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开发周期比商品房长 保障性住房建设蜗牛化

2010年01月15日00:00经济参考报何丰伦我要评论(0)
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开发周期比商品房长 保障性住房建设蜗牛化

武汉市最大的保障性住房项目百步亭社区悦秀苑、景兰苑交房工作日前正式启动。该项目包括5263套经济适用房和194套廉租房。新华社发

从经济适用房到廉租房,从限价房到政策性租赁房……一方面随着房价持续攀升,居高不下,另一方面则是买不起房子的中低收入阶层、“夹心层”只能在大中城市“蜗居”,解决这部分群体的居住条件问题成为中央高度关注的问题。

近年来,随着国家相关措施频频出台,越来越多的保障性住房受到全社会的高度关注。然而,记者深入采访时发现,保障性住房建设的“蜗牛化”依然是不容回避的事实。一些专家学者表示,尽管中央政府明确提出保障性住房建设进程要加快,但相当一部分地方政府往往采取“乾坤大挪移”的办法“淡化”保障性住房这一“民生工程”的重要性。

“蜗牛化”成保障性住房“惯例”

据统计,2009年国家下达的保障性住房建设计划,全国共需投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29 .4%;地 方 配 套1183亿 元 ,占70.6%。但从实际操作上看,由于一些地方配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,无法完成当年的建设计划。

常年在珠三角从事房地产开发的开发商刘雪丽告诉记者:无论是经济适用房,还是限价房廉租房,整个项目从“规划确定—地块拍卖—楼盘动工—物业入住—开发商交楼”,时间上要比同期开发的商品类型楼盘少则长一年,多则三年。

刘雪丽说“一至三年时间意味着保障性住房建设的‘利润’能够成倍地增加。”

首先是开发周期和进入市场周期的延长,意味着将有多方从中受益。地方政府负责项目运作的部门往往是受益最大的环节,一般而言,一至三年的开发,周围地块能够迅速升值,地方政府可以取得丰厚的财政收入。以南宁市快环时代城经济适用房为例,从2004年开始运作到2009年交房为止,周围的地块价格几乎翻了一倍,同期开发的商品房楼盘售价也从每平方米1800元飙升到4500元。

其次是房开商能够将保障性住房项目“拉大旗作虎皮”,作为自己参与竞标周边其他项目的“核心竞争力”。愿意配合政府搞保障性住房开发的房开商肯定不是“傻子”,在确定参与竞标之前,房开商往往已经掌握了经济适用房周边的地块,剩下的问题是,如何通过以经济适用房为代表的保障性住房项目与自己开发的楼盘“整合”,将由政府负责承担的公共设施、绿化水电等“纳入”到自己开发的楼盘领域中,最大限度地减少商品性楼盘开支。

第三是开发商“隔三岔五”地“放盘”,把经济适用房作为市场“温度计”,最大限度地掌控楼盘价格,获取丰厚利润。

目前,以经济适用房、廉租房为组成部分的保障性住房,大多采取与商品房地块、商品房楼盘“结伴”开发和销售的方式,这确实是避免在我国城市化进程中出现“贫民窟”的关键环节。但这一做法也同时被房开商所利用。房开商往往与房地产中介公司联手,在楼盘即将放盘前半年时间,就在网页、社区论坛等公布“经济适用房转手、转租”信息,从中试探市场的最高承受价格,从而在放盘之后能够最大限度地获取利润。

保障性住房缘何成鸡肋

“食之无味,弃之可惜;既要腰包鼓,又要名声响;住房难解决,自然成‘鸡肋’。”这是一位常年在政府房管部门工作的公务员黄立仁对保障性住房的编出的顺口溜。他告诉记者,无论是经济适用房还是廉租房限价房,在财政、政府工作报告中都是必不可少的一个组成部分,但问题的关键在于,报告中的“白纸黑字”还是会被地方政府和相关部委办局视为“鸡肋”。

———考核还是靠“G D P”、靠财政收入,政府收入增长方式有限,一把手任期有限,谁也不愿做“前人种树后人乘凉”的事情。

对于地方党委政府的一把手来说,如何确保经济快速稳定发展,尤其是在应对金融危机情况下,确保G D P数字看着漂亮,财政收入稳步增收,这是树立好自己名声的关键。保障性住房属于典型的“有投入无回报”项目,从立项到论证,一个项目下来最快也要三至五年时间。即使是上任伊始想为民造福,等到保障性住房尘埃落定的时候,一二把手可能已经换了一批人。因此,保障性住房的立项、规划、审批,往往每三个月到半年才上一次党委政府办公会。一二把手不重视,自然会一拖再拖。

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