第 1031期

原子智库专家思辨博鳌:全球房地产过热与经济发展的本质

原子智库独家专访了国务院发展研究中心原副主任刘世锦、中国银监会原副主席蔡鄂生、中国招商银行前行长马蔚华等数十位经济学家,解读中国楼市痛的领悟!

【核心观点】

房价、楼市历来是最受关注、最需要解决的问题之一。在过去几十年里,虽然经济呈高速发展之势,但在许多发达国家和发展中国家,均是以房地产开发为支柱的,这种现象不禁让我们反思,经济发展的本质到底是什么?

中国房地产泡沫破灭的预言,十几年前早已有之。但直到现在,一线城市的房价仍然居高不下,传说中的“泡沫破灭”始终没有到来。当美国次贷危机、日本楼市崩盘的一幕幕依然鲜活于人们的记忆之中时,中国会是例外么?

楼市为何高企?未来是涨是跌?政府如何调控?面对这些亟待探讨的问题,在博鳌亚洲论坛期间,原子智库独家专访了国务院发展研究中心原副主任刘世锦、中国银监会原副主席蔡鄂生、中国招商银行前行长马蔚华、标准普尔执行副总裁兼首席经济学家Paul Sheard、中国人民大学副校长吴晓求、广东以色列理工学院院长李剑阁、中国银行业协会首席经济学家巴曙松、耶鲁大学金融经济学教授陈志武、春华资本创始人胡祖六、齐鲁资管首席经济学家李迅雷、华夏新供给经济学研究院院长王广宇等众多经济学家,解读中国楼市痛的领悟。

(本文由原子智库独家整理,未经授权,不得转载。)

刘世锦 中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任

对房地产的看法经济发展肯定要盖房子,无论是住宅,还是基础设施建设、公共设施等等,这些建设应该是必要的。但是我觉得提出这个问题实际上有两层意思,一是中国过去相当长的一段时间内,实际上房地产的开发是一种融资模式,地方政府工业建设用地价格很低,这样能够吸引一些投资者。与此同时,住宅用地比重相对比较低一点,价格比较高,但是要获取一些资金的支持用于基础设施的建设。二是房地产是在土地上盖起来的,土地是一种稀缺的资源,所以往往就成为一种炒作的对象,是泡沫经济重要的一个领域。中央最近讲“房子是用来住的,不是用来炒的”,因为这个房子很容易被炒,它的居住属性往往退居其次,金融属性比较突出,所以在经济发展过程中就出现了扭曲。

年轻人要买房,光靠自己挣的那点工资,不要说北京、上海、深圳这些一线城市,就是一些二三线城市也未必买得起。无论是买房还是创业,我觉得都很难,不是那么容易选择的,可能大部分人先开始是租一个房子,先就业,找一份工作,先起步,往前走,然后再看其他的机会。

关于经济发展的本质:经济发展的本质简单来说还是要提高人民的生活福祉,提高生活质量。从经济发展的过程来讲,也是一条主线,提高生产率。

蔡鄂生 中国银行业监督管理委员会原副主席

对房地产的看法:现在我们认为房地产问题不光是经济问题,也反应了一定程度上的城市化进程、社会治理、政府的服务,和整个公民本身对我们现在生活条件下诉求的一种高与低。我不能说我的收入就这么多,但是我非要去买那么高价的房子,而且要选择很好的地段,那就不匹配了。大家都有美好的愿望和想法、要求,但是也要量力而行。

现在很多年轻人都说我不去创业,我去买房子。他买房子是为了住么?如果是为了炒也瞎了。比如杠杆压了以后负担得起吗?负担不起。其实像我,我是不太喜欢住大房子,家里有百十来平米,三口之家,说白了三房一厅两厅也就差不多了。你有钱,弄一个两三百甚至上千平方米,完全不是一个基础消费和普惠消费的水平,这些东西我觉得是要思考的。

关于经济发展的本质:中国老话讲:欲速则不达,急功近利。当然我们社会的发展是一个长期的目标,所以任何事情在大跃进的情况下就会出毛病。比如原来老考核GDP,这就是问题,不断地说2%、3%、4%、5%、6%、7%、8%、9%,那不可能的,要有一个基础好的支撑才行。基础不好的话,快了之后避免不了出现这样或那样的问题,被速度所掩盖了。

现在我们讲经济发展的本质是什么?就是质量和效益为中心,不管什么行业,都要讲质量和效益。生产是产品质量,服务业是服务质量,通过你的质量来取得效益。你怎么来提高质量?除了工艺上的要求以外,还有供需的平衡,所以供给侧结构改革的问题就要解决这个事。

马蔚华 中国招商银行前行长

对房地产的看法:经济不完全是房地产,但房地产肯定是经济的重要组成部分,没有一个国家说我的经济就是房地产,但是房地产对经济的影响肯定是很重要的。商业银行肯定离不开房地产,我们很多的客户、很多的利润是房地产贡献的,但是我们也有很多的不良资产和亏损同样也是房地产贡献的,它是一个矛盾。

国民经济发展是离不开房地产的,因为它涉及到几十个行业,但是房地产容易出现一些风险,特别是当房地产成为一种金融投资的时候,风险会悄悄地产生。所以无论是银行还是政府,一方面要关注市场,合理引导房地产的发展,另一方面也要注意房地产可能发生的风险。因为房地产发生的风险往往不是房地产本身,往往会引发金融的风险,这是很重要的。

Paul Sheard 标准普尔执行副总裁兼首席经济学家

对房地产的看法:显然,房地产是随着经济而发展的,但是经济发展真正的基石是强大的制度、强大的监管系统和市场系统。所以经济发展不仅仅是GDP的增长,而是发展正确的经济结构和基础,必要的人力资本、制度资本和社会资本。所以我宁愿把重心放在这些上,而不是房地产发展本身。我们在谈论房地产发展时的一个担忧是房地产泡沫。许多经济体,在他们的发展过程中,会在某时某刻经历房地产价格泡沫。这些泡沫对金融系统、对经济发展是有很大危害的。所以这是中国要注意的问题,确保在金融系统中,在房地产市场中有健康的发展,不能让它们压倒和威胁整个经济发展系统。

吴晓求 中国人民大学副校长

对房地产的看法:如果一个国家,特别是一个大国,经济的发展只是通过房地产的扩张来完成,那么它很难进入到一个高收入的国家。现在我们国家房地产的势头还非常猛,虽然每到这个时候都在调控,但实际上我们用的都是非常短期的方法,没有从制度层面上去约束它。

从宏观层面来看,中国货币的存量非常大,M2的规模非常之大,大概是GDP的两倍多。在这种条件下,过大的货币存量总要释放动能,释放购买力。我们国家从价值取向来看,如果在房地产价格上涨、股票价格上涨这两个中,只选一个的话,我感觉政府部门更喜欢房地产价格上涨,而不太喜欢股票价格上涨,认为股票价格上涨可能会带来重大的金融风险。

实际上恰恰相反,股票价格的上涨比房地产价格上涨所带来风险小得多,所带来危害也小得多。在中国可以看到很长时间内,股票都在非常窄的范围内波动,但是房地产价格可不得了,狂飙。这是令人忧虑的事情。如果让我来进行选择,我会让股价涨一涨,让房价停一停,可能对中国会更好。

这个国家的政策、经济未来的趋势,特别是房地产价格的预期,还是要给人们一个很好的未来。如果工资收入增长远远比房子价格上涨要慢的话,的确会没有希望。所以说北大、清华、人大的学生毕业后,居然还不如当年北京的老居民拆迁有两套房。在正常工作环境下买不起房,还读书干什么,这反映出对未来的忧虑。我不相信我们找不到一个让房地产价格平稳的方法,世界上的发达国家非常多,在他们发展过程中也没有出现这个问题,即使出现也是极其短暂的。

李剑阁 广东以色列理工学院院长

对房地产的看法:房地产一段时间成为一个国家的经济支柱是正常的,衣食住行,住是人的一个很重要的消费。现在房地产市场出现不太健康的现象,就是把房子当做一个投资品,不断地炒作,造成了财富分配的不均匀,我觉得这是不健康的。就像中央领导同志所说的“房子是用来住的,不是用来炒的”,所以房子回归本性,就是让人来住。如果做到这一点的话,我认为房地产市场或者这个产业在一段时间内高速发展是没有问题的。

每个人都认为只要买了房,都在涨。但是哪一天它不涨或者狂跌下来怎么样,中国人没有经历过。如果把这个问题到香港或日本去问,他们会告诉你房子不是用来往上涨的,因为他们见过房价狂跌的历史,所以他们不相信房子永远会涨。

关于经济发展的本质:经济发展的本质是提高人们的福利或者福祉,如果离开这个本质,其他都是没有意义的。

巴曙松 中国银行业协会首席经济学家

对房地产的看法:房地产开发在中国当前来说是整个投资里面非常主要的一个组成部分,也是带动增长的主要动力。我们有一个很重要的指标,叫“家庭套数比”,就是城市家庭的个数和成套住房的套数。在房地产开始进行市场化改革的初期,家庭套数比可能就是0.7、0.8,说明还有一个缺口,就是在城市里无论是租房还是买房,没有成套的住房。经过这么多年超常规的发展,基本达到大致平衡的状态,家庭套数比到了1的水平。

房地产投资的峰值过去了,但是跟房价波动不一定完全走势一致。看今年以来一线城市的房地产价格涨幅确实不容忽视,基本面的原因是什么?有需求的原因,主要还是供给方面的原因。

土地供应在减少,其中土地中间用来建住宅的占比在减少,二手房流通在减少,实际上就留下了比较大的供应缺口。所以要解决房地产问题,短期的调控会有一定的效果,但是要建立长效机制,还是要依靠从供给方面提供市场所需要的土地、新房和二手房的流通。

陈志武 耶鲁大学金融经济学教授

对房地产的看法:任何一个社会,不管它的金融市场、资本市场有多发达,房地产和土地不可能变为第二位重要的,会继续是第一位重要的。我对于最近几年比较流行的一些观点不是太认同,比如“房子只是用来住的,不是用来炒的”,表面上听起来,特别是对于农耕社会背景的人来说,听起来觉得是这样的,但是在我看来,房子应该作为投资品来看待。有的时候让房子成为投资品,这是一种经济进步的表现,不是一个坏事。

中国社会之所以从90年代末期到现在,越来越往财富型社会转型,就跟房地产市场作为投资品市场的一个存在和发展有百分之百的关联性,因为对于大多数的中国家庭来说,可能70%-80%的财富都是跟房地产关联在一起的。所以从这个意义上来说,我们应该很庆幸中国能够可以把房子不只是看成住的,不只是看成消费品。把房子作为投资品,这是中国经济发展、中国经济成就一个非常非常具体的表现形式。

依赖房地产来发展经济是一个短暂的现象,还是长期的现象、永久的现象?首先我想强调,让房地产市场和相关这些产业成为经济发展的主要动力,肯定是一个时间段。但是在目前住房相对饱和,甚至于房地产供给过剩的背景之下,未来十年、二十年还要依赖房地产市场成为中国经济主要的支柱和发展主要引擎的话,我觉得这是非常不现实的。以后可能会更多的像美国那样,有一些改善型的需求,会让房地产开发商可以从舒适度、设计花样各种不同的风格去做不同的定位,会有一些增量的机会,但是靠房地产带来经济和财富增长的欣欣向荣的时期应该说已经过去了,未来必须要靠其他的东西、其他的行业,特别是虚拟消费以及跟互联网、医疗有关的,这些是未来经济的主要支柱,不再会是房地产市场。

胡祖六 春华资本创始人

对房地产的看法:如果按经济发展史,绝大多数国家从低收入过渡到中等收入,再到发达国家的经济体,都是走了一个工业化的道路,不是以房地产为主的。房地产在东亚,比如日本、新加坡、香港这些人口比较密集的小岛经济体,供需严重不均衡,可能会在它的经济发展过程中起到一定的作用。但是对于一个大型经济体,像美国那时最成功的企业家和富翁——洛克菲勒、卡耐基、福特等等,都不是搞房地产出身的,都是制造业或者别的领域。

中国以前有一个胡润富豪榜,那个富豪榜连续好几年前一百名中,可能绝大部分都是搞房地产的,这点我觉得非常不正常。香港的李嘉诚、李兆基等地产商在富豪榜里面比较多,这是因为香港是一个700万人的城市,但对中国这样一个大型的经济体而言,应该多元化的发展,房地产不应该成为一个经济的主导体。这是在很多结构、土地政策、税收、宏观政策方面,导致了过多的资源涌向房地产所带来的结果。

我们不应该把它当做一个国家经济发展中,从低收入到中等收入再到高收入,好像必须经历的一个过程,这是完全不需要的。只要我们不误入歧途,就会避免房地产市场过多的投机、过多的泡沫化,或对整体经济带来很多负面影响。

李迅雷 齐鲁资管首席经济学家

对房地产的看法:房地产开发带来的人口流动、生活的改善、消费的升级、城镇化的过程,伴随着的就是房地产热。在发达国家、发展中国家都有类似的情况,但是在中国来讲,过渡把房地产作为一种投资工具、投资手段,这是值得反思的。尤其是这两年来,房贷的规模迅速膨胀,居民+杠杆规模过大,这样抑制了消费,也是导致了市场结构的扭曲,使房价过高。进一步使得产业结构出现了一定的变形,我觉得应该要调整。

关于经济发展的本质:经济发展的本质就要满足人民群众不断提高的生活水平需求,就是要通过需求来拉动经济增长,通过改善生活质量,提高生活水平来发展经济,所以这方面非常重要。而中国又有将近14亿的人,其实我们很多基本的需求都已经满足了,所以要消费升级非常重要。

王广宇 华夏新供给经济学研究院院长

对房地产的看法:今天中国房地产市场的价值大概是中国GDP的200%多,接近250%的数值,意味着是一个非常大的市场。我觉得对中国来讲,在过去十年、二十年的过程里,房地产也起到了非常重要的作用。其实我们讨论的问题应该着眼于未来来看,未来房地产市场会不会成为中国经济发展更重要的动力。我的看法是还会承担相当重要的作用,第一个是房地产的本质,是要解决居民居住的问题,这是天赋人权,每个人都有权利去追求自己住得更舒服、住得更好。从这个问题上,中国当前并没有解决得特别好,还有那么多的人还在供需矛盾中间,甚至没法满足自己的需求,所以我想这个问题还有很大的解决空间。

第二个,换一个角度来讲,中国房地产市场还涉及到很多深层次改革的问题,比如土地的改革、税收制度的改革,甚至房地产作为一种有投资和金融属性的产业,在金融市场领域里面,比如说住房贷款的问题、住房资产的证券化的问题,都还非常初级的。我相信对中国经济未来的发展还会有很重要的作用。只不过现在所有的人在预期,未来我们的动力不能只靠房地产,这种新的动力是什么?这其实是大家一直在探讨的话题。

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