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房地产行业:政策转向时期的楼市与股市

2010年01月05日07:43东方网万联证券 黄鹏我要评论(0)
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09年房地产市场运行特征:国房景气指数重返景气区域;房屋销售量创历史新高;房价总体上平稳增长,但部分城市涨幅过大;资金来源保持快速增长,行业资金面迅速改善;先行指标滞后于市场复苏。

调控政策开始转向。我们认为,宏观调控政策已处于从扩张型向收缩型转换的阶段,预期未来调控政策将逐渐收紧。综合来看,目前房地产市场并未整体过热,只是局部地区涨幅过大,但也未超出07年的最高涨幅。我们认为,扩张性政策转为收缩性政策要经历一个较长的过程,宽松性政策尚未到全面退出的时候。

供求关系仍是决定未来房地产市场走势的关键因素。从短期来看,随着房价持续上涨,部分地区有效需求有所下降,但由于当期供应量仍处于较低水平,短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求比较旺盛,房地产市场整体上成交量仍将维持在较高水平。由于先行指标快速上升,中期供应将会增加,且政策调控将抑制投资需求过快增长,中期供应可能趋于均衡。从长期来看,部分城市供应量逐渐减少,尤其是一线城市供应不足成为常态,长期房价仍呈上升趋势。虽然需求维持增长趋势,但由于居民收入增长幅度有限,将导致有效需求降低。在大量需求无法满足的情况下,必须依靠行政手段,通过制度变革来减小供求缺口,保障中低收入者的住房权益。

盈利预测与估值。09年前三季度,房地产行业营业收入同比增长17.01%,预收款较08年同期增长了46.55%,较年初增加了86.92%。预收款增速远远高于营业收入增速,显示今明两年房地产上市公司业绩增长确定性较高。通过横向及纵向比较,我们认为目前房地产行业估值水平相对不高。

我们给予房地产行业“看好”评级,在明年一季度之前仍可超配。受政策转向影响,09年四季度房地产股股价出现明显回调,为中线介入提供了机会。三个选股思路:关注业绩增长确定性较高的股票,如浙江广厦金地集团、昆百大及万科A等;关注二、三线城市龙头,如华发股份苏州高新福星股份;关注未来有资产整合预期的上市公司,如张江高科中华企业ST东源香江控股等。

[责任编辑:zhouzhuang]

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