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海南国际旅游岛:房价该向谁看齐?

2010年01月29日03:54第一财经日报翟宇我要评论(0)
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似乎是一个“千年等一回”的机会突然降临,海南建设国际旅游岛的消息令整个海南的房地产市场陷入一阵狂热。在海南从事地产销售数年的本地人刘玮一说起最近海南的房价,她唯一的感受就是:“太可怕了!”

“我们小区的二手房,一个多月内直接从8000元/平方米跳到20000元/平方米,这涨得也太可怕了。”刘玮住在海口西海岸一个名为比华利山庄的小区内,西海岸是海口近几年房地产开发项目最为集中的区域之一。

据刘玮介绍,比华利山庄交房已三年,共计约400户,但到现在为止,装修的户数估计仅七成,长住的仅80余户。这也是海口甚至整个海南多数新建商品房项目的常态——外省市的购房者居多,空置率长期居高不下,而且“离市区越远的项目,本地人购买越少”。

第一波的“踏空者”

富力盈溪谷,富力地产在海口秀英区开发的一个别墅项目,自去年10月底推出第一期房源并迅速售罄后,因多种原因未能获得预售许可证,后续房源一直无法推出,只能眼睁睁看着其他项目在今年1月份这一轮房地产热潮中“卖房卖到手软”。

说起富力盈溪谷去年10月底时的售价,海南富力房地产开发有限公司(下称“海南富力”)营销策划中心副总经理索颖连说了几次“非常便宜”。据她介绍,当时推出的66栋别墅在三天内卖完,最便宜的售价仅6000多元/平方米,最高的也不过12000~13000元/平方米之间。

事实上,早在那批房源售罄后,海南富力本计划于去年11月底推出第二批房源。“但由于涉及土地性质变更以及公司内部流程等问题,我们答应客户的开盘时间也从最初的去年11月底拖到12月底,到现在1月底,预售证还是没有办下来。”索颖丝毫没有掩饰自己的焦虑心情,“我急得不得了,现在市场这么好,谁也不知道以后会怎么样,房价现在涨到10000~20000元/平方米,也许到3~4月份又重新回到6000~7000元/平方米。”

更让她焦虑的是,去年在第一批房源售出之后,一些意向客户为提前预订第二批房源,去年11月份已开始向他们交付一定的诚意金,而且当时口头承诺售价在6500~7500元/平方米,“现在市场涨成这个样子,我们不可能再按这个价格出售。我们只希望卖到当时市场的最高点就可以了。”索颖预计,第二批房源的预售证要到3~4月份才可能拿到。

在三亚,也有开发商在为未能赶上这一波房地产热潮遗憾不已。在鹿回头村,王锦(化名)指着一片正热火朝天的工地对《第一财经日报》记者表示:“我恨不得把所有的施工机械都调到工地这里来,一天当成两天用,可是,现在实在是找不到机械了。”

王锦所在的公司来自上海,在鹿回头村拥有一片面积达2000亩的土地,在该地块对面,就是在三亚颇有名气的高档公寓半山半岛。

王锦介绍,他目前所负责的这个项目,按计划最快也得等到今年10月份之后才能开始对外销售,“我们没踩上这个点,确实很遗憾。现在我们就担心,市场的这个热度能够持续多久?担心1992~1993年的那一波房地产泡沫重演。”

其实,第一波的“踏空者”中,还包括了昔日的海南首富冼笃信,以及那些到现在还手握大量现金在海南四处找房、买房的投资者。在他们看来,海南房地产的热潮,这一波还仅仅只是起点。

海南房价该向谁看齐?

的确,在记者连续近一周的采访调查中,大部分采访对象在承认目前市场已经开始出现不理性的情况下,对市场的后续发展仍然保持充分的乐观。

冼笃信,虽然曾历经1992~1995年海南的房地产泡沫,并因此受打击一度销声匿迹,但对海南建设国际旅游岛前提下的房地产前景仍信心十足,他认为,在未来10年内,海南房价在现有基础上至少可以再涨1倍。

冼笃信表示,随着国家经济发展,个人手中聚集了大量的资金,“现在中国至少有1000万有能力在海南购买房产的人群,而海南需要多少年才能造出1000万套房子?”

按照冼笃信的理论,以每套房子100平方米计算,1000万套意味着10亿平方米。这个需求相对于海南这么一个小岛而言,未来空间的确充满想象。根据海南统计局几天前发布的数据,2009年海南房地产新开工面积1992.7万平方米,商品房销售面积为560.34万平方米。

如果以2009年的开发及销售速度为标准,则意味着海南需要至少50年才可造出10亿平方米的房子,同时需要178年才可将这些房产消化完毕。显然,这个目标更像是一个“空中楼阁”。

三亚凤凰岛发展有限公司总经理陈璐对海南房价的想象力则相对“现实”些。陈璐说:“海南的房地产市场还处于复苏期,现在的房价与其资源、地位还不够匹配,应该与一线城市看齐。”其实,以其开发的三亚凤凰岛项目,最近开盘的一期房源售价已经高达70000元/平方米,显然与一线城市的房价相差不远矣。

刘玮则告诉记者,有一些从外省市到海南来买房的客户,对海南房价的上涨空间同样寄予厚望。“海南也将发展免税店,这些客户甚至觉得海南的房价如果能与香港看齐,每平方米高达10多万元,这其中的空间得有多大?”

索颖则不愿意对海南未来的房价涨幅进行现实化的对比。“我们可不可以把海南的房产当成奢侈品、收藏品?只要有下家接盘,就有市场,就值这个价钱。”在这一理论下,她也坦言自己对海南未来的房价发展有些困惑,“未来海南的房价能涨到多高,可能还取决于大家对这里到底怎么看。”

海南地价狂翻倍

“你有没有去看过鲁能在三亚湾的那个项目,从凤凰机场出来不久,沿着海边,你能看到一大片空地,都围着鲁能的广告牌,而且有4个工地在同时开工,非常壮观。”因公司在三亚有项目的王锦,在从上海到三亚后印象最深刻的就是鲁能这个超级大盘。

海南鲁能城管理有限公司(下称“海南鲁能”)相关人士介绍,这个名为三亚湾新城的项目规划面积约6.8平方公里,开发周期为7~8年。而根据此前媒体披露的信息,海南鲁能在海南拥有的项目土地面积已达19平方公里。

事实上,从海口到三亚,随处可见被围上某公司项目广告牌的大幅地块,动辄几千亩,甚至上万亩的土地,一次性交由一个开发商开发运营。这也是海南自几年前开始实施大项目带动大发展策略下的结果。

富力地产,2009年之前公开的海南项目土地面积已达1万亩,据海南富力董事长胡亦明不久前接受当地媒体采访时公布的数据,仅去年一年,海南富力在海南拿地已经超过2万亩,建筑面积超过200万平方米。

与此同时,海南富力还在与政府相关部门洽谈陵水南湾建设主题公园的项目,此外,“临高也有意向的地块”,海南富力营销策划中心副总经理索颖透露,虽然公司目前在海南只有3个项目是已经确定的,但签了意向协议的地远远不止这么多。

但是,随着地价的逐渐上涨,“小钱套牢大地”的时代也开始远离海南。据了解,2005年海口的平均地价不过40~60万元/亩,2007年的平均地价已涨至220万元/亩,到去年9月,海口市出让的一幅位于滨海大道、玉沙路口的土地成交价已突破800万元/亩,不到5年时间,地价涨幅接近20倍。

在三亚,地价的涨幅则更为惊人。2003年三亚湾的地价水平大多在30万元/亩左右,2007年,三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩。而在去年12月15日,三亚市一幅既不靠海也不在市区的地块则拍出1500万元/亩的天价,6年间地价涨幅高达50倍。

索颖也表示,过去海南没开发的用地比较多,土地成本确实比较低。但现在土地成本肯定会越来越高。“会不会出现大盘?会,但未来这种大盘,开发商没有一定资金实力,都无法操作,而且仅凭一个开发商已经很难再撬动大盘,可能要以合作开发的形式进行。”

[责任编辑:jbyao]

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