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上海地价一年来首次回落 楼市步入新的轮回?

2010年02月08日03:00东方网刘秀浩 我要评论(0)
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上海地价一年来首次回落 楼市步入新的轮回?

去年一系列天价地王中,北京大龙地产被收回的顺义地块或许不是第一例。徐晓林早报资料

当上海住宅成交价格还在高位盘桓迟迟不肯下来,上海的土地价格已经无力支撑去年的疯狂。

上个周末,临港新城住宅土地完成出让,上海地价一年来首次出现明显回落。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊,一如两年前的那一幕。楼市调控的力度还在加大,市场是否正在迎接再一次轮回?

地产商的集体观望

上海土地市场的温度从炙热到退烧仅仅花了不到两个月时间。

上个周末,上海临港新城四幅土地以总价28.5亿元的价格成交。四幅地块全部被当地一级开发商上海海港新城房地产有限公司摘走,楼板价最低7100元/平方米,最高7500元/平方米。

实际上,上海海港新城房地产有限公司正是上海港城开发(集团)有限公司的直属子公司,也就是临港新城的一级土地开发商。

实际上,相比于价格的变化,更加明显的变化是竞争者的参与热情。“没人有去竞争,基本上就是海港公司挂了个价格成交了。”一名开发商这样说道。在这次出让的四幅土地中,报名参与竞买的地产商分别只有3家。除了一幅土地出现现场竞价之外,另外三幅均以挂牌价格成交。两个月之前,临港新城的土地还被当作难能可贵的住宅宝地遭到疯抢,当时出让的上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街坊内三幅地块竞争者数量分别是13家、13家、14家。

在大部分房地产开发商眼中,海港新城公司此次“出手”,很大程度上在于为地价托底,以免最终的成交价格比不久前相去太远。即使如此,地价相比去年还是明显下跌,就在不到两个月前的2009年12月11日,当地地块竞争激烈,包括保利地产,金桥地产等将地价最高炒至8818元/平方米,超出底价达250%。如今,土地价格跌幅超过20%。过去的一年,以土地价格上涨速度而论,上海可能是全国最快的城市之一。国土资源部的地价监测系统数据显示,去年上海地价涨幅名列全国第五,而房价涨幅排名第十四位,很显然,土地价格的上涨幅度已经远远超出了住房本身。

于是,当临港新城一公寓开盘价仅为8000元/平方米的时候,上海金桥出口加工区房地产发展有限公司却以8818元/平方米的楼板价格买下了当地的住宅土地。当长风地区住宅价格仅仅只有1.8万元/平方米的时候,中海拿下的土地楼板价达到了2.2万元/平方米。

从去年12月起连续两个月的调控之后,市场第一次陷入冷静。在临港土地成交前一周,曾经被寄予众望,被认为可能是上海第一幅超出百亿元价格的“外滩国际金融服务中心”(8-1地块)最终被民企证大置业以92.2亿元价格摘得。这场原本被认为旷日持久的世纪拍卖最终甚至找不到两家同时达到评标资格的公司参与,而短短10多轮的竞争之后,就决出了最后的胜者。

成交量锐减房价仍涨

这一幕似曾相识。

2008年初,首先开始冷却的也是土地市场,相伴随着的,则是商品房成交量的锐减。

仿佛是一场翻版,当本轮调控开始之后,住宅销售市场也遭到了无可避免的冷遇。1月份,上海商品住宅成交量环比锐减57%,仅为65万平方米。

全国来看,中国指数研究院的最新监测显示,2010年1月监测的30个城市中,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。

监测显示,1月各主要城市的成交面积全面下调,不过各地成交均价并未受抑。重点城市中,天津涨幅最大,环比上涨12.01%,上海紧随其后,涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。

尽管住宅价格依然创出新高,但整体市场已经更加呈现出一种有价无市的状态。深圳再次出现了交易违约,购房者宁愿损失定金,也不愿意购买已经下定的住房,而两年前就是这块土地上,大量的买房者因房价大幅度下降而选择断供。

有开发商选择加快开工进度,“以目前的状况来看,只能选择尽量提早开盘,很难判断今年下半年楼市走向是否会出现逆转。”一家知名地产商相关人士表示。

地王退地潮重现?

中央政府今年选择了一种更加积极进取的调控方式:促进开工。在最近的几周时间里,各地打击囤地的报道不绝于耳,一场土地风暴席卷全国。

不过从最近公布的数起土地收回个案来看,开发商并没有遭受到实际惩罚。

举例来说,北京市国土部门宣布收回大龙地产的大兴地王时,实际上其情形更加类似于2008年各家曾经疯狂拿地的开发商所做出的“悔棋”举动。大龙公司交纳的2亿元竞买保证金不予退还,但损失不到地价二十分之一,公司就避免了更加沉重的资金压力。

大龙地产土地收回后不久,南京市国土局日前发布公告,收回招商地产和九龙仓已取得开发权的该市城东仙林一地块,也仅仅没收了开发商的保证金2.45亿港元。

可见,地产商一时冲动高价拿地之后,只要选择不签订出让合同,不缴纳土地款的方式,就可等待政府主动收回土地,损失的无非是一点保证金而已。

而在去年一系列难以置信的天价地王中,大龙地产被收回土地可能只是第一例。

房地产行业面临洗牌

一场被预言的大洗牌延后了至少整整两年。

两年前,SOHO中国董事长潘石屹说,房地产市场将会迎来“百日剧变”,大量房地产开发商将会陷入危局甚至死亡,楼市经历巨变将重新整合。

2008年,广州的两家房企,已经上市的富力地产和上市搁浅的恒大地产成为市场中被恶意揣测最多的开发商,高负债和现金流短缺让两家企业面临资金链断裂的信任危机。如今排名全国第二的浙江民企绿城集团同样陷入资金链困局,股价跌到谷底,大量可转债到期,绿城一度陷入被收购的窘境之中。

当2009年的春季来临时,大规模的救市政策让却再一次让流动性充满了整个市场。几乎所有的开发商都说,是经济危机救了我们。

恒大地产在2009年顺利完成了香港上市,绿城集团通过销售回款赎回了债券避免大股东变更,甚至在第四季度重新出现在各个争夺地王的场合。

2009年年中,有人又一次预言泡沫的兴起。民间地产分析师、上海市城市经济学会高级经济师顾海波从6月份开始极力向公众表达着一个观点:目前的楼市正再次充斥泡沫。

而此后的半年时间里,地王又一次频频出现,独立经济学家谢国忠说,泡沫将会在2012年破灭。

中央楼市调控新政出台不久后,由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方,督查中央政策在地方的具体落实情况。

这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。按照国务院的要求,这次督查由住建部牵头,九部委已经确定了落实[国发2010]4号文件的具体城市名单。督查的重点内容包括:房地产的交易秩序的整顿,土地出让制度的完善,以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查……除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外,还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙古,几乎所有的重点城市和省区都在这个名单上。

如果这一场调控不会再次变成“空调”,楼市多年来第一次大改变格局的即将开始。

这种格局变换迹象最近已经逐步显现,进入新的一年,房地产市场迎来了过去很少看到的大宗并购。东方海外放弃了全部国内地产业务,将项目集体转让给了新加坡巨头凯德置地;上海实业控股收购中新地产……

未来,随着市场竞争的残酷,或许将发生更多行业洗牌与整合,两年前从死亡线上活下来的地产商们来说,是否将迎来真正的挑战?

[责任编辑:johnsonliu]

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