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物业税难在何处?

2010年02月13日12:49中国经营报我要评论(0)
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  每年全国两会前夕,物业税必被热议,它被认为是高房价的“救世主”。

  事实上,物业税在6年前就已经提出。这期间,物业税只在一部分省市进行“空转”,直到现在,也没有明确的出台时间。其中的原因不免令人关注。

  为此,本报特意采访了长期对物业税深入研究的中国社科院财贸所研究员张斌。

  《中国经营报》:最近物业税成为热点,大家讨论的方向主要是热议物业税何时能正式出台并实施,何为物业税,中国的物业税到底有哪些特点?

  张斌:大家对物业税的关注越来越高,但其实很多人对于物业税的细节是不了解的。通俗的讲,物业税是对住宅征收的税种。物业税在出台前是以房产税的形式出现的,也就是国家针对经营性房产所征收的税种,我们都把它称之为房产税。而针对于住宅性质房产所征收的房产税,我们把它称之为物业税,两者其实是一回事。针对于赢利性房产的税收是我们国家一直存在的税种,而且一直也在征收。

  我们现在关注的是,针对于住宅性质房产的物业税,它最大的特点就是现在说的最多的:所谓第一套房子不用征收税费。这其中是存在问题的,要看结果是地方征税还是全国征税。如果是地方征收,针对于全国各地各有一处房产的人来说,鉴于第一套房子不征收物业税的话,纳税人很容易钻空子,同时也是不公平的表现。

  另外一个例子,如果一个人第一套房产是100多平方米,足够将来的使用。另一人第一套房产却是20多平方米,这显然必须要买第二套住房,购买第二套房就面临着必征物业税的问题,也是不平衡的表现。

  《中国经营报》:被称为调控房价“杀手锏”的物业税,在过去几年内凡遇房价上涨时,必然会当做调控房价的最后一根稻草被提及,但每次都不了了之,你认为物业税艰难出台的原因是什么?

  张斌:国家一直想对商业性房产与住宅性房产进行双项改革。由于商业地产征税是以房产税的形式一直存在,所以改革房产税只集中在改变征收方式上。现在有一种说法是:在原有的经营性单位纳税人不变的情况下,从原来的按房屋面积的定量征收改变成以市场评估价格进行从价征收,这部分其实是比较容易操作的。

  真正的难点是对住宅物业税的征收,这里面牵扯到很多细节性的问题,第一,如果要开征住宅物业税的话,那么税务局必须掌握所有纳税人(住宅所有者)名下在全国的所有房产信息,包括房屋位置、图纸、房产性质等。但据我了解,这个信息系统还并不太完善。

  第二,计税方法。现在矛盾的是围绕着到底从量征收还是从价征收。从量征收就是按房屋的面积估算出税费。从价征收是指以市场为基础,以房产价格为标准,估算出一个税费额度。

  第三,免征额要不要设定?标准为多少?举个例子,不能让一个人均只达到几平方米占有面积的家庭交物业税。虽然有人说要先对豪宅进行征税,但在法律上对豪宅并没有明确界定,营业税方面只有普通住宅与非普通住宅的概念。这里又出现一个问题,如果一个人拥有十套以上的普通住宅,还对其不进行征收的话,似乎也存在不公。

  还有一种说法是,房屋的评估值在150万元以下的不征税。但对于拥有几套房产但价格却不够标准的人来说,是不是就可以不用交,但其实他才是真正有能力交税的人。

  第四,中国现在有不同性质的房产,包括经济适用房、房改房、两限房和普通的纯商品房等。对此是一视同仁的按评估值征收?还是按房产的性质进行区分?这是非常复杂的问题。综上原因,现在不是推出物业税的时候。

  《中国经营报》:既然如此难以实行,那么国家设置物业税的初衷是什么?国外的物业税是按什么标准进行征收的?

  张斌:首先是调节收入分配,因为我国现在的收入差距比较大,政府有权利以房产为依据对纳税人进行征税的。其次才是对房价的影响,因为物业税出台后,持有房子的成本提高,一定会影响购买者对房子的需求。虽然现在还不太清楚物业税的税率是多少。但不管按面积还是按房产价格来算,这个数字绝不会少到可以忽略不计。

  我们国家税收方针主要是针对收入相对高的群体。所以物业税如果要出台,必须将税费加在真正有能力的人身上,但由于中国的房产太复杂,做得面面俱到是不容易的。

  大部分国家是按房产价值评估进行从价征收的,税率为1%。还有一些东欧国家是按面积征收的,但是分区域的,繁华地段房产的物业税会比较高,但这样征收公平性不高,因为就算房子在同一区域,可房子之间实际情况差别却很大,有钱人买的公寓,没钱人是家里的旧屋,但要两个不同收入阶层的人交纳同样额度的税费,这显然是不合理的。

  《中国经营报》:开征物业税的消息一出,却引来许多非常矛盾的观点,有的观点说物业税将抑制房价上涨,有的观点却是物业税的开征将是下一轮房价暴涨的引子,这是什么原因?

  张斌:因为大众的心态也是非常矛盾的,对于没有买房子的人,是希望征收物业税的,因为会让房价下跌。但对已经购买房产的人来说,物业税就是额外多出的开支。

  开征物业税或多或少都会增加房产人的负担。因此会对购房的需要产生影响,这样也会使房价下降,但下降的比例是什么,我们都不知道。如果下降比率很少,又在北京、上海这类对住房刚性需求较大的城市,那么房价下降的可能性并不大。就像前两年房价翻了好几番,还是有很多人买房一样的道理。

  至于说到房价上涨也不无道理,因为中国的市场很大,消费层级多,不管物业税能让房价下降多少,还是有人会趁机购房,市场自然就会被再炒上去。

[责任编辑:robinchen]

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