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保利成地王制造者 400亿拿地考验资金链

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尽管目前房地产业面临政策调控寒潮,但保利地产(600048.SH)在全国“跑马圈地”的热潮依然没退,如此一冷一热形成了鲜明的对比。

1月13日,保利地产发布的公告显示,仅2009年12月一月,保利地产用于土地拍卖的资金就高达92亿元。据不完全统计,在2009年全年的土地抢夺战中,保利地产累计投入的资金已高达400亿之巨。与此同时,地产龙头万科(000002.SZ)全年拿地支付地价款尚不到250亿元,仅为保利地产的六成左右。

“与万科掌门人王石公开重申‘不做地王’不同的是,保利地产近年来一直采取的是激进扩张的手段,而且,公司的目标也是赶超万科。2008年,保利地产押宝押对了,成了去年房地产业复苏最大的受益者,与万科的差距也得以进一步缩小。”国信证券房地产分析师方焱指出。

方焱称,在今年房地产业面临政策调控的大背景下,保利地产“跑马圈地”过后要经受政策和资金面的双层考验。

当天,记者欲联系保利地产董秘岳勇坚,至截稿时止,其手机无人接听。

新晋地王

从去年下半年的土地争夺战看来,曾经的“老地王”们失去了往昔的风采,而以保利地产为代表的“新地王”开始大显身手。

2009年末,保利地产及旗下多家公司分别在成都、上海、北京、大连、广州等地拍得多块地块。当天的公告显示,2009年12月17日,保利地产全资子公司保利(北京)房地产开发有限公司通过挂牌方式取得北京市朝阳区东风乡高井村地块。

值得一提的是,该地块经过120轮激烈竞拍,最终由保利地产胜过金隅、万科、龙湖、远洋等房地产大鳄,30.4亿元拍卖价比起拍价高出近22亿元。而该地块成交楼面地价高达23506元/平方米,创下了北京五环内居住用地单价的新高,与周边商品房售价已相差无几。

此前,保利地产频频出手各大城市的“地王”,其凌厉之势令同台竞夺的其他地产商瞠目结舌。

2009年6月25日,保利地产以38.1亿元的高价夺得重庆鸿恩寺地块,而同台竞拍的万科以1000万之差(出价38亿)痛失重庆机会;7月6日,保利地产又以16.3亿元拿下了北京大兴黄村新城北区2号地,虽有万科、金地等多家地产商前来抢夺,但40分钟角逐后保利地产收入囊中;7月24日,保利地产斥资12.2亿元拿下成都领事馆地块,成为成都2009年新“地王”;8月5日,保利地产又以19.9亿的价钱,成交了苏州位于独墅湖板块30万平方米住宅用地,成就了苏州近年的“地王”交易。

最新数据表明,2009年12月份,保利地产实现签约面积40.84万平方米,实现签约金额30.17亿元。2009年1-12月公司实现签约面积526.69万平方米,同比增长131.08%;实现签约金额433.82亿元,同比增长141.38%。

同期,万科2009年1至12月份累计销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元,分别比2008年同期增长19.1%和32.5%。

相比之下,保利地产与万科的销售差距已缩小至三成左右,而2008年全年,保利地产全年销售尚不足万科的五成。

资金链考验

“不过,激进扩张背后隐藏的高风险也不容忽视。高价拿地最终还要卖出去才算数。一旦销售回笼不及时,有可能影响到公司的资金链。”方焱称。

方焱指出,值得注意的是,保利地产在去年所获得的土地地价不菲,前9月的平均楼面地价为3254元/平方米,比其之前2000元左右的存量土地单价高出162.7%,这将增加公司的建设成本。

此前,保利地产在资本市场“长袖善舞”赢得了资金保障。三年间保利地产在资本市场上完成四次大规模融资,融资额超过200亿元。其中,2006年首发上市融资20亿元,2007年公开增发募集资金70亿元,2008年发行公司债43亿元,2009年定向增发80亿。

招商证券研发中心贾祖国指出,目前购房的人口约50%左右都是投资性购房。二套房贷的从严执行以及二手房税收减免的结束,投资性购房在2010年将受到很大的抑制,房价快速上涨失去了重要的动力。

事实上,在2009年疯狂拿地之后,不少房企资本消耗严重。而受累于政策调控,今年房企融资将接受严峻的考验。

今年市场整体货币供应收紧,房地产开发贷款肯定首当其冲受到挤压。而监管层又敦促国内银行密切监控房产开发商的开发贷款,银行对房地产开发的贷款日益趋于谨慎。而此次央行上调存款准备金率也必然会收紧房地产信贷规模。

而房地产企业的直接融资渠道也会继续受压。

“2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难,往后几年内,房地产企业融资困难也会成为常态。”一上市券商房地产行业分析师说。

他表示,一个原因是由于审核链条延长,使审批更严格、进展速度放缓、通关率降低;而更重要的原因是由于落实国家调控房地产行业的政策思路,整个资本市场融资结构也将进行调整。

[责任编辑:jbyao]

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