收制度的细节,比如说,能否第一套住房的税率低一点或者免征,实行差异化的税率,就像目前的银行按揭贷款一样,可以根据不同的购房者,发放不同成数的贷款。

杨遴杰:先把卖地财政停掉,然后再考虑开征物业税。这需要一个大动作,就是土地供应体系的全部调整。

卓安军:肯定有必要要先搞一次全国性的房屋普查。

《财经国家周刊》:开征物业税的时机是否已经成熟?

杨遴杰:在现有的房地产开发模式没有改变的前提下,开征物业税时机还比较"生硬"。

曲卫东:且不说目前还不是太好的时机。即便有了好时机,解决立法问题,至少需要一两年的时间。

倪红日:可能现在矛盾在不断增加。而另一方面看,矛盾越大,问题解决的可能性就越大。(记者 王玉光)

[责任编辑:robinchen]

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