温州炒房团真的全军覆没？

过去十年民众购房成本变得越来越高

1998年,中国开始进行住房市场化货币化改革，2000年左右，对市场敏感的温州人开始在全国各地投资房地产。

目前，在宏观调控的情况下，楼市基本上处于高价横盘状态，房价变动不大。只要房价不出现大幅下跌，温州炒房团就不可能全军覆没。

北京房价10年上涨10倍

2001年全国房价最高的城市是北京，当时北京商品房销售平均价格为4128.9元/平方米，目前北京市区的房价在4万元/平方米左右，有的地方甚至超过7万元/平方米。10年时间，具有房地产走势标志性意义的北京房价上涨了近10倍，全国其他地方的房价走势可想而知。10年来，中国房地产业虽然经历了几次重大调控，但是没有影响房价一直上涨的趋势，作为最早进入房地产市场的温州投资者当然赚得盆满钵满。

普通民众收入增幅跑不赢房价涨幅

房地产业是典型的资金密集型产业，对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高，货币政策的松紧、利率的高低直接影响炒房者的资金成本。

炒房者获取资金成本低廉而且容易

商品房刚启动时，为促进销售，炒房者自有资金并不要求太多，买房可以申请按揭贷款，由于有房产作为抵押，一般都能够获得相当于房价7成的银行贷款，甚至还出现过“零首付”的情况，这样一来，炒房者甚至不需要自有资金就能炒房。在房价快速上涨的时代里，炒房者能够获取暴利。同理，如果房价大跌，也会通过金融杠杆放大炒房者的损失。目前为止，房地产持续大跌、泡沫彻底破灭、投资者资不抵债的情况在中国还未出现过。

随后，央行在2001年6月要求强化个人住房贷款管理，严禁“零首付”。这时首付比例为20%，房贷利率为6.21%。

举一个例子，2001年北京房价4000元，路人甲购买一套100平米的房子，总价40万元。他只需要有8万元就可以，然后借贷32万元，进行20年的按揭还贷，这样每个月只需还贷2000元左右即可。

房产能够跑赢通胀

公开数据显示，2001至2010年，国内货币投放量从15.8万亿上升到72.6万亿，十年增加450%。如此多的货币投放量造成物价上涨，通货膨胀在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮动，贷款人获得的资金成本更低。

连年的房价上涨更是使得民众普遍认为，房子这样的不动产才是能够保值增值的，过去十年的事实也有力地支持了这样的观点。试想一下，如果一个人2001年有8万元，他没有买房而是存在银行，由于定期存款最长期限是5年，10万元存10年需要存2个5年期。按5.85%的利率计算，现在能够收获16万元左右。现在同样的房子是4万元一平米，100平米的房子，需要80万的首付，16万元远远不够。由此可见，存款不如买房能抗通胀。

炒房者的黄金时代

在房价快速上涨的日子里，月供几乎可以忽略不计。这套房子如果在2011年出手交易，大概能卖400万左右，而路人甲在这10年中的资金成本30万元左右，加上首付的8万元，一共不超过40万元，这样一来就是将近10倍的利润。这还是比较保守的估计，如果投资者能够看准市场机会，炒作短线，频繁交易，很可能会超过10倍的获利。

过去十年A股投资收益远远不如房地产业

近年来，由于房价增长过快，影响了民众的正常生活和工作。政府开始对房地产进行宏观调控，甚至采取了限购、限贷、限价等一系列行政色彩浓厚的政策，但是全国的房价并没有出现明显的下降，只是增幅放缓而已。

炒房者目前最多伤及皮毛

媒体称在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，有温州投资者不但血本无归，甚至还要欠上债务，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。目前中国经济放缓，实体经济下行压力增大，温州民企老板自杀、跑路经常见诸报端，但是因为炒房出事的暂时还未听说。

温州炒房团全军覆没至少要满足一个条件：全国房价下跌百分之三四十以上。从目前公布的数据来看，全中国除了极个别城市，房价还没有出现超过30%的下跌。温州炒房团投资地点遍及全国甚至全球，在其资产组合中极少数城市的房价大幅下跌不可能影响大局。在房价总体平稳，有升有降的情况下，说此前盈利巨大的炒房团八成资不抵债，甚至将要全军覆没非傻即骗。

近年来，房地产的投资回报率已经大不如前，普通住宅几乎丧失了投资属性，要出现以前那般大幅的投资回报已经难上加难。温州炒房团也将海外置业作为新的投资方向。

过去的十年是炒房者仅靠买房就能获取暴利的十年，这让很多做实业的民营企业家们羡慕不已。由于宏观调控，目前房价不再继续疯涨，部分炒房者手中的房子不再大幅增值，而贷款需要支付利息，炒房者有点沉不住气，但又不想立刻卖掉。在这样的情况下，他们很可能希望通过制造将要全军覆没的舆论，以图在将到来的“金九银十”传统销售旺季中，政策能够有所放松，房价发生反弹，自己好赚钱。这样的如意算盘会成功吗？让我们拭目以待。