“国五条”细则不细且无新意
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这十年来国务院常务会议9次以房地产调控为主题,也出台了大量的所谓“国X条”政策,光是“国五条”称谓,有史以来就出现过四次,2月20日是第四次。过去两年多,以限购、限贷为核心内容的调控,对行业基本面的影响十分有限。
就当外界普遍认为“国五条”无非是老生常谈、了无新意,将可能再次“空调”的时候,国务院在3月1日晚间出台了相关细则。不过很快就发现细则不细又成了主旋律。
国务院所发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提出,完善现行住房限购措施,统一了限购标准。其中包括了全市限购、限购扩围、购房资格审查环节前移、以及严审外地人购房资格等内容。
房贷方面则要求对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。而哪些房价上涨过快,“过快”的标准是什么,细则并没有说明。
对于市场较为关注的房产税试点扩大问题,则要求总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。这已不是政府第一次提出了,包括“新国八条”、去年两会都有讲,但每次表态都没有时间表,对房地产的影响较小。
而备受瞩目的住房信息联网则提出,到“十二五”期末(2015年),所有地级以上城市原则上要实现联网。实现住房信息联网的时间点是第多少次往后推移已经难以考证,这次又加上了“所有地级以上城市”的范围,更加难以预测。
不过这些看起来更为严厉的调控措辞,却普遍没有明确的可操作性,无非都是“再次”强调,而房产税和住房信息联网也了无新意。
打击避税也是旧事重提
数据来源:Wind,东方证券研究所 |
最为明确的信号是要打击二手房交易的避税行为。要求对出售自有住房者,依法严格按转让所得的20%计征。而此前普遍是按交易总额的1%纳税。
事实上“二手房严格征收差额20%个税”这个规定,早在2005年10月国家税务总局就已出台。目前二手房交易个人所得税征收有两种标准,能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的,统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年,且是唯一住房的才能免征个税。
由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签,因此,按照1%的总价征收的税额,往往远低于按照差额的20%征收,因此,很多能够核实原值的房屋,也被当成不能核实原值的房屋,从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收,以此达到避税的目的。
此次要求能够核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说,这一通知将堵死将能够核实原值的房屋,按照不能核实原值的房屋来征个税的路子,从而增加卖房者的税负。
但对用税负增加的手段来调房价,在政策出台之后执行之前,市场一定会出现抢房现象,因为要避税;其次市场在经历了短期的观望后,这部分新增的税收也势必会转嫁给下家,造成后来进入者的负担。中国房地产学会执行会长陈贵在腾讯微博上任务,新“五条”实施细则,对老百姓:买房的,卖房的,好像都没有好处。
中央调控放权 地方与市场动力不足
资料来源:公司网站、国信证券经济研究所整理 |
虽然中央调控不再是“一刀切”,而是放权给地方政府和市场,但面对地产财政的巨大收益诱惑,地方政府真正自觉调控楼市的动力很小,而没有严厉的调控政策出台,市场自我调节很可能是继续向上。
此前多次提到,楼市调控屡屡受挫的重要原因在于地方执行上的阻力较大。地产对经济影响重大,而经济刚刚复苏,地方政策难免“投鼠忌器”。土地财政和“GDP”为主的考核方式决定地方政府未必有动力把复苏的房地产市场再打压下去。
不过此次新政细则指出,“要求对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”虽然没有给出具体城市的名单,也没有说明“上涨过快”的标准,似乎又是空谈;但另一个角度来看,中央放弃了“一刀切”式的调控,交由地方政府和市场去自我调节。
哪些城市房价上涨过快?通过查阅统计局网站1月份全国70个大中城市住宅销售价格数据,当月深圳新建商品住宅价格环比上涨2.2%,涨幅居首;北京环比上涨2.1%排第二,广州环比上涨2.0%、厦门1.6%、沈阳1.5%、郑州1.4%、上海1.3%、武汉、哈尔滨、南京1.2%,呼和浩特、乌鲁木齐、重庆、成都的环比涨幅也都超过了1%。
二手房来看,厦门、南宁、北京、韶关环比涨幅超过1%。以上这些城市或成为首批提高二套房贷款首付比例和贷款利率的城市。不过,这也取决于各个地方政府的决心。
统计数据显示,截至2月25日,北京前2月土地出让金已达到368.8亿,占去年全年土地出让金收入647.9亿的57%。而随着本周四6地块即将成交,北京前2月土地出让金或达到400亿元,约占去年全年6成。如此大的收益,让地方政府如何割舍?
地方政府难以出台严厉的调控政策,楼市自身的调节功能在持续上涨的趋势推动下,很可能会继续向上发挥效应。而财新传媒集团主编王烁在腾讯微博上表示,政府以抑制房价上涨为名从房产交易中征的每一分税,都会转化为房价进一步上涨。
结语
总的来看“国五条”比起此前的调控措施并没有出台更为严厉的政策,随着近期楼市“暖冬”的到来,楼市调控“边际效应”减弱的迹象将越来越明显。