房价降多少百姓才能买得起房

一提房子,大家最关心房价。中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。那么在去库存的过程中,开发商愿意降价吗?房价能否下降,下降多少百姓才能买的起房呢?

一提房子,大家最关心房价。中央经济工作会议提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。那么在去库存的过程中,开发商愿意降价吗?房价能否下降,下降多少百姓才能买的起房呢?

10月末商品房待售面积为6.86亿平方米,再创历史新高。

中央喊话房企降房价去库存

我国房地产行业近年来面临着一线城市房价居高不下、二、三线城市库存情况严重。近日,中央经济工作会议在京召开,会议指出,化解房地产库存是明年经济社会发展五大任务之一,并明确鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格。《人民日报》喊话各大房地产开发商:房地产库存压力大,开发商适当降价是最明智的选择。

据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国房地产中介行业市场前瞻与投资规划分析报告》的数据显示,截至2015年年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存,即现房待售面积约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存,即在建待售面积35.7亿平方米,需要4.5年来消化,尤其是三四线城市库存积压越来越严重。

中指院在12月18日发布的《未来五年中国房地产趋势报告》指出,三四线城市是中国房地产高库存的“重灾区”,8成三四线城市供应大幅超前,消费后继乏力。报告称,三四线城市可售商品房的消化周期基本在20个月以上,而一般商品房的合理消化周期在12个月以内。以镇江为例,目前可售面积为340万平方米,可售商品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看,三四线城市平均消化时间为5年,其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。

此外,三四线城市房地产产品较为单一,同质化现象严重,项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套建设,购房人无法正常生活,进一步加剧了过剩压力。

中国人口分布图,人口越多,房价越高。

7月全国百城房价中,深圳、上海、北京分别位列前三。

让房地产商割肉降价,他们愿意吗

很多人就问了,中央现在鼓励房地产商降价,房价会一落千丈吗?当然不会。并不是每一个城市的房地产都需要降价,例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。中央这样的表态,核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势,避免土地市场竞争过于激烈。在执行上,具体的政策措施仍然会是市场化手段。你要注意,中央提出的是“适当”,而不是“大起大落”的;还有,是“鼓励”,而不是“强制”。正因为是鼓励而不是强制,另一个问题就来了,房地产商是否会听话呢?

在人民日报看来,化解楼市库存也得靠开发商自己,适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视,任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说,走到拐点的房地产业,降价促销与转型升级是必然选择。毕竟买房这事儿,政府、专家、开发商说了都不算,还得看老百姓的脸色。这么大一笔资产投资,开发商没点儿让利的诚意,谁会掏真金白银救你呢?

过去的经验看,开发商主动降价的情况很少见,多是在企业内部财务压力(如流动性压力)作用下,或在外部市场竞争压力下,才有可能实现主动降价。

从目前来看全国楼市分化仍然明显,此前库存量大的部分二线城市和三四线城市,本月库存仍处于上升阶段,一位全国性大型房企营销负责人指出。“房企销售是市场化操作,如果库存无法出清,那开发商肯定早就让步了,现在一些三四线城市甚至已经是亏本销售,基本没有降价空间。”

海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录认为,降低商品房价格是比较难的,商品房销售是市场行为,目前销售不动的开发商企业,能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了,销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。

因此,降低房价可能有3种情况:第一,企业自身降价,但是空间并不是很大;第二,政府应发挥市场调节手段,让困难的房地产开发企业自动降价,如销售补贴或免除部分企业应交的税金,让企业的成本降下来等行政手段,使房价有下降空间;第三,行业破坏性的降价,也就是说,出现开发商大面积现金流断裂,大面积的企业破产,房产企业出现抛售现象,投资人弃房而去,房价会大幅度下降,这是大家不想看到的结果。

部分国家和地区的房价收入比及其世界范围内的排名。

降多少百姓才能买得起房

如果一个中等收入的家庭,一年能攒到七到八万,那奋斗六七年攒下50-60万买套70-80㎡的房子,这才是比较正常的。但问题是,如果是在三四线城市,房价虽然不会太高,但你的收入不足以攒不到这个钱。如果是在一二线城市,买个七八十平的房子你攒那五六十万根本就不够,付完首付再清贷款恐怕得20年了。

一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢?首先来看一个名词“房价收入比”,所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio),是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜。

如图所示,在易居房地产研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》排行榜中,深圳、厦门、北京冲进前三甲,35个大中城市房价收入比均值为8.7。值得注意的是,在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中,深圳的房价收入比超过了20,位居第一位,其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州,几个城市的房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。以深圳为例,他的房价收入比为20.2。2013年深圳的房价收入比还只有18,如今已经飙升到近22.2,也就是说在深圳,一个达到该市平均收入水平的家庭,如果购买一套100平方米的普通商品住房,实际上要耗费20多年才能得偿所愿。

只有与居民收入水平和支付能力相适应的房价,才是合理的房价水平。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下的国家,房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元-3999美元的国家,房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上的国家,房价收入比平均数为5.6。

20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)认为房价收入比达到3至6倍是比较理想的收入模式。上海易居房地产研究院的数据显示,从中国房价收入比看,我国35个大中城市多数超过了警戒线,而北京、上海、广州等城市已远远超过了这一水平。

房价到底多少才算合理?以房价收入比估算,一个城市要达到宜居的标准,那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子,或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房,租一个带卫生间的独立单间(15㎡),那么房租应该不超过工资的六分之一。

这是个什么概念呢?假如某市的房价均价1万,那么两夫妻的月收入总和必须达到2万,也就是平均每人1万,那么他们一年的总收入24万,在非常非常节省的情况下,一年租房、吃饭、交通等的开销占三分之一,攒下了16万,其中12万用于存钱买房,4万用于小孩教育等方面。

只有达到这个水平,那么这个城市的房价才会不影响幸福感。但很显然,这个标准很多人目前是很难达到的,要么是收入不够,要么是房价超了。

降低商品房价格,政府能做啥

(1)、政策激励

降低商品住房价格是有可能实现的,尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险,可以采取必要的激励政策,或者是团购保障性住房的做法,鼓励开发商主动降价。

(2)、降低税费

房价之所以那么贵,是因为含房价里面含有基础成本(20%-25%)+土地出让金(30%)+开发商利润(15-20%)+苛捐杂税(30%)。房地产相关税费、各环节的图章,现在还是很多的。不光是制造企业,相关服务领域也应该简政放权,要降低这些交易成本。

(3)、破解土地财政困局

降房价,最简单的,是把地价压下去。长期以来,一些地方政府高度依赖高价出让土地获取财政收入,并与房地产商形成利益共同体,这不但容易导致房地产商绑架公共决策,也是助推房价虚高的重要因素。长远看,彻底解决这些问题,需要地方政府减少对土地财政的依赖,改变过去过分依赖投资拉动的增长模式。

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要闻速览

宏观:

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2)【上海十三五规划建议全文发布】上海十三五规划建议全文今日发布,建议提出十三五期间,上海经济保持中高速增长,居民人均可支配收入增长7.2%。到2020年,上海建成“四个中心”,并形成具有全球影响力的科技创新中心基本框架。

3)【国研中心张立群:当前首要任务是防止经济增长失速】中国政府网转载国研中心研究员张立群的文章称,我国经济发展进入全面转型调整的过程。面对这一深刻复杂的变化,首要任务是防止经济增长失速。

4)【2016年全国工业和信息化工作会开幕】2016年全国工业和信息化工作会议24日在京开幕。苗圩部长在会上作了题为“稳增长调结构促融合,实施中国制造2025建设制造强国网络强国”的工作报告。

5)【央行马骏:未来中国还要出台非金融企业的绿色债券指导意见】央行马骏表示:中国面临的环境挑战非常严重;发展绿色债券提供绿色经济转型新的融资渠道;未来中国还要出台非金融企业的绿色债券指导意见。

6)【海关总署:研究制定海关“十三五”发展战略】财联社24日讯,海关总署署长在介绍深化海关改革时表示,主要是坚持四个着力:一是着力支持进出口的稳定增长;二是要着力落实供给侧结构性改革任务;三是要着力服务高水平双向开放新格局;四是要着力帮助企业降低成本。

7)【发改委降低新建陆上风电和光伏发电上网电价】财联社24日讯,发改委发布《关于完善陆上风电光伏发电上网标杆电价政策的通知》,适当降低新建陆上风电和光伏发电上网标杆电价。

8)【工信部将开展钢铁、水泥化解过剩产能试点】工信部会议提出,抓紧制定实施推动产业重组、处置“僵尸企业”总体方案,协调出台扶持措施,引导“僵尸企业”平稳退出,积极推进破局性、战略性兼并重组。多措并举化解产能过剩,开展钢铁、水泥、平板玻璃等行业化解过剩产能试点。

市场与投资:

1)【万科澄清:20%定增方案没有任何事实依据】昨日有市场消息称,万科将制定3年期定增方案,初步计划定增20%股份。对此,万科公司表示,该消息没有任何事实依据。公司停牌是为了做资产重组和重大收购,根据信息披露的要求,细节不能透露。

2)【证监会限制私募基金挂牌新三板 促基金管理公司挂牌】针对市场传出证监会叫停私募基金公司(包括私募基金管理公司及私募股权投资公司)挂牌新三板的消息,财新获悉,证监会并非叫停基金管理公司挂牌新三板,而是叫停私募基金以公司名义挂牌,对于私募股权基金的管理公司挂牌新三板监管层仍将支持。

3)【人民币对美元汇率中间价报6.4755 贬值24点】来自中国外汇交易中心的最新数据显示,12月24日人民币对美元汇率中间价报6.4755,较前一交易日(12月23日)中间价6.4731贬值24基点。

4)【宝能系举牌底气:一年举债超过600亿】今年以来,宝能系通过银行、信托、基金公司等金融机构,以及参股有限合伙基金等方式,获得的资金可能已经超过600亿元,与其今年举牌、拟参股上市公司的资金规模相近。规模高达600亿元巨额负债将在2016以后集中到期。

5)【两市融资余额四连升 突破1.2万亿】截至12月23日,上交所融资余额报7015.77亿元,较前一交易日增加69.93亿元;深交所融资余额报5008.69亿元,增加49.78亿元;两市合计12024.46亿元,增加119.71亿元。

6)【险资举牌潮或因资产配置压力】广州一家私募机构负责人表示,保险公司资产配置压力催生了年末这一轮举牌行情。 据平安证券的非银研究员预测,按照2016年流入股市保费比例为30%的假设,预测明年流入股市的险资规模将超过3000亿元。

7)【券商砸盘题材回暖 沪指险守3600点】周四,两市小幅低开后震荡下行,券商股砸盘,沪指一度失守3600点;午后,钛白粉、石墨烯等题材逆势拉升,沪指、深成指跌幅大幅缩窄,创业板翻红。截至收盘,沪指跌0.65%报3612.5点,深成指跌0.58%报12932.4点,创业板指涨0.43%报2795.8点。两市合计成交7495亿元,昨日成交9967亿元。石墨烯、化肥、农业、电子涨幅居前,券商、航天航空、地产等跌幅居前。

国际:

1)【黑田东彦:日本央行在实现2%通胀目标上信心坚定】日本央行行长黑田东彦:只要有需要,日本央行将继续实施QQE,以实现2%通胀目标。近日日本央行政策调整并不是进一步宽松。日本经济保持正轨,有望实现2%的目标。

2)【2016年或有更多国家放弃钉住美元的汇率机制】- 油价的下挫可能在2016年导致更多货币放弃钉住美元的做法。同时,考虑到中国仍在引导人民币兑美元贬值,一些国家可能会感受到通过本币贬值来维持相对于中国工厂竞争力的紧迫性。

3)【美联储加息大赢家──海外银行】- 美联储加息行动一些最大的受益者将是海外银行。今年支付给商业银行的超额准备金利息约为62.5亿美元,其中近一半都流入海外银行分支机构手中。这些分支机构仅控制了美国约15%的银行资产。

4)【摩根大通特立独行看好日元】摩根大通预计美元跌向100日元,并提出了两个与主流观点相左的看法:第一,日元可能朝着1美元兑100日元进军,第二,日元强劲升值不会破坏日本经济。

5)【OPEC给电动汽车泼冷水:到2040年市场份额仅为1%】石油输出国组织在其年度“世界石油前景”报告中预测,到2040年94%的路上行驶车辆仍将依靠石油燃料提供动力。纯电动汽车将会仅占全球汽车销量的1%。“如果技术上没有突破,纯电动汽车在可以预见的未来不会取得显著的市场份额。”

6)【日本政府通过2016财年预算案】日本首相安倍晋三内阁周四通过了2016财年预算案。预算案预计,日本税收收入将创下25年来最高水平,推动财政状况改善。预算案提出下一财年财政支出96.7万亿日圆,增长0.4%,原因之一是军费支出小幅增加。防务预算将首次超过5万亿日圆。

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1)知情人士称,京东金融正计划引入A轮融资,融资额为50-60亿元,并优先选择A股上市。

2)浙商银行回应为宝能融资:132.9亿不可投资二级市场。

3)为了应对低油价冲击,中石油集团公司一方面调减资源量,加大成品油出口量,化解产销矛盾;另一方面超前调控库存,规避库存跌价损失。

4)恒大地产将向新世界等投资者发行可换股证券筹资15亿美元。

5)亚马逊下架中国平衡车,数百中国商家一夜财货两空。

6)亚马逊eBay涉嫌协助海外商户偷逃税在英国遭查。

7)奇虎360准备贷款34亿美元,以期为一投资团队发起的93亿美元收购计划提供融资。

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【俄政府与索罗斯什么仇什么怨】今年的11月底,俄罗斯总检察长办公室宣布,在俄罗斯境内,索罗斯基金会为“不受欢迎的机构”。这一裁定绝不仅仅是阻止了基金会的工作。根据最新版本的《刑法》第284条第1款,不单单是基金会的工作人员,还有资金的接受者,甚至曾经提供过咨询服务的人都面临着最高可达六年的牢狱之灾的威胁。要知道,同一部法典中,对强奸犯的量刑也不过如此了。

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