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全国人大代表称取消商品房预售制时机已成熟

2010年01月29日02:21第一财经日报我要评论(0)
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自1994年出台的《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来,该制度对我国的商品房市场建立和完善发挥了巨大的作用,目前仍是多数城市的主要销售模式。有公开资料显示,目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

但这个制度也产生了很多问题而备受诟病。近日,广西拟选择南宁试点取消商品房预售制度一事引发社会广泛关注。实际上,在近几年的全国“两会”上,有多位代表或委员不止一次建议取消该制度。其中,第九届、十届全国人大代表,中建三局原局长洪可柱教授在2006年的全国“两会”上曾提出取消商品预售制度,引起了外界的强烈反响。

近日,在接受《第一财经日报》专访时,洪可柱认为,中国应当借助目前保障性住房大规模推进的良好契机,逐步取消商品房预售制度,促进房地产市场的健康发展。

商品房预售制的“历史贡献”

《第一财经日报》:商品房预售制度实施的背景是怎么样的?它对我国房地产市场的发展起到了一个怎么样的作用?

洪可柱:上世纪90年代中后期,国家开始大力推行住房市场化,由福利分房向商品房转变。这是一个背景。第二个背景是我们国家房地产开发的时间不长,当时房地产企业本身也处于起步发展阶段,企业数量少、规模小,资金实力也比较薄弱。取消福利分房后,房产供给主体就是房地产公司了。而房地产企业本身发展还在起步阶段,供给严重不足。第三,房地产市场的发展对国家经济具有较大的拉动作用。房地产市场化改革和市场经济的发展是一致的。既然采取市场化运行,供给一下子无法满足,力量又达不到,那么怎么办呢,就学习国外的销售模式。

预售模式最大的特点,就是开发商在盖房子的过程中,供给方就可以预先收取销售资金,从而滚动开发,资金小、规模小的不足得到了解决。这样的措施对迅速扩大市场是具有很大的作用的。这个制度起到了两个积极作用,一个是房产市场的供给问题,推动房地产市场的迅速发展。第二是对经济发展起到了一定的促进作用。

预售制度下消费者处弱势

日报:目前,预售制度存在着哪些主要的弊端?

洪可柱:预售制度造成了商品房交易的双方严重不平等。商品销售最好的方式是现货交易,使用价值、性能等等看完之后,就价格进行面议,而现在这个预售制度呢,开发商处于绝对强势的一方,消费者处于弱势者。

房地产的预售制,是在完全看不到实物的情况下,仅凭一个规划图和售楼书来交易,这本身就带有很大的不确定性。很多售楼书都是吹得天花乱坠的,结果到收房的时候差得十万八千里,例如偷工减料、建筑面积变更、房屋质量缺陷、预售房再抵押、延期交房甚至烂尾楼等等。

房地产商品作为一种非常大的消费项目,有的人一生都买不了一套房子。这种商品不采取现货交易,而采取期货交易的话,在目前中国市场经济机制仍然很不完善的情况下,对消费者的影响就很大了,这涉及到民生热点问题。

预售制度解决了开放商的资金问题,也解决了地方政府的财政问题,但消费者的利益谁来保证?这个没有解决,而这个是最根本的。

目前,我国房地产经过了十多年的发展,市场供给已经基本能满足需求,在监控难以到位的情况下,应采取现货交易来解决这些问题。

日报:预售制度在缩短开发周期的同时,是否也进一步助长了房地产的投机炒作?

洪可柱:是的,预售制度给了开发商太多的炒作机会,最大的一个花样就是假销售合同,卖出多少多少,搞出一个紧张局面,价格不断往上抬。

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