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2010年内房股首选绿城、SOHO中国及盛高置地

2010年01月08日11:55腾讯财经特约第一上海我要评论(0)
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房地产行业:整体房价温和上升,料政府加强监控,有保有压,区域性差异明显, 给予“中性”评级

我们对于2010年中国房地产行业的判断为“中性”。中国在08年底放宽第二套房贷款政策,市民加快入市购房,房屋成交量上升,价格也上扬。根据发改委数据,09年11月份全国房价上升5.7%,为过去连续6个月稳步上扬。成交量增加,09年初担心的存货量过多的问题一扫而空,相反,市场现在担心存货不足。开发商因土地储备减少,纷纷出高价吸纳土地储备。全国多个城市均出现地王,不论成交价及均价皆出现新高。楼价升了,资产泡沫扩大,政府也担心出现危机。国务院宣布终止二手房营业税优惠,反映中央开始对房市会作出动作。09上半年,多间中国房地产公司在二级市场中集资,规模达368亿港元;09下半年,内房股集资潮在一级市场进行,总额达417亿港元。我们首选的股票为绿城及SOHO中国

2009年国内房地产行业回顾

2008年的国际金融海啸致使国内政府动用4万亿投资来刺激经济,更通过减息率、存款准备金率和放宽房贷等政策拖动房地产经济以充当经济复苏的火车头。09年初国内的房地产行业重新活跃。

09年1-11月的全国商品房销售面积同比增加53.0%至7.52亿平方米;同期的商品房销售金额同比上升86.8%至35987亿元人民币。商品住宅销售面积及销售金额于09年1-11月同比分别上升54.4%及91.5%,显示成交价格升幅惊人。

中国70个城市房屋销售价变动由2008年12月的下跌0.4%改善至09年11月的上升5.7%,期内最差情况是09年3月的下跌1.3%,现在房价已经好转。另外,我们发现南方城市的平均房价升幅在09年11月份比其他城市为高,主要是广州及深圳房价升幅厉害,09年11月房价同比上升14.7%及12.6%。

中国全国房价自09年6月份开始回升,但从70个城市分开来看,09年4月情况最严重,70个城市中,44个城市房价出现同比下跌,随后的5月份及6月份都有41及40个城市房价下跌。其后,市场气氛转好,房价下跌的城市数目由09年7月份的24个逐步减少至09年11月份的3个。

09年国内房地产行业整体总结为五大特点:1、成交大幅增长;2、地王频现;3、开发商不差钱;4、地方政府不差钱;5、房价再创新高。

2010年国内房产行业展望

09年底国内政府重点推出“国四条”,总结为增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设;首次提出遏制部分城市房价过快上涨的势头,但总体的路线依然是在继续支持自住和改善性需求的同时,抑制投机性购房需求,并进一步加快住房保障建设和棚户区改造。

在10年“有压有保”,并且“保”的色彩浓于“压”的态势下;10年贯穿全年市场关注的主题是财政、土地、金融和税收,这四项政策政府会在未来何时实施,上半年抑或下半年,这将从另一方面主导了未来市场是否有投资性机会。

与此同时,人民币在10年的升值机会,将可能引起全球投资者的兴趣,投资国内房地产市场,有利国内物业市场。

在博弈游戏中,我们预期10年房价将有秩序地调整,在一些升幅较多的城市,如上海、北京及深圳,我们料房价的上升在10年可能停下来,甚至有10%以内的回软;相反,在一些经济增长较快但房价在09年只有温和升幅的城市,如南京、成都等,我们料房价在10年仍有双位数字的上升空间。如以发改委公布的全国70个城市房价变动为标准,我们预期中国10年整体房价将上升5-8%。

2010年国内房地产行业首选公司:绿城中国、SOHO中国及盛高置地

源于对整体产业周期的观察,我重点推荐未来盈利增长有较高确定性的上市公司,并以较高的安全边际以防范市场环境突变的风险。

在我们覆盖的15家中国房地产及相关行业的股份,除了绿城和SOHO中国是属于「买入」的评级外,其余的盛高置地、华润置地瑞安房地产宝业集团、合景泰富、合富辉煌鸿隆控股皆是「买入」的评级;另外,中国海外、远洋地产、上海复地、五矿建设、越秀地产、越秀房托是给予「持有」的评级。因为我们认为中央政府未来会推出措施来压抑房价上升,所以给予行业的评级是「中性」。

绿城中国(3900):09年下半年销售加速,新开发模式启动,10年盈利确定性高

SOHO中国(0410):京沪商业物业王国。

[责任编辑:kewinfan]

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