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新华传媒:锁定地产投资收益谨慎推荐评级

2010年01月11日13:03中国证券网国信证券我要评论(0)
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新华传媒董事会决议,授权合作方上海东渡解放投资有限公司单独负责长风3A 地块项目的建设与经营管理,新华传媒不再参与该项目的后续投资和经营管理,为此,东渡解放与项目公司确保向新华传媒支付31481 万元款项,作为包干经营保证金,并承担连带支付责任。

让出地产项目经营权,锁定投资收益

房地产项目开发公司(上海解放文化传播公司)拥有长风3A 地块项目的开发权,新华传媒持有项目公司51%的股权,东渡解放持有49%的股权(具体股权关系参见图1)。长风3A 地块占地38.58 亩,即25720 平方米,土地成本2.95 亿元(出让金2.89 亿元),获得的土地使用期限为2007 年3 月7 日至2057 年3 月6 日,到目前为止,已近3年,但仍未开发。

按照规划,该项目占地面积25720 平方米,容积率不超过2.5,建筑密度50%,绿化率25%,拟建建筑面积9.76 万平方米,其中地上6.43 万平方米,地下3.33 万平方米。拟建造8 幢办公楼,其中2 幢14 层办公大楼,单层建筑面积约1500 平方米,单幢地上建筑面积约21000 平方米,合计地上建筑面积42000 万平方米;6 幢多层办公楼,单层建筑面积约750-950 平方米,单幢地上建筑面积约3800 平方米,合计地上建筑面积22300 万平方米;项目地块整个区域地下为二层,面积3.33 万平方米,功能为地下停车库面积约30000 平方米,车位526 个,其余为变电所、中央空调等设备使用面积3300 平方米。

然而此次新华传媒放弃了对项目的经营管理权,并锁定了投资收益。

1、 本质上看,新华传媒的这次行为相当于投资土地,前期投入14739 万元,到锁定回收31481 万元,投资收益16742万元,毛投资收益率114%,从2007 年投资至今,已有3 年,尽管会计上对投资收益的确认要到项目公司真正实现盈利之时,但是东渡解放和项目公司需要于近期向新华传媒支付保证金,对新华传媒来讲,已经落袋为安,三年的年均复合投资回报率达到28.8%,远远超出了新华传媒2008 年12.6%的ROE 水平,因此,这本身是一笔划算的投资。

2、 之前新华传媒对项目公司的会计核算方法是合并报表,在让出经营权后,不再需要将项目公司纳入并表,按照实质重于形式的原则,应该采取成本法核算,分配利润时确认收益,意味着收益的确认要等到项目公司分配时,预计至少要到2012 年以后。

3、 尽管项目投资本身是一笔划算的投资,但是退出的方式低于市场预期,按照规划的设计,以及市场之前对开发成本、售价等一系列的假设,项目的价值至少超过6.17 亿元,对应51%的股权,超过3.15 亿元。但是新华传媒选择了更低的风险,放弃了获得更高收益的可能,也不必承担项目失败的可能。退出与主业非相关的地产,把精力放置于主业经营上来,对公司的长远发展也是好事。

总体看,此次获得的投资收益相当于每股0.19 元,为当前股价的1.6%,退出的方式略低于预期。

维持“谨慎推荐”投资评级

我们维持之前的盈利预测,2009-11 年的EPS 分别为0.30 元、0.32 元和0.36 元,当前股价下对应的PE 分别为42、38 和34 倍,估值相对合理,但是考虑到后续广告行业复苏带来业绩超预期的可能性很大、世博会的到来又将加速上海广告市场的复苏进程,我们维持“谨慎推荐”的投资评级。

[责任编辑:zhouzhuang]

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