第 1769期

樊纲:为什么中国大城市的房价涨得那么快?

刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的,不是用来炒的,这是一种合理的居住性的需求。

国民经济研究所所长 樊纲国民经济研究所所长 樊纲

本文节选自樊纲在《中国经济大讲堂》的演讲。

今天我来跟大家讨论一个内容,就是中国的房价。我想大家都认为现在房价太高了,都认为现在房价涨得太快了,所以我在这儿就先问大家一个问题,你们认为为什么现在的房价这么高,房价涨得这么快?

我从我的角度,我作为一个经济学者的角度来做点分析。那么房价高肯定跟货币有点关系,因为货币是一般等价物,我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的一个问题是一般等价物为什么这次就到了房地产市场了?它怎么没到股市去?这次怎么没到猪肉上去?没到那些消费品上去?

说到房地产上来了,为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?都是房地产呀。因此,这个解释似是而非,它跟货币肯定有关系,但是你解释不了它为什么现在房价是这种状况。而且,从货币本身来进,至少这两年我们的货币增量是比较低的阶段,以前我们曾经有过18%、19%的每年的MR的增长率,现在是8%、9%,是属于比较低的增长阶段,你为什么现在这么多的房价涨了,而且只是大城市涨了?

然后说地价,房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高了。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。

第二,我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地,等你建完房子,那个时候房价涨了,你按现在便宜的房子卖吗?所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子,你不要抱怨这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。

网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了了。作为一个经济学者,今天我来做点观察,来做点分析。其实经济学来解释这个问题也并不是用什么复杂的理论,最基本的理论大家都明白,就是供求关系。价格就是供求关系决定的。供求关系变化了,价格变化了。价格暴涨一定是供不应求。价格跌一定是供大于求。这是最基本的原理。

所以,我们就得先分析分析需求,再分析分析供给,看看为什么这两者之间出现了失衡,导致了我们现在的情况。

房价的涨跌无疑是供求关系的反应。根据国家统计局公布的数据,2016年,我国商品房销售额11万7627亿元,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额突破13万亿,达到13万3701亿元,创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

说到现在城市里的需求,通常说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩大,孩子要结婚了,多一个人口了。刚需其实现在并不大,我们人口增长并不是很快,一种需求就是叫做改善性需求,大家现在收入提高了,改善性需求就越来越…而且收入越高,改善性需求越大。收入高,一会儿我们来理解为什么大城市收入会高的问题?这也是一个很合理了需求吧,就是大家现在说追求幸福生活吗。

还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是我们的毕业生们。在座的大家想一想,如果你是外地来的,你想想你为什么到了北京?

我想首先第一点,迁移是有规律的,这个在数据上能看出来,越大城市迁入的人越多,越小城市迁入的人越少。所以,多数小城市是人口流出的。人要迁移,首先第一点就要看工作在什么地方,看一个地方是不是能提供更多的就业,能够提供收入更高的就业?而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施,它提供了更好的物流,提供了更好的人才网络,那么它可以有更多的企业来这儿发展,有收入更高的就业创造出来,然后来的人就多了。

当人一聚集的时候,又产生了新的就业机会,什么就业机会?服务业发展了。你人多了,服务业才能发展。比如说餐馆,你到偏远农村去,不会有几个人出来吃,而人越多,餐馆越便宜,大家就越到外面吃,这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会,什么机会?第一,连找对象的人都多了。而且,人的聚集在经济学上还产生了一种东西,叫做万亿效应,就是知识会因为人之间的互相的碰撞产生出新的知识,然后再加上各种新的想法、文化创意、各种不同的爱好、口味都能得到满足,因为有大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初的阶段多数的人涌向大城市了,所以一个基本的情况就是之所以大城市现在房价高,一个重要的原因是它的需求更大,人正在向大城市迁移。

这个时候大家就会问一个问题,小城市怎么办?特别是很多人到欧洲,经常会看到欧洲一些小城市发展得很好,又干净,又平和,又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里,100到150年的时间里完成了工业化的进程,它在那种情况下出现了一种特殊的现象,村里面的年轻人还没走光呢,退休的老人回来了,它有了现代城市的生活经历,它有了比较高的收入,它带着这部分的收入,带着一生的积蓄,带着现代城市的生活经验,还带着社保去修现代化老宅,然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇,所以说我们现在的很多小城镇,你别着急,我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休,现在的任务是保护好生态,保护好文化,保护好老宅,我们还有人口回流的一天。

刚才所说的三种需求,刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的,不是用来炒的,这是一种合理的居住性的需求。

如果说需求,还有两种,就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子,我自己不住,但是我租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。

最后一种是我们现在说的炒房需求,他买了房也不租,就黑在那里,就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的?是因为房价涨得比较快,买了那个房子,他可能还要还贷款,至少有一个利息损失,然后他都不管,都不去租来弥补这个损失,就等着升值。那么这个升值要足够的大,足够的快,弥补他所买这个房子的成本。前提就是我们前面那几种需求我们没有供给跟得上导致了供求失衡,价格上涨特别快,就产生了后面这种需求。

我们刚才说的那些需求,除了后面说的炒房的需求之外,前面那些需求都是合理的、正常的吧,都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上,当我们思考房价过高的问题,基本的出路,你首先要想供给侧,想怎么增加供给,而不是想怎么抑制需求。

年轻人应该买房还是租房?

观众:樊老师好,请问您对于年轻人来讲您觉得到底是应该买房还是租房?

樊纲:这要取决于你自己的很多因素了,每个个人的很多因素。比如你的工作还不是很稳定,你可能在变化当中,你就不如在你现在工作还不太稳定的时候租一个小的单位,又比较便宜的租金,就可以有房子住。但是,如果你的情况不是这个情况,比如你要结婚,你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话,你的父母一个钱包,你的爷爷奶奶一个钱包,你的姥姥姥爷一个钱包,你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母,在六个钱包都一块的时候能够给你付首付,那我说你还是买房好。对不对?

你买房就等于你每月也交一笔钱,但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改,为什么要搞按揭?就是因为当时中国的那种情况是什么,我攒了一辈子的钱,最后快死了才能买个房子,我为什么不先按揭,先借款,我住一辈子房子,最后这个房子归我了?当然,你没有钱做不到这个事情,但是如果有那个条件的话还是利用好这个机制。

未来的房价是否会下跌?

观众:樊老师,您好,按照中国目前人口的发展趋势,未来房子多了,人反而少了,是不是房子就会不值钱了呢?

樊纲:至于说到未来,最近出了一个数据,关于生二胎的事好像不那么乐观,大家好像对生孩子的热情现在不高。但是,人口停滞增长了,或者是出现下跌了,是不是我们住房的需求就减少了,或者是土地的稀缺性就会减少了?也不一定。比如说以后我们的人口不多了,但是我们的需求大了,我们继续追求幸福生活,我们需要的住房是一种需求,我们还需要更多的娱乐设施,我们需要更好的环境,我们需要更好的交通,我们还需要更好的健身、体育等等的设施。这些都要用地的。

随着我们生活水平的提高,我们对于各种设施,生活中的各种消费的需求都会增长,而这种需求使得土地的稀缺性加大。我们的经济还在增长。

说到人口老龄化,人口老龄化会加大住房的需求,大家想想为什么?因为每个人用一栋房子的时间延长了20年,以前我活60岁,现在我活80岁。我以前用这个房子只用60年,之后这个房子就给我孙子了,给我儿子了,住房需求有少一块。我现在用80年,我现在用的时间更长了,我到60岁的时候,我的孩子长大了已经到了30岁,孩子自己再买房子去。但是我们现在还处在一个高增长、人口老龄化、收入不断增长、我们追求幸福生活的需求在多样化。在这样一个过程中,你说那个可能性是有的,但是我想恐怕还得有相当长的一段时间。

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