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二套房贷首付最低4成 “国五条”稳定房价

2010年01月11日08:09新快报黄颖我要评论(0)
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昨日,国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确提出加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策,被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成,二套房认定以家庭为单位计算;打击开发商的囤房和囤地,取得预售的商品房要一次性推出市场。

“国五条”七大亮点

解读

1.四年后重提建设限价房

●政策:“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。”

●解读及影响:今年广州铁定要推限价地

早在2006年,国家提出建设限价房。2008年全国楼市进入调整后,国家没有再提出建设限价房的要求,这是限价房政策4年后被重提。广州在2006年至2007年期间推出10个限价房用地,限价房楼盘陆续在2008年至2009年上市。但2008年限价房成为楼市的鸡肋,广州市在2008年底明确连续两年不会推出限价地。随着“国五条”的公布,广州今年推限价地将成为铁板钉钉的事实了。

据悉,广州限价地供应区域将会在番禺南村镇、萝岗中心区、天河龙洞和增城新塘等地。

2.加建保障房推出经租房

●政策:“各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。”

●解读及影响:今年广州将首推经租房

在高房价情况下,加大保障房建设,一直是国家明确的政策。去年,广州在保障房建设上已经超额完成任务。今年,广州将建设5.6万套保障房,包括廉租房、经济适用房和经济租赁房。其中,今年广州将首次推出经租房,供应给不符合廉租房申请条件,又买不起经适房的家庭。

3.二套房贷首付不低于4成

●政策:“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

●解读及影响:否定首付不低于5成传言

该政策显然否定了此前媒体传出的二套房贷首付不得低于5成的传言。二套房贷以家庭为单位计算,但政策并没有提到二套房贷要严格执行原来的利率1.1倍的规定,各地银行仍然可以各自定价。中原地产项目部总经理黄韬表示,目前广州四大国有银行执行二套房贷政策较严格,一直都按4成首付执行,但个别中小型银行则可以2成首付,未来可能连中小型银行都要严格执行4成首付政策,但相信房贷利率仍然会较为灵活,二套房的改善型住房房贷优惠也会继续执行。

4.明确地块住房套型比例指标

●政策:“抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经适房、廉租房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。”

●解读及影响:广州或再推限户型比例用地

中原地产项目部总经理黄韬表示,国务院这次没有提到“90/70”政策,但显然是换另一种形式强调开发中小户型住房。如果各地城市房价进一步飞涨,“90/70”户型比例政策有可能会被重提。

据悉,广州在2006年开始执行“90/70”政策,去年新推出的住宅用地中,都没有再限制户型比例。随着“国五条”推出,广州会不会再度推出限户型比例的住宅用地还有待观察。

5.银行或关紧“水龙头”

●政策:“要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。”

●解读及影响:或影响中小房企资金链

受去年初国家房地产救市政策影响,截至2009年12月31日,全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币,其中银行授信额度约为2400亿元人民币。另一方面,宽松的货币政策导致贷款放量,全年新增房贷规模约达1.95万亿,比2008年同期高出近六成。显然,今年国家将会要求银行收紧对房企的房贷,银行关紧水龙头,将影响开发商的开发进度。

去年,广州楼市销售兴旺,开发商并不缺钱,今年如果银行收紧银根,可能会对一批中小房企的资金链有较大的影响。

6.打击开发商囤房囤地

●政策:“加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”

●解读及影响:广州重罚土地闲置

这是应国务院总理温家宝此前接受采访时明确的打击哄抬房价措施而提出的。其最关键的规定是楼盘拿预售证不得分层、分单元办理,拿到预售证后必须一次性公开房源。

对于规范商品房预售的行为,广州一直以来都有一整套完善的规章制度,开发商拿预售证一般需要整栋楼一起来办预售。但是,也有开发商为了囤房炒高楼价,会钻空子先把拿到预售证的住房抵押给银行,然后再慢慢销售,这就不会受到取得预售证房源必须一次性销售政策的规限。在打击囤地行为上,广州即将出台闲置用地管理办法,要求闲置用地一次性缴交地价20%的土地闲置费和补交增值地价,其处罚标准远比以前高。

7.落实各级人民政府责任

●政策:“进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。”

楼市调控蕴新看点

首提规范国企投资房地产

据新华社电《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》蕴涵哪些楼市调控新看点呢?

专家认为,严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

《通知》明确要求,各地要探索土地出让综合评标方法。专家表示,该政策一方面是防止"地王"现象,另一方面是提高土地供应和开发利用效率。

在这份通知中,特别提到"国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为",这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

此外,我国房地产市场呈现出异常火暴的态势,对于境外"热钱"具有极大的吸引力。国家正是基于这样的担忧,明确提出加强对跨境投融资活动的监控。

分析

对楼市影响更多表现在心理上

新快报讯 (记者 黄颖)业内人士均表示,"国五条"对稳定房地产市场有积极的影响。

"国五条"对于抑制楼价上升短期内能起作用吗?黄韬认为"不一定"。他表示,"国五条"对楼市更多的是心理上的影响,"国家就是要放出信号,要调控楼市,如果楼价还是非理性上涨,接下来就会有更多更猛的调控政策出台,如二套房贷利率1.1倍"。

[责任编辑:Jackxiao]

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