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物业税研究和实践面临困境 实转存在三难关

2010年02月14日08:47财经国家周刊我要评论(0)
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第四篇——杭州:非试点的意外

杭州市不在物业税"空转"试点之列,可其房地产批量评税技术却最为成熟。"如果总局宣布开征物业税,杭州马上就能实转。"

现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低--用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大--只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。

这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件,专业名称叫"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"。使用这套软件,从2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共拦截11841份二手房交易"阴阳合同",占全部纳税对象的约20%,补征税款8704.44万元。

凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。

服务外包

中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税"空转"试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。"如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。"

1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,"这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。"

"按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。"卓安军说。

卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。"这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。"

2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。

"取经"归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须"服务外包、借助外脑"。

2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。

成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。

《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。

"征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。"恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,"这项工作很有意义。"

"扫楼"

朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立"房屋交易计税价格评估管理系统"要做的首件工作"是个力气活儿"--在全市范围内"扫楼",具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着"实习"任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。

从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。

"扫楼"工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,"楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。"

《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做"摸底"式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。

朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格"差距不大"。

"简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。"朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。

朱晓说,当时在萧山运用的是"市场比较法"来确定征税基价,但做法过于简单,"三两个楼盘一平均,确定一个基价。"这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的"特征价格法",估价"极尽细致"。"每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。"

资源共享

2008年4月1日,"杭州市房屋交易计税价格评估管理系统"正式投入运行。

回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,"最难的就是协调"。他认为,"杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。"

据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。

"房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。"卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。

卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。

"开征物业税,全国性的房屋普查肯定要进行一次。不知道有多少套房子,怎么开征物业税?"卓安军用反问回答了记者的问题。

在恒基评估公司总估价师朱晓看来,当前10个物业税"空转"试点省区市进展好坏,与"是否有专业评估师参与"相关。"舆论都说物业税开征有很多技术困难,如果仅是税务人员自己来做,可能会走很多弯路。但在专业评估师来看,这些工作都很简单,不过是家常便饭。"

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