黄楠 
房产税预期陡然升温
2012 年住宅用地供给计划完成率 资料来源：wind、华创证券 日前国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度，不动产统一登记是开征房产税的基础，这一新政也被人们解读为房产税加速推进的前奏。
近期有关房产税的消息不断，人们对房产税改革的预期也逐渐升温。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”，向人们释放了房产税改革的思路与方向。
紧接着，又有媒体报道税务总局在北京开班培训，而培训的目的是为房产税试点阔围提供技术和人才储备。
国家统计局发布的数据显示，与去年同期相比，10月份70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有69个，仅温州下降。其中，北京、上海、广州、深圳的价格均同比上涨超20%。
在高企的房价下，就连已被辟谣很久“2014年1月1日起正式开征房产税”的消息也再度引发关注，房产税真的来了么？
房产税改革尚难有重大突破
工业用地供给占主导地位 资料来源：中国指数研究院、华创证券
目前来看，房产税并不具备全面推行的条件。
按照住建部当年的要求，到2011年年底，全国有40个城市需要完成个人住房信息的联网工作。但直到2012年6月底，住建部才宣布实现这一目标。今年3月，住建部副部长齐骥表示今年6月底将有500个城市实现个人住房信息联网。如今，期限早已过去，住建部门并没有任何关于联网进展的表态和介绍。这一扩围工作又在一定程度上陷入了停滞状态。
中国在房改之后就再也没有进行过房产普查，多年来也一直没有能建立起一套有关个人住房完整的数据库，简单的技术条件都不具备，又何谈房产税全面推进？
法律方面，1986年国务院颁布的房产税暂行条例明确规定，“对个人所有的非营业用房，一律免征”，要全面开征房产税，也必须对此条例予以修改。
此外，目前房地产总体税负较重，收费也较多。直接以房地产为征税对象的，有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税。除了税之外，还有土地出让金、各种收费项目。房产税应建立在对原有税费的简化和合并上，这同样是一个漫长的过程。
在这些问题尚未解决之前，房产税改革难有重大突破，过高的期望只能带来失望。
从已经实施房产税试点的城市看，情况也不容乐观。房产税试点于2011年1月在重庆、上海落地，两个试点城市的房产税征收方案有很大差异：上海只对新购的第二套以上住宅征税，且人均免税面积达60平方米；重庆则是对所有存量高档住房征税。但征收房产税并未真正触及“存量房”，税率也偏低，试点效果并不理想。
数据显示，上海2011 年房产税收入22亿元，仅占上海总体财政收入的0.6%，重庆2011 年全年也仅征收1亿元，并没有带来大量的财政收入，再加上两地不断上涨的房价，外界也出现了房产税试点成效不大的质疑。
期待房产税不如期待土地改革
农村向城市的人口流入规模（万） 资料来源：国家统计局、华创证券 申万证券认为，虽然《决定》中可以看到以房产税逐步替代土地财政的房地产调控长效机制正在浮出水面，但房产税的改革将比预期更晚。在房产税之外，《决定》中关于土地改革，土地流转的内容更值得期待。
整体来看，对农村土地进行确权，依法征收农民集体所有土地，提高农民在土地增值收益中的分配比例，将能更好地保护农民的权益，鼓励更多土地进入市场流转。而建立宅基地退出补偿激励机制，完善土地市场交易规则等政策也将进一步令土地供给更趋多元化，增加可供给土地量。
长期以来，供应端的土地出让市场被地方政府垄断，土地出让远远满足不了实质需求，部分地区由于土地短缺，导致地价、房价高企。房产税只能通过增加房产持有的成本，间接影响市场中的供求关系，而土地改革则能直接增加土地供给。目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，大量低成本闲置的农村建设用地入市，将有助于平抑土地市场价格。
但不确定因素仍然存在。《决定》明确加快推进户籍制度改革，特别是对于中小城市、建制镇等，放开落户限制。这将对整体房地产需求形成支撑。而政府对于一方是独生子女的夫妇放开生育第二胎，也会增加未来房地产需求量。
房地产制度改革需要在市场保持稳定的前提下进行。由于当前市场仍处在波动之中，因此短期内政策层面不会发生重大变化。
