针对苏州楼市的调控二连击：抑制政策转向“点杀”

特约撰稿人 平川

苏州楼市调控再次加码。

这次是针对学区房，最新调控政策直接将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区房变得意义不大。

就在五天之前，苏州出台楼市调控政策重拳，对对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。而对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。这也是自2016年抑制政策以来，楼市调控的再次加码。

事实上，随着近期苏州地王频繁出现，以及房价、尤其工业园区房价的夸张上涨，对于新的楼市调控政策的出台，市场早有预期。但调控力度如此，尚在预料之外。本次针对苏州楼市调控的两连杀，均是针对性的“定点清除”，这也表明：楼市调控政策在新的宏观情势和房地产行业发展状况，也随之进化出了新的形态，点杀。

针对二线城市进行房价调控那个，源于楼市主战场已经从一线城市转移到二线城市。

鉴于一线城市作为全国楼市龙头、其涨跌对整体房价起到举足轻重的示范效应，所以政策也从严处理，基本不给一线房价什么机会；于此相对应，开发商也转而角逐调控相对没那么严厉的强二线城市。另一方面，随着今年一季度信贷宽松、融资难度大幅减缓之后，开发商手里有了更多资金，这也是有能力在苏州等地连续拿下地王的重要原因。

至于将苏州作为重点打击城市，也是有原因的。事实上，上一轮二线城市上涨潮中，苏州是不折不扣的“领导者”。

2015年9月，苏州成为全国首个诞生新地王的二线城市，姑苏地块楼面价达到了3.1万/平方米 —— 注意这是接近4年前的价格，那时候二线城市房价都还趴在低位，上涨潮尚未开启。就在当年九月出现地王的三个月之后，苏州房价开始全面上涨。根据统计局数据，苏州房价2015年12月上涨4.38%位列全国第一；但实际上，这几个月苏州房价普遍上涨了50%左右，部分优质楼盘甚至接近翻倍。

之后的2016年1月，南京又曝出新地王，楼面价达到4.2万/平方米。春节之后，南京房价复制苏州半年前“地王——房价上涨”的模式，开启了凌厉攻势；并最终作为二线城市龙头，带起二线城市房价整体性上涨。

如果说南京房价是二线城市房价龙头的话，苏州房价就是二线城市房价的苗头和引信；一旦苏州房价开启“地王——房价上涨”模式，必将会给整个长三角二线城市炸出个缺口来。这也是苏州楼市被抑制的重要原因：如果不掐灭引信、让长三角房价再爆发一轮，不但可能会让之前的调控前功尽弃，还将积累新的宏观风险，让中国无法更好应对国内外复杂环境。

而学区房一般是某个区域之内价格最高、也是最坚挺的，对区域内房价的涨跌影响极大；不打掉学区房的上涨预期，房价调控政策就会大打折扣。

综上，本次实际是针对整个长三角二线城市的房价调控，其基本是思路就是“点杀龙头”。长三角二线城市龙头是苏州，苏州房价涨得最凶的地方是工业园区，园区内房价最坚挺的部分就是学区房 —— 所以政策先分层级，然后抓住重点、给予龙头针对性的打击。

可以预计，这轮针对长三角二线城市的楼市调控尚未结束，如果还无法降温、调控政策将会继续加码。事实上，随着一季度信贷放量，以及国际情势的新变化，政策之后继续宽松的可能性非常小。

所以，楼市其实并没有继续大涨的货币条件。这轮二线城市的楼市小阳春，也很可能随着严厉的楼市调控政策而终结；“房住不炒”这个基调，也会持续发挥其效力。只有抑制楼市快速上涨，脱虚向实，最终完成经济结构调整，最终房地产行业才能更健康的发展。

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