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房地产行业:短期建议关注前期超跌 荐8股

2010年01月11日11:09腾讯财经特约长城证券我要评论(0)
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事件:2010年1月10日国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知围绕五个方面,即:增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任,共提出11项细化的政策。

政策点评:

对国四条的细化和延伸。此次下发的通知可简称新国五条,是对09年12月14日国四条的细化和延伸。政策出台目的是:为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。我们认为,上述政策中最值得关注的有三点:一是明确了“加大差别化信贷政策执行力度”的实施细节;二是进一步强调加强风险防范和市场监管;三是加强落实地方政府责任。

差别化信贷政策:紧首付、松利率。前期出台的国四条提到综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。在调整营业税和提高土地出让金首付比例的政策相继出台后,业内的关注焦点都集中到最重磅的信贷政策将何时推出。而新国五条明确了差别化信贷政策的实施方向,意味着行业短期调控政策的最后一只靴子终于落地。具体政策为:金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

显然,对于二套房贷,政策的调控方向是:紧首付、松利率。调控方向与我们此前的预期基本一致。反映了政府在鼓励首次贷款购房、抑制投资投机性购房需求的同时,主要从首付比例上防范银行风险,而贷款利率仍延续市场化的道路。政策在措辞上只区分了首次和二次贷款购房,并未提出“改善性购房”字眼,也未明确对已还清贷款的再次购房属于第一套还是第二套,如此政策安排给监管层未来的窗口指导留出了较大施展空间。政府在抑制房价过快上涨的同时,首先需要保障的仍是房地产市场的平稳发展,一刀切的方式将导致行业短期的剧烈波动,影响宏观经济大局,因此当前的政策基调是比较符合国情的理性选择。未来信贷政策的变动方向,将根据房地产市场的实际情况、以及宏观经济的稳固程度,来相机抉择。

强调风险防范和市场监管。在房价仍在快速上涨的新形势下,管理层将加强风险防范放在了市场监管的前面。提出人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

市场监管方面,新增的亮点主要在于严控国企拿地王以及开发商捂盘惜售的现象。针对性地提出了:(1)国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为;(2)要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源。可以预期的是,政策针对性的增强,将大大提高其有效性。

2010年房地产市场有望软着陆。土地、金融、税收方面的调控政策逐一落地,将有助于抑制2010年房价的上涨、促进行业长期的健康发展。2010年房地产市场或将在政策影响下实现软着陆。政策调整将改变房价继续大幅上涨的预期,导致投资投机需求的明显减少,而自住需求将成为购房主力。随着供需逐步走向平衡,房价也会更加平稳。预计行业全年销量下降10%左右,房价总体保持平稳。

行业短期或有反弹,全年精选个股为主。从近一个月相继出台的行业调控政策来看,政策基调仍是保持行业平稳为主,抑制房价过快上涨为辅。随着最受关注的信贷政策靴子落地,行业短期政策层面的阴霾暂时散去。从近期楼市成交情况看,尽管相对12月的成交高峰,1月成交环比下降,但跟去年同期相比,以二线城市为主的大部分城市仍有大幅上升。主要原因在于全国大部分城市在08年底的刺激政策出台后,需求在逐步而非急速回升,3月份才集中放量,因此或许到今年3月才会出现大部分城市楼市成交量同比下降的情况;另一方面,每年1-2月都是楼市成交淡季,因此3-5月成交情况才是判断当年行业走势的更好论据。

我们认为,在短期行业政策面和成交情况都较为平静的情况下,09年靓丽的年报有望给板块带来一波反弹。鉴于行业全年发展或将较为平稳,整体投资机会有限,因此精选个股才有机会取得超额收益。短期建议关注前期超跌,09年业绩高增长、估值偏低,或年报存在高送转可能的公司,以及一些区域概念股。如:冠城大通名流置业苏宁环球福星股份云南城投招商地产华发股份亿城股份

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[责任编辑:zhouzhuang]

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