高杠杆下的债务危机
作为资金密集型行业，资金被视为房地产行业的跳动的心脏。正是源源不断的信贷供给，将房地产行业演变成博傻游戏。日前，陷入楼市危机的河北邯郸市就是一个典型的案例。
在非标收缩和银行惜贷导致开发商融资紧张的背景下，为避免跳动的心脏衰竭，诸多开发商走向民间借贷之路。据媒体报道，这些民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。
民间借贷之风盛行已久，只不过维系楼市走向的根本性因素，走高的价格预期包裹着的诱惑，模糊了投资者辨识度，使得房企开发商利润成本覆盖了借贷成本。恰如市场卖涨的逻辑，越看涨的市场，越容易形成超出常态的需求。更何况背后有着地方政府迷恋巨大的土地财政的隐形行为。
在高风险却又能屡屡得逞的刺激下，开发商不断冒进，不断拔高举债杠杆率。然而，楼市价格预期发生逆转时，当房价的利润难以覆盖持续的高负债成本时，累积起来的矛盾便迅速被激化，最终开发商无法继续这场豪赌。投资者在惨遭开发商跑路屠杀后，一片片烂尾楼或许将是留给当地政府从政生涯中最深刻的记忆。
目前面临最大的难题在于高杠杆可能吹破债务危机，进而演变成房地产行业信任危机，信任危机又强化了债务危机垮台速度。一方面，违约背信行为的泛滥将致使买房者观望情绪加深。因为任何风吹草动都可以引起整个市场的连锁反应，即便有些房企资金链充足，谁又能保证所谓的期房在未来能如期交割兑现呢？另一方面，楼市下跌致使楼市资产变为负资产，迫使债务人大幅降价求售资产，减少亏损。
限贷放松制造变局
邯郸楼市危机或许只是暴露房地产的冰山一角。因为无视市场需求叠加高杠杆下的民间集资现象不可持续，据测算目前邯郸当地商品房存量需要消化近10年。即便全国的库存消化也至少需要5年。
可见，创造需求将是实现房价软着陆的根本之策。取消限购本身就是激活购买需求。从目前来看，取消限购已逐渐退出，但其作用却难以扭转房价下跌的颓势。这让地方政府寻求更大的救市尺码。也就是动用最后的武器，要求银行放松信贷。
有传闻称“首套房认定标准将放松”，“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。受此提振，地产板块涨幅超1%。尽管四大行虽未有明确的通知，但统一口径的等待通知，其口吻值得玩味。
政策实行限贷的初衷旨在抑制炒房者，给予惩罚性利率和首付管制也是为了加大投机成本。这是供过于求的产物。相对而言，目前的供求逆转环境似乎有了放松的必要。此外，有分析指出，二套房贷的首付和利率限制不符合利率市场化方向。例如，金融市场的发展使得个人负债的途径不可能只有按揭一条，除非彻底禁止个人负债，否则对按揭贷款成数管制很容易变成按下葫芦起了瓢。
然而，假定政策得以坐实，这无疑于鼓励全民通过信贷杠杆炒房。据中信证券测算，如果此前1.1 倍利率的按揭贷款定价回到85 折，相当于这部分按揭贷款申请者享受了近100 个BP的降息，月供则下降超过10%。限贷的作用不容忽视。
难阻房价下跌趋势
如上述分析，购房者情绪被打击与信贷松动的迹象推高房价上涨预期，这两股向上与向下的力量，究竟房价将何去何从？
从房企融资成本而言，邯郸房企演绎的民间借贷高利率触发的楼市危机，尚难以断定成全国普遍现象。因为当地龙头金世纪、卓峰都不属于全国性知名企业。判断全国房企真实融资成本，或许上市房企的财务数据更有标杆意义。
今年以来，上市房企融资成本出现较大的分化，上市大型房企以及央企和国企的融资成本相对较低，而中小型民营上市房企的融资成本则高得惊人。两者悬殊相差较大。例如，荣丰控股今年2月份到期的一笔长期借款的利率高达16%。而北京城建三年期的两笔贷款利率不足7%。又例如，万科3月发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；而恒盛地产发行的一笔5年期2.5亿美元票据，利率则高达13.25%。这也意味着高利率不能一概而论，大型房企相对稳健的状态可能不会出现中国楼市债务危机。因此，这对买房者情绪冲击有限。
从首套房认定标准将放松传闻来看，政策的合理性在于避免更大的债务违约和房地产硬着落拖累宏观经济。目前8月份房地产开发投资同比增速两年来首次跌至个位数（9.9%）。不过，房地产拖累宏观层面的失速行为，完全可以予以降息降准来覆盖。债务违约的概率则有待观察。更大概率是缓解部分地区局部债务风险对冲作用。预计下一步出现大规模利率优惠或者限贷放松的可能性并不大。因此，这对楼市拉动作用也有限。
未来决定楼市走向的根本性因素还是在于价格预期。究竟现在的房价有没有高达天花板？来自央行调查数据显示，目前59.55%的居民认为目前房价“高，难以接受”，33.6%的居民认为“令人满意”。按照此结果，即便房价还具备增长空间，但其投资价值已大不如从前。
