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现金炒房团扎堆 海南楼市梦魇20年轮回?

2010年01月29日00:00华夏时报陈小瑛我要评论(0)
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时隔近20年,海南房地产第二波投资热潮再次疯狂涌动。

以浙江、东北大军为首,来自全国各地的投资客纷纷拥向海南,都想借助国际旅游岛概念炒作地产升值套利。仅仅一张图纸,或是打几个桩的楼盘,房子就已卖空;更为疯狂的是,几乎所有的房子在销售时,都是现金结算一次性付清。

开发商用最短时间悉数收回投资资金,炒房的也是依靠“自有资金”投资买房。《华夏时报》记者近日在海南采访发现,这看似无风险的“海南地产热”背后,却隐现诸多漏洞。

1月27日,海南农信联社信贷相关人士向《华夏时报》记者透露,开发商并未拿收回的现金偿还银行到期的贷款债务,而是又拿去开发、投资,且通过多个银行来回倒腾资金。

不仅如此,表面看是在用现金买房,属于自有资金,实质上有相当一部分是买房者从外地银行等渠道贷款、融资后转移过来的资金,其中各个环节上的风险并不小。

风险往往在看似安全的假象下滋生。问题是,谁会是最后一个接棒的投资客?

疯狂炒作

1月25日上午10点,在三亚最贵的楼盘凤凰岛上,涌动着来自浙江和东北的投资客,来提前认购春节后才开盘的三栋公寓大楼,起始价为8万元/平米,并要求一次性付款,不接受按揭贷款。

凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米,而在1月11日开盘当天,从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米,700套房一天内被抢光。

据记者了解,凤凰岛住宅、酒店、商业、游艇分别由4个浙江老板开发。建设5栋大楼的浙江国都控股有限公司董事长柴慧京透露,两栋楼卖完的50亿元现金,就把他在整个凤凰岛的投资资金全回笼了,剩下的三栋为纯赚,等到春节再开盘卖高价。

2009年12月31日公布海南将升格为国际旅游岛后,再加上1月17日海南省政府暂停土地出让,以三亚为龙头的海南房地产一路疯涨。明星章子怡代言的三亚凤凰水城2009 年3月才卖6000多元/平米,但这两个月飙升至2.7万元/平米;海南东部文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高,不到一个月,海南房价普遍涨幅在一倍以上;连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元,现在也涨到六七千元。

但疯涨的房价并未吓倒外来者,记者在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地,从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房,开发商和业主们便趁机捂盘惜售,一天涨一个价。

温州投资客李先生2009年下半年在三亚湾国际公馆买了套220平米的房子,当时价格为3.3万元/平米,现价已经涨到6万元每平米,每天租金达1600元,他此次是专门来看凤凰岛和清水湾两个楼盘,寻找剩下的投资机会。

记者在三亚的北部天泽湖畔楼盘采访时看到,从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元,现在每天放两套出来吊买房者胃口。而从位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城,再到三亚湾沿岸,几乎所有的楼盘全是无房可售,海景房起价均在3万以上,而三亚城北、城东无山无海的新房,均在2万以上。就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元了。

之前交定金购房的程序在这儿已不灵了。来自宁波的浙江合创律师事务所王瑰琦律师告诉记者,她是因为海南文昌、琼海等地开发商收取定金后反悔不卖,替宁波投资客过来维权的。

火热之下,更多楼盘开始推迟开盘。如山水国际别墅和凤凰岛的房子早已达到预售条件,但都要等到春节时才开盘。

二手房市场也跟着惜售。记者在丹洲小区一中介门店,见到一位来自北京的阿姨前来放租,一房一厅租金6000元,她原本打算卖房,但得知海南上升为国际旅游岛后便决定不卖了,阿姨走时还甩了句“现在谁卖房谁是傻瓜”。

售楼处和中介得出的统计显示,在炒房客中,浙江人大约占了一半,东北三省的占到四分之一,其余来自成都、重庆、山东、山西等地区。

现金爆炒暗藏风险

“必须一次性付清。”这是绝大部分开发商为了尽快回收资金,给出的限定条件。

海南明正房地产评估公司总经理聂永红对记者说,凤凰路林茵河畔2007年10月开盘时,500套房子中只有26个人是按揭贷款。凤凰岛当天回收的50亿现金都是一次性付款,2009年上半年他们公司给凤凰岛做的评估价是3万元/平米,结果半年多就涨了两三倍,所以银行也不给按揭贷款。

上述信贷相关人士告诉记者,外地人来海南买房,大多是一次性付款,在海南贷款的比例较少,因为所售楼盘必须是五证齐全,银行才会放个人按揭贷款,但很多楼盘没有达到预售条件便开始出售。

但一次性付款,哪来这么多资金?

上述温州投资客李先生告诉记者,信息、人脉、资金是温州人投资成功的三大法宝,不懂的人只要出资就可以跟着赚钱。

一位十年前亲眼见证过浙江商会开会的人士告诉记者,浙江人投资一般是由三五个人牵头,看中项目后,便召集会员开会,那时候一天就能融资3亿,然后一起买房,有的出资人是直接按月收取10%的投资收益,民间集资是浙江资金来源的重要渠道。

但实际上,该人士说,并非全部是购房者的自有资金,他们从外地银行贷款出来,再拿到海南买房,购买群体多的东北区域银行存款近期直线下降,而贷款在不断增加。

乍一看,如果房价下跌,这风险全部转嫁给了个人,开发商、银行、政府都不相关,但实际上,银行人士和专家都表示,投资炒作的资金越是现金,潜在的风险就越大。

因为开发商并未将回收的销售款用于偿还已经到期的银行负债,而是又去买地、投资。据上述信贷相关人士透露,海南最大地主海航置业在海南拥有150平方公里土地,在全国10个城市都是大肆圈地,已经把银行和政府都给“绑架”了。

“我们已经贷款10个亿给海航置业,也知道风险,但没办法不贷,如果不贷,那前期的贷款也别想拿回来。”据该人士透露,海航置业大多是采取集团和子公司之间相互担保的方式贷款,用股权质押,而还款方式却是通过各个银行之间的借款来回倒腾。

据了解,海南2009年存款为3000亿,贷款2000亿,这个数字每年大约以30%的速度在增长,贷款中绝大部分是对开发商的贷款,个贷资金非常少。

“囤地多长期来看是没问题,就怕资金链断裂。而类似海航置业这样的开发商不在少数。” 上述银行人士表示,泡沫一旦开始破裂就没成交量,开发商过度投资必然被套,如果货币政策再缩紧,开发商资金链一断,海南烂尾楼就会再次出现。

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