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灼见 | 房地产市场调控不会发生方向性改变

[摘要]房地产市场发展会产生融资“挤出”效应,拥有土地的企业实际上是有了优质抵押品,可以较容易的从银行等渠道融资,而没有土地的企业则由于缺失优质抵押品而融资困难,随之而来的是资源错配现象的出现,甚至会导致全要素生产率下降(抑制创新)。

腾讯财经《灼见》特约作者 孙树强(北京大学光华管理学院博士、学术财经研究员)

房地产市场是当前及今后一段时间讨论我国经济无法避开的一个重要话题。一方面,房地产市场的发展会通过对上下游产业的带动而对经济增长产生较大的拉动作用;另一方面,如果房地产市场非理性上涨将会产生经济、金融风险,甚至会引发经济金融危机。

国际经验表明,如果房地产在经济中的比重过大,并且房价在较长一段时间内出现持续快速上涨,则很有可能成为引发系统性风险的结构性因素,从而对整体经济造成重大危害。

正因为如此,中央近两年出台各项措施,决心引导房地产市场走上理性发展的轨道,避免房价非理性上涨引发系统性风险。

十九大报告中提出要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的三大攻坚战,其中的一项重要工作就是抑制房价过快上涨,避免房地产市场的繁荣衰退周期循环对经济产生冲击。

但从今年的经济运行形势看,我国经济面临一定压力,国内国外环境都对经济增长形成一定掣肘。此时,社会上都对房地产市场调控极为关注,探求中央关于房地产市场发展的只言片语,以期从中发现未来房地产市场的大致走向。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券,并提及符合标准的房地产企业可发行企业债券。这引起了市场的极大关注,讨论房地产调控政策是否发生了松动。

12月13日,中共中央政治局召开会议指出,要统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

此次会议并没有明确提及房地产调控的未来方向。但我们认为在推动高质量发展、打好三大攻坚战的要求下,房地产市场调控不会发生方向性改变。

在7月的政治局会议上,中央提出要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。10月30日,新华社发文强调,中央遏制房价上涨的决心不会改变,全社会要丢掉因经济下行压力加大而放松的幻想。再到此次政治局会议,虽然没明确提及房地产市场调控,但提出明年要继续打好三大攻坚战,按照已确定的行动方案,针对突出问题,打好重点战役。

房地产市场对经济的影响是广泛而复杂的。从微观来看,一方面,房价上涨对于住房拥有者产生财富效应,促使其提高消费支出;另一方面,尚未购房者在财务上捉襟见肘的情况下,为了满足住房的刚性需求会通过抑制消费进行储蓄,从而限制了这部分人群的消费支出。

从宏观来看,一方面,房地产作为一种投资品,价格大幅上涨会加大社会贫富分化,产生广泛而深远的经济社会影响。西南财经大学“中国家庭金融调查(CHFS)”2017年第一季度公布的数据显示,2017年上半年城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,低于已有一套房再购房的家庭比例的5.3%,低于已有多套房再购房的家庭比例的5.9%,更低于总资产处于前20%的富裕家庭买房比例的8.1%。这说明,房价上涨吸引了更多投机型买家,对为自住而买房的刚需者产生了挤出效应,更通过房价上涨拉大了有房者和无房者的财富差距。另一方面,房地产市场发展会产生融资“挤出”效应,拥有土地的企业实际上是有了优质抵押品,可以较容易的从银行等渠道融资,而没有土地的企业则由于缺失优质抵押品而融资困难,随之而来的是资源错配现象的出现,甚至会导致全要素生产率下降(抑制创新)。

因此,房地产市场的健康平稳发展对于我国经济成功转型至关重要。房地产市场大起大落的危害引人惊醒,调控政策的忽松忽紧的弊端也不容忽视。虽然我国经济运行存在一定压力,但房地产市场的健康发展和政策连续性都极为重要。因此我们认为房地产调控政策至多会在边际上发生一定变化,而不会出现方向性改变。

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责任编辑:jasongqwang
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