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高房价就是“土地财政”惹的祸

2010年01月10日01:33中国经营报马光远我要评论(0)
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中央党校的王东京教授最近撰文《高房价并非“土地财政”惹的祸》,王东京教授认为,房价的走势最终取决于需求,和“土地财政”没有多大关系。

文章说:大家不满意高房价我理解,但说是政府故意抬高地价我不赞成。要知道,如今房地产用地一律招拍挂,地价由开发商竞争决定。既然是竞价,有人肯出高价政府怎么能卖低价呢?退一步说,倘若政府真的高价不卖而卖低价,你会怎么想?是否会怀疑主事官员有猫腻?还有一种批评,说地价飙升是因为地方政府“捂地惜售”。这听起来似乎在理,可问题是土地稀缺,若不加以控制,政府一次性都低价卖掉,将来盖房怎么办?那时候地价岂不更高?

实事求是地说,王东京教授对房价问题的思考,从严格的逻辑来讲,很多都禁不住经济学基本原理的推敲。比如,他对房价与地价关系的思考。站在任志强先生等开发商的角度,地价决定房价,因为地价高,所以房价水涨船高。王东京教授虽然不认同任志强先生的观点,认为成本未必决定商品的价格,地价降,房价未必降,这显然比任志强先生进步了很多。笔者曾经说过,即使土地成本是零,任志强先生一定不会将房价主动砍去一半的。但王教授却没有观察到地价与房价的“互动关系”,也没有注意到2009年房价走势与地价的关系,以北京为例,下半年的基本规律是:每出现一个地王,就会带动房价上涨一个月。很显然,“地价”并不仅仅是“土地”的价格,而是房价的风向标和开发商对未来市场的判断与预期,说地价推动房价,并不是基于成本的考虑,而完全是基于房价预期的考虑。

正因为如此,对于高房价和“土地财政”的关系,很显然不能像王东京教授一样简单地就事论事。相信大多数研究房地产的专家,都不会把“土地财政”简单地与“地价”挂钩。的确,在土地“招拍挂”制度下,地方政府不可能低价卖地,但是,不能低价卖地和“土地财政”很显然是两码事。

对于中国的房地产市场而言,当我们提及“土地财政”是导致高房价的根源时,逻辑的起点是地方政府的土地收入,但这不是全部。“土地财政”导致高房价,主要指地方政府为了保证土地的高收入,违背房地产市场运行的基本规律,通过各种政策人为托市。为了不让房价下跌,地方政府不仅出台一些扶持房地产的政策,而且对于国家的土地政策、信贷政策、税收政策,公然违背。比如,在土地政策上,对于土地出让款随便出台优惠政策,对于囤积了土地又不开发的行为采取纵容政策,与银行、开发商配合,擅自放开二套房贷,而2008年各地政府出台的令人叹为观止的诸多救房地产的政策可以视为经典案例。而这所有的一切,说到底,恶之源都离不开“土地财政”。如果没有土地财政,我们就无法解释各地政府为何不遗余力地动用政策资源,偏爱房地产。

当然,如果将“土地财政”上升为“土地经济”,我们就能看得更明白一点。当房地产成为一个国家的支柱产业的时候,当房地产对GDP的贡献不能忽视的时候,在中国的语境下,就会出现违背经济发展规律,人为托房价的举动,这是很自然的。所以,我们所言“土地财政”,绝非仅仅指地方政府的卖地收入,我们所指“土地财政”导致了高房价更不是指地方政府的土地收入本身,而是指由“土地财政”引发的房地产市场的种种乱象,土地违法,信息混乱,投机浓厚,泡沫严重。

很显然,2009年房价的疯涨和需求关系不大,按照王教授的“需求”决定逻辑,难道2008年房价的下跌是因为需求下降造成的吗?我承认,就中国的人口现状和城镇化的未来而论,需求旺盛的状况不会在短期内有任何波动,但高昂的房价和非理性的疯涨却绝非需求拉动。笔者观察到凡是唱多房价者都拿“刚性需求”来说事,暂且不论经济学上根本就没有所谓刚性需求的概念。

我首先必须向很多的经济学权威普及一下经济学的基本常识,经济学所言的需求都是在收入约束条件下的真正需求,再通俗一点讲,就是能买得起的才算需求,超越收入的根本就不是什么需求,遑论是“刚性需求”了。从这个角度而言,城镇化也好,人口也罢,都和真实需求已经没有任何关系。因为这些人按照自己的收入是不可能买得起房子的,也就是说,房价已经将这些人的需求驱逐出了房地产市场。

在西方,房地产被称为一个金融现象,决定其价格的不在于所谓的成本,也不是所谓的需求,而是流动性。在中国房地产市场,除了流动性之外,政策也是决定房地产走势的推手之一,我并不是指政策本身的威力,而是政策会被视为风向标。比如,2009年,促进房地产发展的政策其实鲜有亮点,但相关利益者嗅到了管理层的风向标,于是银行大放水,投机者以零首付等极低的成本搞投机和炒作,在房地产市场上 “分利集团”达成了难得的默契,这是最可怕的。因此,2009年房价疯狂的推手,一是钱太多了,二是在政策的掩护下,对囤地、二套房贷放开的肆意纵容,2009年房地产的泡沫,很大程度上是一种违法泡沫。而这一切的根源,无疑仍然是“土地财政”和“土地经济”在作祟。

地方政府的确不能低价卖地,但不可否认,在“土地财政”的逻辑下,土地招拍卖制度本身和土地的供应结构严重畸形,地方政府为了自身利益的最大化,人为调控土地的供应,这种对土地的垄断本身其实制造了不应有的恐慌,地方政府“捂地惜售”,操纵土地市场是客观存在的事实。

“国四条”都提出要增加中低价位房的土地供应,要完善土地招拍卖,但在王教授的眼里,即使是地方政府人为调控土地供应,制造稀缺的行为,听上去都是那么的合理:“可问题是土地稀缺,若不加以控制,政府一次性都低价卖掉,将来盖房怎么办?”很显然,这是为政府囤地进行“权威背书”的行为,并且将之归结为不地方官员不得已的行为,“扪心自问,假若你在地方为官,恐怕也会这么做吧。”这种根本不是逻辑的逻辑,让我只能无言以对。

[责任编辑:Jackxiao]

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