英国房地产危机与救赎_腾讯财经

房价上涨主动力源自供需

英国房价快速上涨的原因，主要来自于英国房产供给增加远赶不上需求增加的速度。99-07年间英国房价增长波动幅度约为25%，而房屋新开工数量增长的波动幅度只有2.4%，表明随着房价起伏，房屋供给相对平稳。同时英国人口老龄化和新增移民人口趋势渐强，导致房产需求持续增长。持续的供需缺口支撑房价一路上行。

英国房价从90年代末起快速上涨，按英国Halifax指数、美国CS指数和德国房价指数计算，99年到07年房价见顶的9年间平均房价上涨了154%，而同期美国房价上涨了96%，德国房价只上涨了2.2%（剔除通胀因素），几乎没有增长。在此期间英国经济持续发展，失业率不断下降，通货膨胀和利率都维持在较低水平。

英国家庭数和平均家庭人口数

2008年英国房地产市场价格下跌主要源于美国次贷危机的冲击，从2007年8月以来，英国房价连续17个月下跌，市场交易量萎缩，直至房价企稳回升历经23个月。房价自07年8月峰值到11年底下降了20%，而美国自06年7月峰值到09年二季度下降了33%。

作为房市景气程度的先行指标，新开工数量增速在08年3月开始大幅下滑，比美国晚了8个季度，连续处于负值区间时长2个季度，也远远短于美国的14个季度。

银行与地产唇亡齿寒

次贷危机的冲击属于外部冲击，对英国房市的打击虽然猛烈，但相对来说是“短痛”，因为短期内英国房地产市场走势仍受信贷条件影响。

次贷危机波及英国资本市场，导致风险溢价提高，抵押贷款供应商的融资成本上升，造成抵押贷款供应短缺。英国银行以个人住房抵押贷款为主的个人业务为主导，而公司类贷款占比较低，次贷危机爆发后由于信用环境恶化主要贷款银行不断调高贷款利率，同时提高首付比例，压制信贷需求。

英国央行一系列的救市措施后，英国银行系统得以稳定，流动性得以恢复，但是信贷紧缩导致房地产抵押贷款增速仍持续低迷，英国主要银行发放贷款仍十分谨慎，加上经济下滑信贷需求下降，2008年11月抵押贷款批准量只有97000笔，到2009年3月缓慢恢复到102000笔，而危机前平均每月有27万笔。

英国的房产权分为永久产权（freehold）和租赁产权（leasehold）两种，大多数都通过抵押贷款购得，通常期限为25年。自80年代起英国同样经历了抵押贷款证券化的过程，将抵押贷款打包出售给第三方金融机构，也成为08-09年金融危机的埋伏。

英国同样也通过资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal），允许房主从房产升值中直接获益，增加消费需求。相较于其他经济体，英国的利率变化对消费支出有更强的影响，源于英国有相对更高的房屋拥有率，房产占家庭财富比重大。

利率变化直接影响未偿抵押贷款价值，从而直接影响房屋权益值（房屋权益值=房产市场价-未偿抵押贷款价值）。同样房价下跌也会直接降低房屋权益值，因而房价变化会带来较强的财富效应。英国的房地产市场和消费支出关系因此非常紧密。

2000 年以来英国每月批准抵押贷款规模及增速

英国央行基准利率自07年底快速下行，历时15个月从5.75%调低至09年3月份的0.5%，意图力挽狂澜，09年一季度抵押贷款规模增速终于出现企稳回升。07年起信贷供给出现紧缩压制房产需求，一季度HEW规模增速开始下行，8月份房价增速出现拐点，带动消费支出增速下行，同步性非常明显。

英国银行业在金融危机期间表现出的脆弱性主要源自于过度依赖于货币批发市场融资。以北岩银行为例，它并不是传统的存款机构，而是通过在短期货币批发市场上融资并大量持有长期抵押贷款，也从事证券化抵押贷款的业务。2007年英国货币市场流动性出现紧缩，LIBOR和基准利差迅速扩大，直接导致了北岩银行流动性枯竭。

北岩银行的挤兑危机扭转了英国央行犹豫不决的态度，开始干预货币市场，前后经历了数月时间。随着危机扩大，英国央行不断修正预期，并推出了一系列的救市计划，但核心始终是缓解银行系统流动性危机。

政府救市与快速恢复

英国央行和政府的救市可以分为四个阶段。危机伊始政府犹豫是否要干预货币利率。北岩银行挤兑事件后进入第二阶段，降低基准利率、向货币市场提供不同期限资金，国有化北岩银行和布莱德福宾格里银行等。雷曼倒闭后进入第三阶段，推出“达林计划”，推动银行系统重组，出台重组法案。银行系统得以稳定后，在2009年初进入第四阶段，连推“APF”、“ABS”和“APS”，鼓励银行借贷，缓解信贷紧缩给实体经济带来的打击。