腾讯财经腾讯财经 > 产业 > 房产建材 > 正文

2010广州楼市:“地王”凶猛 诸侯割据

2010年01月10日01:33中国经营报李碧我要评论(0)
字号:T|T

广州2010 :土地之战

编者按/ 资本泛滥、“地王”频出、一二手交易畅旺,从年初回暖的“小阳春”到年中连续三个月领涨全国的“牛市”,最后到2009年12月底因政策之变而出现销售回落、买家观望,广州房地产市场以向上曲线完成了2009年惊险一跃。开发商跑马圈地“赌明天”,政府打击囤地惩处地王,走在全国前列的广州“土地之战”已经注定是2010年这个“亚运之城”市场之变的试金石。

一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀,可以导致一个月后得克萨斯州的龙卷风。“蝴蝶效应”精辟阐释了初始条件下微小的变化能带动整个系统长期、巨大的连锁反应。

2009年广州房地产业的“蝴蝶”有些多。

新一轮的土地储备竞赛持续推高地价,甚至多幅地块超越2007年“地王”,与此同时,开发商垄断区域土地、“占山为王”的势头明显。政府方面“不甘示弱”,收回多幅“地王”、没收保证金、一日连发22封动工催促函、修订《广州市闲置土地处理办法》,广州对于闲置土地的多次动作,也成为全国严惩囤地、督促开发商开工建设的排头兵。

政商博弈

2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”

在政策的执行方面,广州一直走在前头。2009年8月,广州国土局高调声称将惩处2007年闲置土地,没收当年“地王”中莱投资的保证金8000万元,并收回土地。11月25日,广州市国土房管局一口气发出了22封动工催促函,向保利、雅居乐、越秀城建、粤海等17家房地产企业发出“囤地”警告。

“年底下手更狠”,广州一位房地产人士笑称,即将颁布的《广州市闲置土地处理办法》规定,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。某些土地一旦确认闲置,土地成本可能翻倍、甚至十几倍。

广州市国土房管局近日表示,2009年广州一共收回16宗闲置用地,共计面积约43.4公顷,收缴土地闲置费约3000万元。而2008年唯一的“地王”恒大员村绢麻厂地块最终也被相关部门列入闲置地处理名单中,并没收1.3亿元土地出让保证金。

2009年5月,一位接近广州市政府部门的人士曾向记者透露,当时政府与开发商是一种比较微妙的平衡,“政府的底线是地块肯定不能退,开发商可以缓交地款,或者只交一小部分地款。”

然而开发商对土地风险的判断最终打破了平衡。2009年广州两幅限价房用地退地,富力地产的云祥路地块、金地集团番禺地块被收回,未作处罚,中莱投资则选择损失土地出让金脱身。恒大仍在为其员村绢麻厂地块活动,以避免损失1.3亿元土地出让金。

“地王”频出

广州地方政府对“地王”频频出招实属事出有因。

2009年6月10日,广州2009年第二次土地拍卖,万科、保利、城建等大佬回到久违的土地交易中心(品牌开发商2008年几乎都未在广州拿地),最终广州城建以楼面价15323元/平方米标下珠江新城D8-2地块,成为广州当年第一块“地王”。

“我早说过,他们回来小开发商就没得玩。”一家经营珠三角多个楼盘的中型房企老总向记者感叹,“当时我们预见推地潮将要到来,这不仅是‘地王’时代,更是‘抢地王’时代。”

经历2009年上半年销售回暖和融资畅旺的“甜蜜期”,各大房企陷入到对广州推出的每一块潜力土地的争抢之中。7月16日,原本以为冷清收场的金沙洲两幅土地出让,竟引发万科、保利和龙光的激烈争夺,而广州城建则一口吞下大学城两幅土地,7296元/平方米的楼面地价创下番禺区新地王;10月29日,雅居乐以43.41亿元刷新科学城“地王”;12月10日广州城建再将大学城五幅地尽数收下,DN0401地块楼面地价更是达到9503元/平方米,业内直呼“天价”;12月22日,富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得亚运城项目,成为全国瞩目的“中国新地王”。

“2009年广州土地拍卖价格,普遍要比2007年地价高出10%~20%,多幅土地超过原有区域地王的30%。”一个第三方权威机构的广州负责人告诉记者,从CBD珠江新城、越秀老城区到偏远的金沙洲、大学城,如今地王已“不分区域贵贱,处处都可能是热门”。

“热门不分贵贱”正是2009年全国土地市场的真实写照,中国指数研究院报告显示,2009年杭州市卖地收入达到1200亿元,创下纪录之最,而排名第二的上海也有超过992亿元的土地收入,是2008年的约2.48倍。

诸侯割据

“地王”频出的背后,是开发商为未来储备粮草,更多的是国企央企雄厚的信贷支撑,以及资本市场放开后上市企业“拿地-融资-再拿地”模式的重新启动。而2009年华南地产大鳄们要做的,不单是拿地,背后更有着成为“区域霸主”的野心。

2009年广州城建先后三次出手,总共拿下广州大学城9幅土地,占据该区域已出让地块面积的3/4,该区域土地出让价格更被拉高到9000元/平方米以上,广州城建成为名副其实的“地主”和“地王”。

同样占山为王的还有雅居乐,“华南虎”雅居乐吃下花都区107国道板块的5幅居住用地,总建筑面积约65万平方米,而保利地产则在金沙洲抢得5幅土地,又通过地价标得琶洲城中村改造项目,成为金沙洲和琶洲两地的大地主。

“富力在珠江新城拥有16个项目,甚至有人将珠江新城戏称为‘富力新城’,擅长大盘开发的碧桂园也在增城板块确立霸主地位。”满堂红研究部高级主任肖文晓指出,大型房企拿地通常会考虑规模效应,在某个区域集中拿地,有利于平摊和降低地价成本,集中开发和销售,进而连续开发形成大型社区。

一方面,实力派房企跑马圈地,一方面,“弱势”房企一地难求。“万科虽然是全国数一数二的龙头老大,然而在广州市场,它的话语地位逐步被削弱,”上述第三方权威机构广州负责人告诉记者,万科在2009年销售金额排在广州第八位,但是其土地储备所剩无几,仅通过拍卖获得两幅土地,“2010年销售能否排入前十,都是未知。”

业内亦有观点认为,对区域土地形成垄断,开发商在开发时间、价格高低、销售节奏上都能形成价格话语权,从而更利于其创造高利润。目前虽然还没有一二个寡头出现,然而价格门槛将不少中小型企业挡在广州之外,土地渐渐集中在少数开发商手中已是不争事实。

广州政府在2010年将针对这些“地王”们实施何种政策显然已经成为各方关注焦点。“若严格执行新政,不少2009年‘地王’会在2010年遭遇同样的境遇,毕竟部分土地的价格太高,风险不小。”中原地产项目部经理黄韬接受采访时称。

龙卷风会在2010年来到吗?

[责任编辑:Jackxiao]

  • 打印
  • RSS
  • 手机看新闻
  • 分享到空间
  • 复制链接
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·
  • ·

热点推荐

企业服务

推广信息