腾讯财经腾讯财经 > 财经新闻 > 综合新闻 > 正文

温和调控短期难使房价下行

2010年01月12日10:27新华网
字号:T|T

  抑制投机政策接连发力初见成效,炒房热有望降温

  

温和调控短期难使房价下行

  “国11条”追踪

  随着《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国11条”)的发出,按照惯例,本轮关于楼市政策的调控也基本尘埃落定。业内人士分析,虽然总体来看调控比较温和,短期内房价难以下行,但房价上升的动力已明显不足。继去年年底以来一系列调控房地产“组合拳”之后,新的调控措施有望让过热的炒房行为暂时冷静下来。

  一脉相承的温和调控

  从去年底的中央经济工作会议以来,中央对楼市的调控一直秉承“支持自住和改善性需求,打击投机、投资购房行为”这一主线。有业内人士指出,从一系列政策来看,调控主要是通过增加市场有效供应,而非抑制需求来平抑过快上涨的房价。从“国11条”也可以看出,当中内容基本是对去年末中央经济工作会议和“国四条”基调的重申及细化,总体较为温和。

  中原地产胡广东还指出,除了改善供求关系、增加有效供应之外,“国11条”的一个重点是调整产品结构,分流不同类型的需求,加大中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应,“政策中对低收入群体住房和一般商品房进行了区分,增加了对低收入阶层住房的关注,限价商品房和公共租赁房的出现就有了具体保证。”

  抑制投机行为初见成效

  虽然政策指向并非抑制需求,但对于打击投资和投机购房行为,“国11条”还是出台了一些具体办法。如在最受关注的二套房贷政策中,“国11条”明确了二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率按照风险定价。更重要的是,新政对何为二套房首次作了明确,这显然有助于银行在办理贷款中的具体执行。对比过去二套房贷政策的明紧暗松,实际上本次“国11条”的再次重申是略微收紧了。

  胡广东还分析,对于刚性需求来说,利率的影响远比首付更大;但对于很多投资客来说,首付比例的提高将直接影响到他们利用资金以小博大。因此强调首付四成,而利率按市场化操作,既保护了刚性需求,也打击了投机行为。

  实际上,从去年12月起一系列楼市“组合拳”祭出后,各大城市短期投资行为其实已经出现下降。以广州为例,去年12月最后一周一手住宅签约量就出现了回落,全市十区新建商品住宅签约1270套,签约面积约16万平方米,环比分别下降17%和7.5%。其中,中心六区签约730套左右,签约面积约8.2万平方米,环比分别下降18%和9%。中心城区签约量比全市回落更为明显,说明部分投资和投机的资金已经开始撤出。

  没有直接针对性打击房价

  不过,对于很多市民所关心的房价,不少业内人士分析,现有政策并没有给出明显信号,没有对房价直接性、针对性的打击。胡广东分析,“国11条”中对市场可能产生比较大影响的政策中,二套房贷收紧的力度比预期小得多,利空很小,难以再现2007年二套房贷收紧后楼价应声而降的效果。

  因此有不少学者认为,“国11条”对稳定市场的作用将更加明显。政策尘埃落定,市场对之的预期也随之稳定,起码为2010年上半年的市场稳定打下了一个良好的基础。胡广东认为,虽然房价短期内难以下行,但至少现在已经没有推动房价上涨的因素,房价上涨的空间很小。“有可能在‘五一’后,房价维持高位的动力也不够充足,再加上一系列政策的累加效应、预期可能出台的其他措施以及市场对价格的接受程度,房价还是有可能出现小幅调整。”(记者卢轶)

  观察

  市场在政策出台前微妙转向成交下跌意料之中

  1月9日,“国11条”出台的前一天,保利地产副总经理余英还在博客上感慨:“希望国家各部委和地方政府不要让2010年成为中国房地产的‘政策年’”,“无新的政策,就是最好的政策”。1月10日,“国11条”发布,市场的猜测终于成真。

  若往回追溯,2009年下半年,特别是年末,央企“不计成本”地疯狂拿地,在“拿地首付不低于50%”政策出台后也终于“真相大白”。

  种种迹象显示,市场步伐早于政策,在政策出台之前,市场微妙转向过程就已展开。

  地方政府的态度也早先一步在管理中悄然显示,在“遏制房价过快上涨”的大命题之下,相当一部分地方政府率先出手调控楼市,如广州对地王的处理;上海认定购买第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投资投机性购房;南京不仅取消税收优惠政策,还采用购房“实名制”的手段遏制投机性购房……

  政策带来市场“观望”氛围,开年首个小黄金周一线城市的销售明显显出疲态:北京、上海、广州、深圳等地的成交普遍下滑,而成都甚至出现了“零”成交的业绩。

  海珠某大盘的销售经理表示,在宏观调控新政出来之后,楼盘的成交肯定会下滑,这是由“观望”带来的市场自然反应。可以肯定的是2010年的成交量肯定很难达到2009年的巅峰,毕竟有供应量掣肘,加上政策对买家的过滤,成交量下跌当属意料之中。(记者关丽)

  本埠

  广州今年住宅供地超4平方公里中小户型限制将再度收紧

  增加楼市供应,首要的一个环节是增加住房建设用地的供应。

  广州市国土房管局相关负责人昨日表示,目前该局正在对“国11条”进行研究,下一步将出台相关贯彻意见。同时,该局将牵头与广州市规划局研究住房建设规划,届时会向社会公布。

  国家在2006年宏观调控时曾要求,地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建设面积不能低于城市年度开发总量的70%。广州曾在后来的土地出让合同中,明确具体地块的套型建设比例,但2009年以来,这种户型限制就很少再出现了。

  广州市国土房管局相关负责人表示,尽管今年广州住宅用地供应量尚未最终确定,但是肯定超过4平方公里,同时还将根据土地储备情况,加大中心六区土地供应。这也意味着,由于供应量紧缺而房价居高不下的广州市中心,有望利用供应的大手进行调控。

  记者了解到,今年保障房用地储备也将加速。按照计划,今年广州将争取储备3平方公里以上的保障房用地。这一数字,甚至超过了今年广州住宅用地2.5平方公里的供应计划,超过广州亚运城2.73平方公里的用地面积,如此巨额的保障房储地量在广州尚是首次。(记者郑佳欣)

  银行

  信贷操作细则未定,政策效力难以估计

  拿出去年出台的二套房贷政策对比,不难发现,日前出台的新规主要在利率定价方面开了口子,同时又对经常被打擦边球的改善型住房收紧了口子;首付4成没有改变,但执行力度再次成为关键。

  改善型住房甄别标准 银行普遍打问号

  记者昨日采访了广州多家银行信贷部负责人,普遍认为新规定对首次贷款购房的刚性需求者影响不大,同时能够比较有效地打击房地产投机的行为。“本次政策主要是针对第二套住房的投机行为,通过提高首付的比例,增加了炒楼者自有资金的要求,即其投机的成本增加了,降低杠杆效应,从而减少房地产投机的行为。”某股份制银行广州分行信贷部总经理分析表示。

  但是本次新规定对二套房进行了定义,却没有提到改善型住房。昨日采访中,不少银行相关负责人同时向记者表示了对改善型住房将如何处理还不清楚的疑问。按照目前出台的规定,如果购买第一套房时用了贷款,但是又希望通过换房来改善自身居住环境的人也会受到较大的影响。

  利率开放 银行将实行利率差异化

  本次新规一个很大的关注点是放开了二套房贷的利率定价,只规定“利率严格按照风险来定价”,给银行留了非常大的自主空间。其实虽然去年政策限死了二套房贷基准利率1.1%的上浮规定,但是实际表明,一刀切具体执行起来非常困难。

  “其实开放利率风险定价对 银行来说是一件非常好的事情,银行可以根据一些客户的条件进行差异化的利率定价。进行差异化定价,这是非常合理的事情。”

  但是也有 银行信贷部人士认为,虽然大家都在争抢市场大打政策擦边球,但是作为一个经营者,银行也不会纯粹为了抢市场而降低风险和价格。但是,可以预见的是,各 银行定价也许会跟其市场份额有关,大型国有银行的利率定价也许会比股份制 银行要高一些。还有银行人士接受媒体采访时猜测,即使开放利率定价,行业最多也只会在此前的七折和上浮一成之间浮动。

  首付4成执行力度面临监督难题

  而新规中所收紧的首付口子,其实去年政策中早有规定,只是去年以来一直是上有政策,下有对策:银行一直没有严格执行,相关监管部门也睁一只眼闭一只眼。显然,对新规中“首付比例不得低于4成”的规定的关注点仍将在执行力度上。

  昨日银行业内人士接受记者采访时分析指出,目前看来二套房贷政策是相对温和的,房价大幅度下降的可能性不大,而二套住房贷款很多都可以算是银行的优质资产,因此,从自身盈利的角度去看, 银行的执行力度也会打折扣。

  此外,其实市场中对于首付还有很多“暗道”可走,通过个人和按揭公司合作达成协议,或者故意报高价格等,都可以变相提高首付的比例,但相关监控却很难展开。(南方日报记者黄倩蔚)

  动态

  今年起个人转让不足5年非普通住房全额征税

  南方日报讯(记者/黄颖川通讯员/何智凤张莹)日前,财政部和国家税务总局下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号),明确了调整后的个人住房转让营业税政策。

  通知指出,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。(专题统筹陈韩晖卢轶)(南方日报)

  • 打印
  • RSS
  • 手机看新闻
  • 分享到空间
  • 复制链接
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·

热点推荐

企业服务

推广信息