住宅持有成本低呼唤房产税
日前，一则北京某初中生因家中持有14套房，仅靠收租钱够吃三辈子而拒绝上学的新闻流传于网络。契合当前贫富悬殊的时代背景，北京“房娃”可能算不上新闻。他们家囤积的房产，或只是在众多炒房者中某个普通样本。
诚如《财经观察：楼市政策呼风唤雨时代已终结》一文所分析，造成贫富悬殊的最大因素，不是作为增量财富的工资收入分配不公，而是存量财富的住宅涨速过快和持有不均。投资者炒房的惯性在于目前我国住宅市场持有成本过低，而交易成本则偏高。
这种税收体系恰好与全球主要国家相左，国外在交易环节房地产征税往往税种较为简单且税率较低，而在持有环节往往征收较高额的房产税等税费。今年上半年我国房产税收入占税收总收入的比重为1.5%。而美国房产税却占据整个地方税收收入大半江山。例如，2012年美国房产税收入占到整个地方税收收入高达78%。但是，综合房地产土地增值税、印花税等各项税收收入却不低。2013年直接来源于房地产的税收收入约2.6万亿元，占全国税收收入的19.8%。
事实证明，美国这些交易住宅成本过高的税收体系大大降低了房地产投机属性。因为对纯粹的投资炒房者而言，尤其是那些动用银行资金的炒房人，持房成本（或代价）就会显著地增加。因此，房产税被视为降温房地产缩小不平等差距的终极“黄金子弹”。
法律、技术障碍是块遮羞布
然而，现实的有力呼唤却并不等同于终极“黄金子弹”就会上膛发射。目前房产税出台市场普遍看法集中于两方面存在障碍。一是法律问题，二是技术问题。
从法律层面而言，我国这种非主流倒挂现象根植于特殊国情——土地制度。由于土地所有权仍归国家所有，个人如果并未拥有相关土地，是否能够征收房地产税存争议。任志强就据此强烈抨击不应该征收房产税。既然法律制度不容许，那为何又有上海、重庆试点？
从技术层面上看，如何评估房地产的资产价值是制约房产税向所有存量房征收的难点。不可否认，技术障碍确实存在。相比地方政府推动意愿，法律乃至技术障碍只是块遮羞布。
美国房产税占地方税收收入比重(local)首先，地方政府通过“土地租赁”方式卖地变相获得财政收入大大降低了房产税征收的动力。土地因其稀缺性，特别是大中城市，地价被越推越高。土地存在为财政收入提供坚实的保障。实际上，根据上海、重庆房产税试点，2012年两地全年房产税不足26亿，但两城市土地出让金则超过1000亿，这种巨大悬殊是房产税难以覆盖的。
其次，征收房产税意味着交易流通性环节费用势必要进行调整，否则单方面增加房产税收入较为困难。即便理论上房产税税率刚好抹平了土地财政的规模，但实际上房产评估价值由于折旧、各地税率原因也导致地方政府不愿意去冒险。更何况大多数炒房者以杠杆入市，其支付能力遭受一定限制。而向开放商及交易环节收费操作简单且有保障。
再次，利益权衡更倾向于现有税收体制。一方面，征收房产税可能减少或者割裂了部分权力者与开放商寻租行为。另一方面，触犯了住宅过度集中持有者，也即为不少利益集团的利益。
土地难以为继才是房产税大限日
我国历年房产税占地方税收收入比重不患贫而患不均。鉴于重重考量，尽管征收房产税地方政府主动性不强，但这并不意味着房产税不会无限期搁置。因为房产税是降温房地产缩小不平等差距的“黄金子弹”，同样也是地方政府提供可持续收入的终极“黄金子弹”。特别是在18亿红线下，当土地财政难以为继下，这将是房产税最后大限日。
当然，按照经验，实际情况也不会等到大限日。因为从某种程度而言，在现行的中央与地方税制基础上，房产税实质是为了在土地财政难以为继下的情形下而长期储备弹药。因此房产税的试点也不会因为合法性、技术性乃至地方政府意愿性停滞了摸索的可能。
从房产税征收的路径来看，由于直接对现有房产征收房产税有可能形成巨大的阻力，导致房地产市场剧烈动荡。这违背房产税的主要政策目标——稳定房地产市场。因此注定了房产税征收过程是渐进式的。由于政府不希望抑制首套购房，那么先从新交易或者第三次购房开始，从而取得房地产市场降温的同时面临较少的阻力干预目标预期。
同时，对拥有多套房子的人征收更高的房产税，这是趋势性选择。通过征收累计税率，多一套住房，税率亦相应地提升。通过加大持有成本精准打击投机性需求，不仅可填补税源的缺口，而且还可让房地产市场走向健康的市场。
