备受关注的北京共有产权房有了新进展。北京市住建委8月14日发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈，明确共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。
共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。这一改革举措，意义不止于房产，对城市的吸引力和竞争力，将产生不可低估的影响。
与中国的共有产权房类似的有欧美国家实行的合作公寓，合作公寓的特点：不拥有产权，而是拥有合作公寓公司中的股份。
合作公寓的独特之处在于下面这些方面：
产权：合作公寓无产权，只有股权转让，居民作为“合作公寓会员”只拥有居住权；而商品房购买有产权，视为有形资产。
房产税/地税：因为合作公寓会员并不拥有房屋产权，所以合作会员无需缴纳房产税，整个建筑被作为一个整体课税。而合作公寓的地税由所有住户一起分担，地税也比购买商品房要低。
按揭贷款：由于合作公寓没有产权，不能作为贷款抵押品，所以想要申请贷款购买合作公寓单位将会比购买商品房要显得更加困难，需要更多的自备款。而在购买了合作公寓的单位之后，如果想要重新贷款的话，银行是不会接受申请人用合作公寓作为抵押的，而商品房则可以。
房产交易：合作公寓缴纳过户费低于商品房购买，且不需要购买产权保险，交易不需要公开登记。但，合作公寓的管理委员拥有非常大的权力，可以拒绝买家并不必说明原因，并在对居住单位的管理上更有发言权。
物业费用：合作公寓的管理维持费用，包括水电、维修、管理人员的薪水以及其他贷款，包括地税费用，都是需要整栋大楼的居民共同分担的。而商品房则是自费维持费用。
欧美国家合作公寓发展状况
德国
德国拥有极高租房率，全国自有住房比率为45.5%，租房率已经超过50%。德国廉租房市场发达，自19世纪工业革命以来，德国流水线上工人工资极低，为了保障工人住房，德国逐渐形成了廉租房+租房的保障体系。目前全德国共有200万套合作公寓房，初步测算德国自有住房总量大约41703300*45.5%=1900万套，所以合作公寓占德国自有住房的比率大概在10%左右。
荷兰
荷兰合作公寓最早出现于1852年工业革命期间，主要为以出租性质为主的老旧公寓楼，全国大约有250万此类房屋，占荷兰所有住房数量的30%。
芬兰
1900年芬兰市场出现合作住房，当时主要是贸易工会中工人自发组成会员团体建设。1920年之后芬兰房地产开发商开始推出合作公寓模式，该芬兰模式成为之后美国合作公寓模式的样本：美国首个合作公寓公司“the Finnish Home Building Association in Brooklyn”在1918年由芬兰移民成立。大多数芬兰居民通过合作公寓模式拥有商品房（i.e.拥有合作公寓公司的股权，而不是商品房实物）。通常特定数量的股份代表商品房中的特定区域。
瑞典
在瑞典，合作公寓也是一种非常普遍的方式，瑞典16%的人群居住在合作公寓中。
美国
美国合作公寓主要市场在大纽约区域。美国合作公寓最早出现于1882年，并在上世纪80年代和90年代有过显著发展，具体可能原因如下：
80年代和90年代美国房地产租赁市场高速发展：左下图显示，美国上世纪80年代和90年代有过明显的租赁房市场发展，这导致上世纪20年代和50年代的老旧出租房很难通过出租获利，老旧出租公寓房东只能寻求股权合作出售老旧公寓权益转换经营模式并退出。
中低收入人群增多：右下图显示，80年代和90年代美国失业率分别到达阶段性高位， 合作公寓主要针对该类人群。
欧美合作公寓市场规律总结
合作公寓指住户作为会员拥有合作公寓公司股权，而不是公寓产权。
纵观合作公寓发展成熟的国家，居民皆有中高收入人群居住于独立别墅的习惯，中低收入人群租房和居住老旧公寓习惯。
合作公寓针对人群是中低收入人群，同时也可作为政府福利保障制度的一部分。
合作公寓发展成熟的国家的租房市场非常发达，美国合作公寓发展经历印证了合作公寓其实是一种出租型公寓的经营模式转换和退出模式。
绝大多数合作公寓均为老旧公寓，房屋历史在100年左右。
中国与欧美国家共有产权房对比
相同点
出发点都是针对相对中低收入人群。但是欧美合作公寓属于市场化的降低购房成本（老旧公寓本身房价就不高），而中国属于政策人为降低购房成本（所以更加类似新加坡模式）。
共有产权针对的是无法申请最低级别的政策性住房，但又对购买商品房存在经济困难的“夹心阶层”。
通过共有产权模式，政府既可以解决廉租房等投资回收不足的问题，又可以分享房地产资产增值收益。
不同点
欧美合作公寓的居民是以会员形式持有合作公寓公司的股权，而中国共有产权房政策实质上是对产权的切割，从政策角度是对北京2013年推出的自住型商品房政策的退出机制完善，并转移了一部分居民利益至政府。相比于之前的自住型商品房政策，政府额外希望在地产增值收益中获益。
共有产权房与自住型商品房政策优惠效果对比，以虚拟市场房价100为例：
中国共有产权房模式
实质：具有保障性质的房地产金融模式
房地产金融属性：政府小股操盘 – 负责房地产和周边配套开发，并帮助居民背杠杆。
保障制度属性：
1）政府牺牲共有产权房居住权；
2）政府5年后的退出渠道按理只有通过出售给“居民合伙人”或由“居民合伙人”牵头共同出售给新的买家。
政策趋势判断
政策推进难点：由于该政策为产权购买的优惠政策，故与政府之前倡导的房屋出租政策相悖。
共有产权房市场潜在大小：由于世界范围房价收入比top10城市前四名都在中国，中国共有产权房等优惠住房市场潜力非常大。
中国有非常大的杠杆转移空间：发达国家2008年后都经历了私人部门杠杆向政府转移的过程，中国政府债务不高，可以有效承担居民杠杆。
国有资产保值义务：政府通过股权参与，应该具有国有资产保值（共用产权房）的利益诉求，故我们看好未来房价升值空间。
发展方向：类似新加坡模式
中国政府希望通过共有产权房模式降低有住房需求的居民购房成本，这点与新加坡政府
的HDB组屋政策类似，只是中国政府在形式上采用了股权参与模式，带有金融属性。
新加坡HDB政策长期并不影响商品房市场。 商品公寓的入住人口呈长期上升趋势，虽然80%的新加坡人口住在HDB中，但是从1980来，入住商品房人口比例持续增加，而入住HDB人口逐年下降。新加坡私人房屋总市值已经超过HDB。
新加坡HDB并不会产生超额资产升值利润
近15年私人住宅价格走势跟HDB走势几乎完全一致，累计涨幅都达到40%。这也意味着如果假设建安成本一样，私人公寓价格高于HDB是由土地成本决定。
研究团队认为在无法产生超额增值收益的情况下，新加坡居民理应长期青睐所有权确定的私人住宅地产。
新加坡未来预期更多“以HDB养私人住宅”行为
新加坡HDB的租金水平相较于私人公寓并不低，因此HDB的售租比相当健康。在新加坡将HDB出租并通过租金还私人公寓房贷是一种非常可行的方式。
总结：中国共有产权房模式市场空间很大
该模式因为国有资本参与，因此具有国有资本保值的利益诉求，这对长期房价上涨有利。
通过研究新加坡长效房地产机制，政府优惠住房并不会妨碍传统商品房市场的发展，甚至可以为居民开辟另一条“以共有产权房养商品房”的融资路径。
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