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楼市流动性差交易成本高 买房不是炒短线

2010年01月22日06:11第一财经日报岳富涛我要评论(0)
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上月底,一位很久没联系的朋友心急火燎打电话给我:“听说要加税了,我是不是该买房了啊?”

“为什么要赶在加税前买房?”

“不然上家要转嫁税费,我要多付好几万啊!”

“你知道加税和其他调控政策一出,房价会下跌多少万吗?”

这位朋友最终没能赶在房价最高的2009年最后一个月买到房,因为上家不同意他要还价的要求。

在房地产市场上,多数人的想法和他一样,将炒作股市短线的习惯带入楼市,追涨杀跌,楼市的热度决定着他们参与的热度。

放宽视野来看,房产无论是作为投资品还是消费品,它的属性都是长期的。很少有人能在楼市快进快出并获利丰厚,反而是很多准备这样做的投资者,过度使用杠杆,一遇到市场变冷就资金链断裂。2008年深圳一些投资者的断供事件,是对这个原则最好的阐释。

楼市的长期属性,来自于它两个与生俱来的特点:流动性差、交易成本高。

每一套房子都是独一无二的,地段、朝向、户型甚至有些人重视的“风水”,都不一样。产品的非标准化,面对的又是顾客群极度个性化的需求,双方能配上对非常需要“缘分”。加上买房又是一次性巨大的投入,所以平均成交时间往往长达一个月到几个月。

一套房产的价格与其他消费品相比是个天文数字,而这套房子每次转手的交易成本同样是一个“小天文数字”。按照目前1%~3%契税、0~1%个税、5.55%营业税、0.5%~1%中介费计算,一个完整的交易周期需要缴纳的税费在10%左右,如果加上贷款利息、首付资金的使用成本,还要更高。

也有很多持有者非常了解楼市自身规律,但遇到房价剧烈波动的时候,还是忍不住获利了结或割肉清仓。楼市参与个体没有长期意识,是因为对政府政策没有稳定预期。

在1997年决定房地产必须走市场化道路之后,10余年来房地产市场没有实际有效的全国性长期规划,每年都有短期政策出台,冷了要刺激,热了要降温。

这样的短期属性政策管理长期属性市场,结果必然是平息了一次小的波动,又导致下一次更大的波动。

中国房地产市场需要长期稳定的规划与法律,首先需要明确多大比例人群住房由政府解决,多大比例由市场解决;其次需要明确长期的物业税取代一次性收取的土地出让金,而不是妄图双重征税;中央政府与地方政府之间的财权事权划分更需要公平合理,地方政府严重依赖“第二财政”是房地产市场高烧不退的根源所在。

[责任编辑:divohuo]

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