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中央五大新政“点刹”房价 四大看点值得关注

2010年01月11日10:51千龙网我要评论(0)
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  政策 解读

  楼市调控蕴涵四大看点

  据新华社电昨天,国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。这份2010年房地产市场调控蓝图蕴涵哪些新看点呢?

  严格二套房贷首付比例打击投机,利率灵活掌握

  “二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

  北京市马家堡地区链家房产中介公司的工作人员小董听到这个政策的第一反应就是对投机客来说打击非常大。他说:“购房者往往自己支付少量的成本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。”

  事实上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。

  国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。”

  探索土地出让综合评标办法,剑指“地王”频出

  2009年“地王”频出的现象,引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议,在肯定其促进土地市场公平交易的同时,这种“价高者得”的方式也引起诟病。

  《通知》明确要求,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。

  对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

  廖英敏说:“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策,一方面是防止‘地王’现象,另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

  《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”,中国房地产业协会副会长朱中一说:“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。”

  首次规范“央企”投资房地产

  “国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”,这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。

  整顿房地产市场秩序,历来是政府调控政策的主要内容,值得注意的是,在这份通知中,除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外,还特别提到国有资产监管部门,这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

  廖英敏说:“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场,还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为,不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产,也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”

  防止境外“热钱”冲击国内楼市

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,当前在全球普遍低利率环境下,国际跨境资金短期流动加剧,在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时,新兴市场这两个领域价格不断上涨,不断吸引着“热钱”的进入。

  《通知》明确提出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

  尹中立说:“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域,带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧,明确提出加强对跨境投融资活动的监控,防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”

  -南京专家

  商品房领销售许可证

  设最低规模是新提法

  《通知》中提出要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。

  “这应该是一个新的提法!”南京市房管局相关人士告诉记者,目的就是为了打击开发商捂盘惜售的行为,充实市场上的房源,从而抑制上涨过快的房价。他认为,所谓“最低规模”可以有两种解释,一是指某处小区的最小单位,可以是一幢,也可以是一个单元;另一种解释则是指房源的面积,大的三五万平方米,小的一两万平方米。

  “如果按照前一种解释,那么可以肯定的是,这个最小规模比‘单元’要大,因为《通知》中后一句话就是‘不得分层、分单元办理预售许可’,也就是说,最小规模可以是一幢楼,这与南京目前的操作规定是一致的。”该人士说,如果参照后一种解释,按面积来划分,那么操作的难度就很大了。

  他告诉记者,去年11月份南京曾经出台过一份《商品房销售管理办法(草案)》,广泛征求社会各界人士的意见。当时有不少人提出,为了防止开发商捂盘惜售,应该对楼盘领预售许可的面积设“门槛”,比如说仿效上海的做法,最少一次3万平方米。

  “其实,这些办法我们也都想过,但是执行起来很困难”。该人士说,南京房地产市场上的开发项目大小不一,如果设定的“开盘门槛”面积较大,比如3万平方米,反而会给一些中小楼盘捂盘的理由;如果设定的“门槛”太小,比如1万平方米,有的一幢房子的面积就不止这个数,根本起不了任何约束作用。不过,他也表示,既然国家已经明确要设“门槛”,南京市肯定会继续研究,至于何时“跟进”暂无说法。(

[责任编辑:nikiluo]

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