负利率时代提前还贷不划算

去年6月和7月,央行连续两次宣布降息,5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%,累计降了0.5个百分点。这两次降息将从今年起兑现。因为利率下调,还贷成本降低,一些手头有余钱的购房者希望提前还款,回归无债生活。在当前物价上涨较快,实际利率为负的情况下,提前还贷并非最佳选择,适度负债反而可以抵御通胀,使个人资产得以保值增值…[评论]

背景

以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例。如果按照调整前7.05%的基准利率计算,月还款额为7783元,但是如果按6.55%的基准利率计算,月还款额为7485元。新利率执行后,贷款购房者每月将减少还款额298元。

安信证券首席经济学家高善文曾表示,2013年、2014年会出现两位数的通货膨胀,届时资本市场和整体经济将再一次严重调整。

2013年元旦起房贷执行新利率
2013-1-4 第762期
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今年起房贷执行新利率 房奴负担减轻

专家预计今年的实际通胀率肯定会高于去年

去年6月和7月,央行连续两次宣布降息,5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%,累计降了0.5个百分点。这两次降息将从2013年1月1日起兑现。月供减少,这是让“房奴”高兴的一件事。

20年期百万房贷月供少298元

今年起执行新利率就意味着,去年6月前购房的房贷客户,如果购房合同中约定是按年调息,那么从今年元旦起这部分房贷客户每月都减少一些月供压力。

以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例。计算显示,如果按照调整前7.05%的基准利率计算,月还款额为7783元,但是如果按6.55%的基准利率计算,月还款额为7485元。所以新利率执行后,贷款购房者每月将少还298元。

还款利息减少 提前还贷愿望下降

2010和2011年银行不断提高贷款利率,本就被高房价压得喘不过气的“房奴”支付给银行的利息不断增多,不少人想尽力筹钱提前还贷,以减轻月供负担。

今年利率下降,“房奴”身上的负担不升反降,提前还贷的想法也少了。因为他们认为现在利率已经进入降息通道,说不定明年还会降息。

以北京的房价情况看,大多数购房者的房贷金额在100万元以上。虽然降息后每月偿还的月供变化不是太大,但累计计算,要偿还的利息就会少很多。利息负担减轻,加上对未来还将降息的预期,“房奴”提前还款的愿望变弱。

2013年通胀高企 负利率时代或将重现

中国房地产投资能够影响全球经济

美国、欧洲、日本全球三大主要经济体量化宽松将导致2013年中国的输入性通胀压力加大,负利率时代或将重现。

货币超发或致通货膨胀

统计数据显示,从2000年到2007年,中国货币存量由13.8万亿上升到40.3万亿,7年间接近翻了3倍;2008年金融危机之后到2011年,中国货币存量又翻了1倍,达到85.2万亿元。目前已接近100万亿元。

2000年中国名义GDP为10万亿元,2007年为26.6万亿,2011年为47.3万亿。由此可见,2000-2007年间货币还并未超越GDP增长太多,2008年后货币和GDP间的增速明显拉开,与此同时资产泡沫和通货膨胀随之而生。这种状况直接导致了个人贷款早比晚好,多比少好的情况。

北京大学教授、原央行货币政策委员会委员周其仁表示,高价背后总有钱多的影子。无论如何,离开了钱多的推动,不可能有高物价。钱多为源,才生出高价之水;钱多为本,才长出通胀之木。因此,如果仅仅大力打压高价,抑制通胀就难以期望好效果。

重庆市长黄奇帆去年底也曾表示,目前我们国家M2(反映货币供应量的重要指标)的资金量有90多万亿元,而我国GDP2011年是47万亿元,M2与GDP的比重大约1.8:1。理论上M2不能超过GDP,两者之比1:1就足够推动经济的循环,像美国这样采取量化宽松政策的国家,其M2也只占GDP的80%左右,而我们多了80%的量,好比顶着个堰塞湖,一旦调控不好,大量货币冲下来就将引发通货膨胀。

输入型通胀将影响中国

上个月,美联储宣布了第四轮量化宽松货币政策,决定每月购买450亿美元国债,替代年底到期的扭曲操作,加上去年9月宣布的第三轮量化宽松每月400亿美元的购债额度,美联储每月资产采购额达850亿美元,而且不设期限。

而欧洲央行去年也实施了无上限债券购买计划,以帮助缓解欧债危机、维持金融稳定。日本新首相安倍晋三亦宣布将出台“大胆的金融宽松政策”以提振萎靡的经济。

世界第一经济强国美国、第二大经济体欧洲、第四大经济体日本均采取量化宽松,美元、欧元、日元等均为国际储备货币,这将使全球的流动性再度面临泛滥危险。

美国原油期货价格现已逼近93美元每桶,铁矿石价格更是在过去四个月内上涨了60%。目前,中国是资源进口大国,也是国际大宗商品的主要买家,对能源、原材料及部分农产品进口严重依赖,货币宽松将造成国际大宗商品价格上涨,这无疑将使中国面临输入性通胀压力。

负利率时代提前还贷为什么不划算

中国很快将成全球最大原油进口国

一般来说,在通胀较高、利率较低的情况下,保持负债是比较好的做法,因为这样能让银行等债权方承担通胀的损失,提前还贷不划算。

银行也不愿意客户提前还房贷

一般情况下,存贷利差是银行的主要利润来源,银行自然不愿客户提前还房贷,有的客户想提前还贷,还曾遭到银行拒绝,有的银行规定需要提前一个月向银行递交提前还贷申请。

由于十多年来房价一直保持上涨,个人住房贷款的风险相对较小,收益较为安全,这对银行来说是难得的优质业务,客户提前还贷会打乱银行的资金使用计划,更主要的是损失了贷款所带来的利息收入。

提前还贷不如投资

对于提前还贷的人来说,一次付清贷款能少些利息,但最多也只能节省利息成本,如果你将这部分钱投资于一个年利率超过银行贷款利率的投资产品,那就比用来还贷赚得多。在2012年中国香港的股市上涨了20%、A股在上月的涨幅也达到了14.60%。对于懂投资的人来说,在全球资本市场上配置资产跑赢大盘不是太难的事情。此外,国内理财产品的无风险利率1年期为5.8-7.2%,这样的收益对于普通人来说也好于提前还贷。

事实上,中国居民存款实际利率为负并不是突然有之的特殊现象,而是一个长期存在的现象。据统计,在1990年9月至2010年8月这240个月中,约有80个月出现负利率,也就是说,在整整20年中,负利率出现的几率为三分之一。在负利率的情况下,提前还钱是不太划算的,因为你已经将通胀的损失转移给银行等债权方承担,事实也证明增加负债,尤其是增加类似个人房贷这样低利率、固定利率的负债,可以享受通胀导致货币贬值所带来的收益。

结语

提前还贷只能节省并不算多的利息成本,如果你将这部分钱投资于香港、美国、内地股市或者其他资本市场,那很可能比还贷节省的利息赚得多。所以,为了自己资产得到更好地保值增值,可以考虑在全球资本市场上寻找适合自己投资偏好的产品进行投资。

关键字解释

负利率时代

指物价指数(CPI)快速攀升,导致银行存款利率实际为负的时期。

 负利率会促进投资规模加大,人们储蓄的意愿降低,加大消费,进而引起引发物价上涨,加剧通货膨胀预期。另一方面,负利率促使人们将资金投入股市,从而使得证券投资比例加大,繁荣证券市场。

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漫步: 20年前的房奴现在都是中产阶级了,20年后的房奴每天还在为每月的房款愁着。

郑远华:买了房子的希望房价疯涨,没有买房子的希望疯降,房贷难还啊,唉。。。为了自己住的窝好辛苦。

stone:5年以上房贷相当于负利率,所以贷款购房者提前还是银行占便宜自己吃亏。

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