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华泰联合证券:房地产行业变局已开始显现

2010年01月21日03:22上海证券报华泰联合证券 鱼晋华我要评论(0)
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国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行数据。2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%;完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%;2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%,办公楼销售面积增长30.8%,商业营业用房销售面积增长24.2%;2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

2009年12月份单月新开工面积继11月份后再创历史新高,排除年底统计因素影响,亦反映了房地产开发企业在2009年良好销售刺激下普遍加快开工的行为表现。不过值得关注的是,尽管新开工同步指数依然保持增长势头,但联合证券新开工领先指数已开始趋平,显示未来新开工面积增速将放缓。

2009年全年商品房销售面积年度同比涨幅42.1%,是1999年以来排名第二的涨幅,但12月月度累计增幅相比11月份则出现较大幅度下降,下降10.9个百分点。我们认为主要有两个方面的原因:1、统计原因,42.1%的同比涨幅是用2009年的初步统计数与经过调整的2008年数据进行比较的,如果同样都用初步统计数据,同比涨幅为50.93%,下降2.08个百分比,降幅并没有如此明显;2、2009年成交量是一个非常态,持续保持如此高的增幅是不现实的。我们判断随着国家各项调控措施的落实,尤其是银行信贷政策的收紧,全国来看,2010年销售量相对2009年会有所下降,而一线城市销售量将有20%到30%的下降。我们预计接下来销售面积累计同比涨幅将依然呈现下降趋势。

2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。分地区来看,珠三角、长三角房价涨幅居首,深圳、金华、温州、杭州和南京新建住宅和二手住宅价格涨幅排名均进入前十,判断这些城市房价2010年将面临一定的调整压力。

2009年资金链为历年最好。2009年房地产资金来源合计为57128亿元,同比增长49.8%,房地产投资占资金来源的比例降至63.4%,为历年来最低。2009年房地产开发企业资金来源增长较快的是国内贷款和个人按揭贷款。但如按市场普遍预期的2010年新增信贷投放总额将下降至7.5万亿元测算,2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000-8500亿元左右,较2009年下降25%左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响,判断2010年房地产开发投资资金源将明显收紧。

[责任编辑:maelzhang]

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