鹤岗房价调查：低价卖房是个别现象，但人口外流产业单一也是问题
王迎超 中房报记者 高中华|鹤岗报道
黑龙江省鹤岗市，这个地处黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域中的北方边陲小城，因房子卖出“一万元一套的白菜价”迅速蹿红网络。
4月17日，中国房地产报记者来到了鹤岗，对这座地级市近年来房地产发展和房价情况进行了调查。来自政府方面的信息显示，上述存在的低价房仅是个案并非全部，鹤岗市近年来房价较四五年前是有所回落，但波动较小，商品房销售均价在3000元/平方米，二手房交易均价多在2000元/平方米以上，符合市场预期。
导致低价房出现则有几个原因：一是大量棚改房、回迁房的涌入；二是人口不断外流、资源日渐枯竭、经济不景气等多种因素也导致了鹤岗房价走低。
实际上，不止鹤岗，在黑龙江的另外三个“煤城”——双鸭山、七台河、鸡西，都普遍出现了房价走低、低价甩卖等现象。
面对上述情况，鹤岗这座四线小城也在转型谋求新的发展，一些新的产业与园区在这里落地，经历着阵痛也孕育着希望。
“鹤岗的生态环境很美，房价也不高，我们欢迎有识之士和各类人才到这里投资置业。”鹤岗市发展和改革委员会主任刘雷表示。
“一万多元一套”的房子
L形拐弯楼的顶楼目前以超低价对外出售
“其实每平方米几百元的房子早两年鹤岗就有卖的了，这并不算啥稀奇事，不明白这次咋突然就火了？”4月17日，刚从外地回老家的鹤岗当地居民朱女士表示。
事实上，鹤岗“超低”房价最早走红于网络。前不久，一位名为“奋斗中的小胖”的用户在抖音账号发布的鹤岗楼价又创新低的视频迅速走红，并吸引了部分媒体注意。随后，一家知名房产服务类网站经统计后发现鹤岗房价出现“断崖式”下跌，引发主流媒体跟进报道，鹤岗由此迅速走红。
中国房地产报记者通过与朱女士等几位鹤岗当地居民交谈得知，目前，鹤岗市当地人大都不缺房，很多家庭是人均一套房；鹤岗外来人口很少，房产交易也基本以当地人内部消化为主。
在买房过程中，一般是优先买新房；其次是临近市中心、繁华地段的大户型二手房或者优质学区房，再次是郊区的大户型二手房；最后才会选择郊区小户型。在北上广深等一线大城市，郊区偏远小户型会有大批刚需接手，但在四线小城鹤岗，这类房子基本无人问津。
本次引发热议的“白菜价”房子正是指最后一类。朱女士说，“网上传的那几套房子基本都是这两年老百姓因动迁分到手里的房子，有的分了好几套。自己住吧，顶楼没电梯也不方便，地点还较偏，想租也租不出去，卖也卖不上价，一年光取暖费物业费也得不少钱，这种房子只能低价往出甩卖。你看着几百块钱一平方米挺便宜，可房子买到手也得往里搭钱。”
4月18日上午，中国房地产报记者来到了位于鹤岗市南山区的九州小区及周边区域，网上爆出的“一万多元一套”超低价房产正位于此区域。该区域距离鹤岗市中心约4.3公里。
据鹤岗市棚改办相关人士介绍，该区域属于棚户区改造工程，共有200多栋建筑，目前已有近3万人口居住。
在一处断头路附近，记者找到了网上销售的九州松鹤小区一处超低价房所在。据介绍，该栋楼所在位置地势较低，原来被老百姓称为“西山沟”，经常被烟气、雾气所笼罩，因此当地老百姓普遍对这个地段都不太认可，加之该楼为L形拐弯楼，超低价出售的房产正位此栋楼的顶楼位置。由于采光不好，再加上位于没有电梯的7楼，因此才会出现以“一万多元一套”超低价格进行甩卖的情况。
“同样的房子，在上面好地段的才卖到1000多元/平方米。”上述鹤岗市棚改办相关人士表示，“这处断头路目前还没有打通，加上只有一条公交线路，所以房价较低，但附近有一所幼儿园和学校已经配建完毕，未来道路打通后，应该会带动房产升值。”
兴东小区5号楼有多个低价房源
随后，中国房地产报记者又来到了兴东小区，兴东小区距离鹤岗市中心超过12公里，属于远郊区域。这个有着30多栋建筑的小区主要是为了安置矿区采煤沉陷区的拆迁居民，目前小区已有1000余户居民入住。
此前有消息称，这里用10.8万元即可购买一套114平方米高层住宅，均价不到1000元/平方米。记者来到所售房产所在楼栋5号楼了解到，该建筑群于去年年底交工，因采煤沉陷区居民拆迁改造分到了多套房子，加之高层建筑的物业费和电梯费较高，不少居民感觉负担较大，因此选择了低价出售。除了5号楼外，还有不少楼栋贴出了“低价卖楼”字样。
坤德花园小区
有消息称“鹤岗坤德花园小区‘15万元买320平方米大复式’”的消息应系误读，中国房地产报记者走访发现，该房产在销售信息说明中标注320平方米复式楼为由两套房产打通而成，单套价格为15.5万元，实际总价为31万元，每平方米均价约合不到1000元。这一价格也与坤德花园小区在网上出售的其他房产价格相符。
中国房地产报记者采访知情人士得知，该小区位于工农区热电厂对面，对外宣传是鹤岗市唯一的复式大户型，由于该小区开发商资金链出现问题，小区房产大多以抵账房形式“顶”给了别人，有的人为了回笼资金因此低价甩卖。坤德花园小区居民王女士证实了上述说法，她表示，她家的房子就是顶账房，建筑面积145平方米，正常售价应该45万元/套，“如果往外卖，最低也要卖20多万元。现在这个价格可能是着急用钱。”
新建商品房均价稳定在3000元/平方米
鹤岗市不动产登记中心
目前，鹤岗市房地产市场及房价情况如何？
对此，中国房地产报记者先后采访了鹤岗市住房保障局、鹤岗市不动产登记中心和多家房产经纪机构了解，得到的答复是，鹤岗近年来房价较四五年前有所回落，商品房销售均价在3000元/平方米左右，二手房交易均价多在2000元/平方米以上。
鹤岗市住房保障局房政科科长肖玉向记者介绍，鹤岗从事房地产开发的都是本土开发商，目前有10多个高层商品房项目在售，基本都是现房销售；还有2018年获批的8个多层项目，共计13万平方米期房在售。
肖玉介绍，鹤岗的房地产市场从2000年之后到2014年期间一直发展不错，房价最高阶段是在2013年~2014年，均价达到4000元/平方米以上，此后开始逐渐回落；2016年至2018年，鹤岗新建商品房销售均价基本稳定在3000元/平方米，波动较小。“从数据来看，鹤岗近年来购房需求的确出现了下降，开发企业投资意愿也随之降低。”
中国房地产报记者走访了鹤岗多个房产经纪机构也发现，他们的业务普遍较少，显得有些冷清。金汇源房地产经纪公司一位负责人介绍，鹤岗当地人不太认可中介，基本都是个人进行交易。房价方面，目前鹤岗主城区二手房均价在2000元/平方米~3000元/平方米，个别地点好，精装修的房子每平方米也能卖到四五千元以上。“学区房一般能达到3500元/平方米以上，有些二三十年以上的老旧房源相对价格较低，均价会低于2000元/平方米。”
鹤岗市房屋中介较少
在鹤岗市不动产登记中心记者看到，不少市民在大厅办理业务，负责产权登记业务的张巍主任介绍，鹤岗市居民一般通过房屋中介交易的少一些，更多是买卖双方共同来办理交易业务。由于近两年解决历史遗留建设项目不动产权证办理问题，鹤岗不动产交易数量开始出现激增，从2016年的3900多套激增到2017年的6900多套，2018年这一数字达到了7467套；2019年至今已接近2000套。
━━━━
昔日“煤城”的转型新路
鹤岗市棚改小区松鹤小区
鹤岗市为什么会出现房价如此之低的情况？
鹤岗市保障性住房服务中心为中国房地产报记者提供的数字显示，自2008年至今，鹤岗市已拆迁97688套，棚户区改造和公共租赁住房共计建设和购买105090套。可以说，正是大量兴建的棚改房、回迁房，让鹤岗的房屋彻底回归居住属性，并基本达到了供需平衡。因部分拆迁户手中分到了多套房子，最终只能空置或甩卖。此外，因棚改房在入户五年内无法上市交易，所以部分售房者只能与购买者签订协议，这也是导致低价房出现的部分原因。
实际上，除了大面积棚户区改造之外，人口不断外流、资源日渐枯竭、经济不景气等多种因素也导致了鹤岗房价走低。不止鹤岗，在黑龙江的另外三个“煤城”——双鸭山、七台河、鸡西，都普遍出现了房价走低、低价甩卖等现象。
刘雷在接受中国房地产报记者采访时介绍，鹤岗市2011年被国家列入第三批资源枯竭型城市，煤炭产量下滑后，人才及产业结构单一，交通、水电等基础设施比较薄弱的问题逐渐显现。如何转变思想，弥补基础设施短板、探索经济发展新路、加大人才引进力度，探索出城市转型新路成为鹤岗市近几年工作的重中之重。
近年来，鹤岗市陆续关闭当地的小煤矿，整合煤炭资源，打造了包括“煤头化尾”示范基地；培育接续替代产业，建设新材料产业基地，发展新能源材料、石墨烯材料等五大产业链，推动石墨粉体向电池负极材料等新兴应用领域拓展；建设“两江一岭”绿色食品加工基地等，实现产业转型。
刘雷介绍，2017年9月，鹤岗建成了“双创”孵化基地，集孵化器联盟、电商产业园等于一体，提供项目、资金、人才融合等服务和对接。此外，还推进山、水、林、田、湖、草综合治理，并在2017年提出“金鹤回岗”百千计划来吸引外来人才，通过实施住房保障、人员编制、医疗健康等多个方面的优惠待遇，目前已吸引数百名硕士研究生、国内外优秀高层次人才回到鹤岗工作。
此外，鹤岗至佳木斯间高铁将于今年6月开工，届时鹤岗将直接连接进入高铁路网，来往鹤岗交通会更加便捷。
“一切都在向好的方向发展。”刘雷告诉记者，2018年，鹤岗市发展开始出现“触底反弹”情况，鹤岗地区生产总值增长4.7%，呈现明显转折趋势。2019年一季度来看走势更加喜人，鹤岗地区生产总值增长超过六个百分点，呈现逐渐加速状态。
“鹤岗的生态环境很美，房价也不高，我们欢迎有识之士和各类人才到这里投资置业。”采访最后，刘雷这样表示。
