贝壳研报：北京深圳楼市同比趋冷，警惕“新库存”风险

[摘要]报告显示，新房、二手房、土地市场的“前高后低”是今年上半年楼市的明显特征，尽管上半年整体市场回暖，成都、大连、上海上半年涨幅领先，但回暖势头并未持续太久，分水岭在3月份出现，“一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期”。

作者 郭亦非

6月25日，贝壳研究院发布的2019年楼市半年报显示，北京、深圳虽一度出现“小阳春”苗头，但从成交量数据来看，市场热度有所下降，上半年，北京链家二手房成交同比下降14.3%，深圳降幅为3.6%。

价格方面，北京均价同比上涨0.8%。受到731调控加码影响，深圳则下跌6.3%。

报告显示，新房、二手房、土地市场的“前高后低”是今年上半年楼市的明显特征，尽管上半年整体市场回暖，成都、大连、上海上半年涨幅领先，但回暖势头并未持续太久，分水岭在3月份出现，“一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期”。

此前，有媒体报道称，因部分房企拿地激进，监管层将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品，传言中的受限房企名单多达20家，包括融创、旭辉、中铁建等。

调控政策也结束了一季度放松态势，在二季度开始收紧，苏州、佛山、南宁、大连因近3月房价累计涨幅较大被住建部预警提示，其中，苏州加码楼市调控，对工业园区等重点区域实施“限售”，新房3年限售。

单以北京市场为例，今年上半年二手房市场升温则较为有限，同比表现不及去年同期，成交同比下降14.3%。北京市场并无大幅向好，一方面是调控依旧高压，需求尤其是改善型需求释放难度大，另一方面则是由于限竞房等新房项目的分流，今年前5月北京新房成交同比增长1.6倍，新房成交占比提升近16个点。

今年6月，北京二手房成交均价62475元/平方米，同比持平，在相对平稳的市场下，均价难大幅向上，3月份或为北京房价全年高点。

贝壳研究院报告指出，市场在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，调控政策对于市场动向保持高度的敏感性，不论土地、新房还是二手市场的“不稳”都大概率会引发政策的进一步加码，5月份的苏州、大连、佛山、南宁就是例子，政策对于市场保持高度的敏感，市场缺乏向上的动力。

此外，市场自发向上的力量也不足，目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，主力需求短期难以释放，市场不存在大幅向上的动力。

值得注意的是，在在贝壳监测的29个重点城市二手房市场中，有7个城市（深圳、厦门、天津、西安等）月末库存环比持续增加3个月，13个城市（北京、成都、合肥、武汉、郑州、南京等）月末库存环比持续增加4个月，7个城市（大连、杭州、青岛等）月末库存环比持续增加5个月，上海和苏州二手房库存则分别下降2个月及1个月。

与此同时，自2018年下半年开始，部分地区新房库存也开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存房源量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。

以北京为例，在面积和区位的趋同下，北京集中新入市的限竞房项目品质同质化，限竞房项目整体去化率较低，截止到6月12日为31.9%，且项目之间差异较大。在限竞房集中供应的大兴（限竞房供应套数占全市32.7%），其库存房源高企，成为13区之首，去库存压力巨大。