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翡翠别墅多次倒腾房价暴涨 地价1940售7.2万

2010年01月27日23:21时代周报我要评论(0)
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中粮地产上海首个项目中粮海景一号深陷捂盘获取暴利遭质疑之时,其上海第二个项目翡翠别墅,近日也惹上一桩官司。而官司的双方,正是国内房地产大佬中粮万科与上实集团旗下的上实发展

在厘清案件的前因后果时,我们发现案件涉及的项目翡翠别墅,在绿城、上实发展、万科、中粮地产的前后倒腾之下,不但项目地块的价格飙升,其项目本身在万科的主导下,也在短短几月间创出106%的涨幅。

而与当初1940元/平方米的楼板价相比,翡翠别墅如今7.2万元/平方米的售价,比地价贵了36倍,中间利润让人瞠目。

3000万元尾款引发诉讼

2010年1月4日,上实发展发布了一则震惊业内的公告。上实发展在公告中称,其全资子公司上海上实城市发展投资有限公司(以下简称“上实城市”)收到上海市闵行区人民法院《受理案件通知书》,决定受理上实城市对上海万科房地产有限公司(以下简称“上海万科”)逾期支付合作价款的起诉。该笔款项总额为3113.62万元。

这桩官司起源于3年前的一笔股权转让。2006年4月25日,上实城市、上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(以下简称“上实东滩”)共同与上海万科签署《合作协议》。根据该《合作协议》的约定,上海万科以现金1.44亿元增资入股上海加来房地产开发有限公司(以下简称“上海加来”)。

增资后,上海万科持有上海加来80%的股权。增资完成后,上实城市将其持有的上海加来18%的股权,上实东滩将其持有的上海加来2%的股权,一并转让给上海万科。通过这一系列的转让,上海加来成为上海万科的全资子公司。

2007年1月26日,此笔股权转让、工商变更登记手续办理完成。谁料,截至2009年年底,上海万科仍有2849万元款项未支付给上实城市。

为此,上实城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼,要求上海万科支付尾款及逾期利息689万元。

因为诉讼对象皆是房地产业界大佬,这桩涉案3000多万元的官司自然引起众多关注。然而,就在业界纷纷打探之时,官司却峰回路转,以双方和解而结束。“上实已撤销了相关的诉讼请求。”上实发展董秘阚兆森说。万科也称将于2010年1月29日前向上实城市支付合作价款2849.27万元人民币。

都是规划变更惹的祸

官司虽然结束了,但却留下了许多疑问。万科根本不缺钱,为何偏偏要欠下这近3000万元的款项不给?而且交易双方要闹至公堂之上?

上实发展董秘办人士透露,当初上实发展和万科在签合作协议的时候,万科方面认为,上海加来的项目在政府手续方面可能存在问题,所以留下了一笔2800多万元的尾款,“但是现在这个担忧解除了,万科才答应付款”。

至于为什么要用官司形式解决,该人士则称双方沟通方面存在一定的问题。

那么,到底是什么手续存在隐忧?上海万科在接受记者咨询时不愿就有关此案的问题进行回应。

不过,根据诉讼内容的阐述,上海万科与上实的这笔交易所涉及的上海加来公司的项目,正是万科位于闵行区浦江镇的翡翠别墅(翡冷翠园)项目。

纵观翡翠别墅项目前后,万科“动了手脚”的唯有容积率这一项。查询上海市房地产估价师网站,在《2003年上海1-12月出让的有偿使用地块一览》中的《沪房地闵字2003)240号土地出让合同》显示,翡翠别墅项目所处的浦江镇127号地块容积率是0.64。而万科方面给出的数据显示,翡翠别墅为纯独栋别墅社区,建筑容积率为0.39。

易居分析师薛建雄对万科翡翠别墅彰显大气的室内特色、纯粹的产品风格印象深刻,但他认为:“万科容积率定为0.39,就得把公寓房的项目全部改为纯独栋别墅小区,而且即使做了这样的修改,翡翠别墅容积率还是偏高,建筑的密度有点紧。”

上海市闵行区规划和国土资源局有关人士对记者表示:“0.64的容积率是指整个地块的,只要不超过合同里规定的建筑容积率,开发商自降容积率是没有问题的,但不能降得太多。”

多次倒手利润暴涨36倍

在案件曝光之前,翡翠别墅给人的印象,一直是万科和中粮合作的项目,怎么会跟上实发展搭上关系?直到纠纷出来,曾经插手此项目的各房产公司才得以显现。

上海加来的开发项目翡翠别墅为上海浦江镇127号出让地块,总占地面积30万平方米,总建筑面积25万平方米,该项目计划分五期开发。截至2009年6月30日,一期已全部预售完毕;二期2009年6月开始施工,其他部分尚未施工。

2003年12月19日,该地块被上海证大三角洲置业有限公司、绿城集团等几家公司联手拍到。证大与绿城将此项目归于项目公司上海加来公司进行开发,双方股权比例分别为90%、10%。

按当时的地块出让总价4.85亿元计算,该地块楼板价仅约1940元/平方米,土地成本可以说相当低廉。

此时,该地块所在的浦江镇市政基础建设开始启动,其意大利风貌镇区具体方案也逐渐成型。地块拍出后不久,地块一期的动迁房基地就确定下来,动迁工作紧锣密鼓地进行,为开发商的后续工作铺平了道路。

于是,更多的房企大鳄开始关注该地块。2004年,上实发展开始介入上海加来公司。其子公司上实城市先后从绿城和证大手中购买了股权,使得该项目公司的持股股东变为证大和上实城市。在随后的两年里,上实不断收购该项目公司股权,并在2006年5月,收购了该项目公司的全部股权。

在上实完成所有股权收购后不到一个月,上海万科开始以1.44亿元增资的形式,入股该项目公司。接着在不到半年时间内,上实便将该项目股权全部转卖给了万科。

根据上实与上海万科签订的《合作协议》,上实城市、上实东滩转让上海加来的公司股权,总价为人民币8.91亿元。与2003年年底的出让价相比翻了近一番。

万科接手上海加来股权后,并没有立即动手开发,而是在2006年年底,以极快的速度将上海加来部分股权转到了中粮集团手里。接下来三年里,该项目在中粮及万科之间仍然多次发生了股权转让,前后占到上海加来51%的股权。

2009年9月30日,中粮地产发布公告,公司以向原股东配售股份募集资金收购上海万良企业管理咨询公司(以下简称“上海万良”)持有的上海加来51%的股权。根据中粮地产的公告,这51%的股权评估值已达到5.787亿元。

在过去短短的5年时间,同一个项目在多个公司之间经历了多次倒腾,浦江镇从一个远郊小镇跳跃式发展到上海顶级别墅区。无论是地价还是房价,都来了一个质的跨越。在万科翡冷翠园进入之后,已经使该板块再次跃升为高档别墅区。

据了解,目前,万科上海翡翠别墅一期每平方米的成交均价超过3.5万元,总价达1600万-2300万元;而周边楼盘的别墅产品,售价只有1.7万元/平方米,总价多在五六百万元。2009年第四季度翡翠别墅二期推出之时,根据易居提供的数据,其售价已经涨至7.2万元/平方米。106%的涨幅让翡翠别墅成为上海2009年度涨幅最高的项目之冠,而跟出让当初1940元/平方米的楼板价相比,上涨了36倍,中间利润让人瞠目。

[责任编辑:Jackxiao]

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