编者按
自1998年深化房地产市场化改革以来，我国房地产业有了很大的发展，但其不平衡不充分的发展问题也更为突出。过去几年间，房价飞涨，政府连续多次出台限购、限价政策稳定市场、控制房价，然而效果并不明显。十九大报告中"坚持房子是用来住的、不是用来炒的"时代定位，引发社会热烈关注。那么，过去一段时间房地产调控效果如何？未来房地产市场的发展将呈现出怎样的趋势与特点？
为解答以上问题，原子智库同中国人民大学国家发展与战略研究员联合发布月度报告《危情时刻 房地产下半场变局》。报告作者中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光在与原子智库独家对话时指出，2017年下半年房价总体进入下行周期。且房地产对经济的拉动作用已经在减弱。
在未来，随着“因城制策”房地产政策的推进，房地产市场逐渐步入其发展进程中的新阶段。长期来看，房地产市场受城市群发展、人口结构等因素的影响较大。
刘晓光 中国人民大学国家发展与战略研究院研究员以下为访谈实录
原子智库：研究报告中相关内容的初衷是什么？
刘晓光：中国房地产发展进入到了一个关键性的新阶段。习近平总书记在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。不言而喻，这其中就包括了中国的房地产市场发展问题，这不仅关乎中国经济增长，更集中体现了人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾。十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这标志着，经过二十多年的高速发展，我国房地产市场进入到一个关键性的新阶段。
事实上，自1998年深化房地产市场化改革以来，中国房地产业经历了二十多年的迅猛发展，人均居住面积和居住条件有了很大的改善，但不平衡不充分的发展问题也更为突出。随着我国总体经济发展进入“新常态”以及“因城制策”房地产政策的推进，房地产市场逐渐步入其发展进程中的新阶段。新阶段中孕育着“住有所居”的住房体制改革目标，也暗示着我国房地产市场发展在“新特征”与“新结构”基础上的未来走向。
原子智库：如何评价今年中国的房地产市场？
刘晓光：2017年，在多种调控政策和经济因素的共同作用下，中国房地产形势呈现出一系列全新特征，主要表现在六个方面。
一是在房价总体驱稳中，一二线城市与三四线城市出现逆分化现象：一二线房价趋稳，三四线领跑。二是与房价走势一致，房地产销售也在总体放缓中呈现上述逆分化趋势。三是房地产贷款增速高位回落，但仍保持较高水平。四是房地产投资增速回落，尤其是实际投资增速持续下滑，尽管计划总投资维持较快增长。五是去库存进程持续进行，库存水平快速下降，未来投资信心依然较强，特别是房地产开发土地购置面积和成交价款保持较快增长，显示了补库存的需要和对市场对未来的信心。六是房地产市场对经济增长和政府收入的拉动作用较强，但是也出现了减弱迹象。
以上具体情况可以参阅我们的报告，总得来说，从2016-2017开展的两轮房地产调控效果上来看，短期内我国房价暴涨的趋势得到有效控制，但房价水平依然居高不下，房价上涨的压力也依然较大。在我国核心城市住房需求长期存在的情况下，限购限贷政策虽然能够短期抑制房地产市场过热的现象，但没有从根本上改变影响房价及房价预期的根源。严厉的调控政策将一二线城市的部分需求挤向三四线城市，使之成为近期投资热点。不仅如此，依靠房地产拉动经济的现实状况与房地产调控的政策目标之间也产生了一定的冲突。房地产销售和投资增速均出现了较大幅度的下滑，对短期宏观经济产生了一定的下行压力。
原子智库：房地产对经济的拉动作用是否会减弱？
刘晓光：从2017年的情况看，房地产对经济的拉动作用已经在减弱。
2016年1季度以来，无论是从绝对水平看，还是相对水平看，房地产对经济增长的拉动作用，都创下近一二十年来的历史新高。但是，随着调控政策的加码，房地产销售和投资增速逐步下滑，房地产对经济的拉到作用开始逐步减弱，对GDP累计同比的拉动从2016年1季度的0.6个百分点逐步下降到今年3季度的0.4个百分点，贡献率则从8.4%下降到5.6%。
尤其是今年下半年以来，销售和投资增速双双下滑的趋势较为明显，预期对经济的拉动作用还会进一步减弱。随着房地产开发投资增速持续回落，全国固定资产投资增速也在持续下滑；特别是剔除价格因素后，实际房地产投资增速在2017年持续下滑至2.8%。
原子智库：未来房价走势如何？是否会出现波动？
刘晓光：从本轮房价上涨周期过程看，2016年上半年，一线城市房价同比上涨的高点出现，2016年下半年是二线城市，2017年年中是三线城市。截至目前，一、二、三线城市的房价涨幅高点均已出现，那么从以往周期性调整经验来看，这基本标志着2017年下半年房价总体进入下行周期。
但是，需要注意的是，本轮房价调整有非常强的房地产调控政策的干预，为了控制房价，政府先后出台了两轮最为严厉的房地产调控政策。这使得上述判断有很大的不确定性。一方面，从库存指标看，去库存效果非常明显，9月份商品房库存面积同比下降12.2%，商品住宅同比下降22%。另一方面，从土地购置情况看，房地产开发土地价格仍在高速上涨。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长10.1%，比2016年增速回升13.5个百分点；土地成交价款大幅增长42.7%，比2016年增速提升22.9个百分点，显示出新一轮房地产调控政策中“增加土地供应，控制房价泡沫”的取向，但从土地成交价款增速与土地购置面积增速的缺口持续扩大的角度来看，土地供应仍然相对进展，有进一步改善的空间。
原子智库：不同城市间的房价是否会出现分化？
刘晓光：目前来看，2017年出现的新情况是，一二线城市和三四线城市房价的逆分化现象，即由2016年年初的一二线城市房价暴涨、三四线城市房价平稳甚至下跌，转为一二线城市房价趋稳甚至下降、三四线城市领涨的局面。这种分化在很大程度上是对此前房价分化超调的一种回调，以及对于三四线城市去库存成效的一种市场反应，总体上是向着更加平衡的方向进行。不过考虑到三四线城市的体量、未来人口流出的事实、以及三四线城市居民的承受能力，三四线房价短期过快上涨的问题也需要高度关注。
原子智库：未来是否还会存在“一二线”“三四线城市”的概念？
刘晓光：“一二线”“三四线城市”的概念是对过去一段时期城市之间存在的巨大差异的高度概况。由于在未来一段时期，这些差异还会持续存在甚至会有所扩大，因此，“一二线”“三四线城市”的概念就还会继续存在下去。不过，随着城镇化进程的不断推进，为了实现区域协调发展，改善城市间发展不平衡的状况，我国城市化目前正在进入以城市群组的形式规模化发展的阶段，传统的省域经济和行政区经济也正在逐步向城市群经济过渡。正如十九大报告所提出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。
这样一来，“一二线”“三四线城市”的概念内涵将会发生相应的变化。城市群作为新型城镇化的主体形态以及经济社会发展的重要载体，将为我国的房地产行业格局的改变带来巨大影响。城市群规划将推进城市群一体化发展，强化基础设施和公共服务共建共享，并提高三四线城市和特大城市间的基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等方面的公共服务水平，这将从本质上改善三四线城市对外来人口以及当地人口吸引力较弱的现状，从消费和投资两方面为当地的房地产行业带来需求增长，并为疏散一线城市过度密集人口，减弱房价增长压力打下基础。
原子智库：如何理解房地产长效机制的内涵？
刘晓光：无论是十九大报告关于房地产发展的政策定位，还是我国人口结构、土地供给、城镇化发展等经济基本面因素变化，都标志着我国房地产市场发展将进入新阶段。所谓房地产长效机制就是为了适应新阶段的发展需要，推进基础性改革，破解房地产市场扭曲和打破“治乱循环”，促进房地产行业长远平稳发展。只有不断推进建立包括多项基础性改革在内的房地产长效机制，才能掐灭助长房地产泡沫的投机行为，将住房交易的目的引导至居住需要，将投资资金引流至实体经济。具体改革举措包括推进租购并举、房地产税改革、户籍制度改革、地方财政体制改革以及城市群协调发展。
具体来说，租购并举要求市场加大租赁住宅供应，在提供更多可支付住宅的基础上完善相关体制机制建设，建立住房租赁监管平台，为承租人提供更多服务，鼓励国有企业参与租赁市场建设，转变公租房保障模式。房地产税的功能应更倾向于聚焦地方财政收入模式的转变，在与宏观环境结合的基础上避免政策时滞与市场扭曲，对于房价的调控应当回归供需端与市场预期本质，辅之以其他配套改革紧密配合。户籍制度改革对于打破“身份”限制，促进城市间人口与住房需求流动，从而缓解热点城市房地产市场压力，激发住房租赁市场活力，最终实现房地产业均衡平稳发展有着重要意义。地方财政体制改革要求准确把握财税体制改革与土地财政之间的联系，在增加土地供给、保障地方财政资金的基础上，将解决问题的关键落脚于建立一个平稳运行的土地价格运行机制，在与房地产调控机制一同联动房价与地价健康传导的同时，配置土地资源。
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