限贷首现松动能否拯救楼市

限购松绑一波未平，限贷松动一波又起。

9月21日，南京成为第40个解除限购令的城市；至此，除京沪广深四个一线城市，只余下珠海、三亚两地未解除限购。

紧接着第二天，福建省福州市则在限购松绑政策之后进一步加码，直接提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。

9月22日，有传闻称“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”，并称，9月19日，央行已经召集各大行开会，目前正处于吹风阶段。

据上海证券报报道称，该报从被传闻的一家银行了解到，此消息基本属实。这家银行9月22日上午召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。

这意味着已执行了四年的房贷政策已被调整。早在2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则，并一直沿用至今。

所谓“认房认贷”，指借款人家庭已有一套房，再买房的话算二套房；借款人家庭当前名下无房，但是曾经有过房贷记录，再买房也算二套房。

虽然在实际操作过程中，由于房屋产权缺少联网信息，不少银行只查证借款人此前的贷款记录，只能“认贷”，未完全实现“认房”。但“认贷”这根红线一直难以逾越。

而一旦被界定为二套房贷，自2010年1月起，国务院办公厅就明确发文规定二套房贷首付款比例至少四成，而利率则不低于基准利率的1.1倍；随后，2010年4月“国十条”更是将二套房贷首付比例提高至五成，2011年“新八条”则提升至六成——二套房贷对于不少人来讲，成了难以承受之重。

然而，在今年楼市下行的重压之下，房贷的选择性松动则亟可能成为取消限购之后的下一棵救急稻草。

首先，取消限购的影响期很短。“限购解除对房地产市场的拉动效应一般只有两三周，超过一个月的很少”，中国指数研究院研究总监杜秉国对腾讯财经说，“一来在很多城市，限购的执行本来就不严格；二来，限购所压制的投机性需求这两年其实早已冲淡，在楼市走势不明的情况下，即使放开限购，楼市早已不是投资者的最佳选择。”

自6月底，呼和浩特率先取消限购以来，陆续加入队伍的40个城市中，取消限购主要释放的是因人口流动而产生的购房需求，并非城市的主流购房人群。不少业内人士对于取消限购都比较冷眼旁观，除非改变限贷政策，否则市场的真实需求难以撬动。

2014年8月，中国指数研究院统计的全国百城住宅均价为10771元/平方米，仍然连续4个月下跌，尽管跌幅略微收窄0.22个百分点。

与此同时，另一项国家宏观经济指标的罕见降幅也让国家进一步出台经济刺激政策显得迫切。

国家统计局发布数据显示，8月份中国工业增加值增速降至2008全球金融危机以来的最低水平——经济学家称，工业增加值增速大幅下滑，以及固定资产投资、零售额和房地产销售数据走软，都为政府当下努力实现7.5%的年度经济增长目标带来压力。

“仅从政府财政来说，工业增加值减少势必影响企业上缴的税费，而房地产市场的低迷也直接影响政府的财税收入，政府财政压力变大”，杜秉国表示。

在限购松绑救市作用有限的情况下，继续出台政策拉动市场需求应该没有太多悬念。而在本届政府不靠行政指令强行干预市场、主导发挥市场规律的杠杆调节作用的大原则下，福州试行的偿清房贷再次申请属首贷的限贷松动已受到业内赞誉。

中原地产研究总监张大伟对腾讯财经表示，“认房不认贷”政策施行后，最大的受益者应该是改善型购房者。他同时强调，目前信贷宽松的幅度有限，而且银行对房贷风险管控有所提高，所以购房者的还款能力就显得十分重要；而改善型购房者的还款能力更强，因此信贷宽松主要是想进一步释放真实的改善型需求。

“认房不认贷会成为接下来楼市松绑的主要政策”，张大伟说，“取消限购是没有用的，因为限购主要是和户籍政策有关，除了北京和上海，其他城市继续限购的意义本来就不大。信贷宽松对市场的影响将明显超过取消限购的影响。”

据中国指数研究院的统计，改善型住房需求人群，主要集中在35-49岁年龄段，目前这一人群在中国购房需求中所占比重为约1/3, 另一半以上是34岁以下的首次购房的刚性需求人群。2015年改善型住房需求人群将达1.7亿，并在今后10年间持续增加，到2025年时会超过2亿人口，届时改善型住房需求人口会超过首次购房的刚性需求人口。

福州在重新认定二套房贷定义的同时，亦要求各商业银行增加住房贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。

当地银行的最终反应和各地的跟进还有待观察。但今年以来，央行数次要求各大商业银行加大个人房贷支持力度，而自负盈亏的商业银行一直回应有限。在银行的贷款业务中，个人房贷的利润率本就不高，今年各大行又都饱受存款降低的压力。有个别小商业银行虽然推出了个人房贷利润率下调的优惠，但捆绑销售银行理财产品。

在逐步释放个人住房购买力的同时，鼓励银行个人房贷支持、并防范风险，都将考验政府的政策联动与协调的智慧。

在张大伟看来，“从以往的年份来看，银行信贷是和房地产市场相挂钩的，银行信贷是影响楼市的重要因素，信贷相对宽松的年份，房价都是有所上涨的。政策出台之后，楼市仍然存在反弹的可能性。” （腾讯财经 黄媛 发自北京，卢佳宁对此文亦有贡献）