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金科拟18亿输血五项目公司 面临财务偏紧压力

[摘要]随着融资环境收紧,房地产项目本身融资能力减弱,项目公司不得不依托母公司的资金进行前期开发。如果楼市调控持续较长时间,被输血的项目未能按预期开盘,这部分资助款就会出现风险。

【财联社】(记者 杨依依)金科股份(000656.SZ)日前发布公告称,将为部分房地产项目公司提供不超过17.9亿元的日常经营资金暨财务资助。

与此同时,金科股份于公告中透露,根据合作开发协议约定,通常当项目公司经营资金不足且不能通过融资解决时,作为其股东方,公司及合作方均需按约定的出资比例以股东借款的方式同步投入。

对此,多名业内人士均向财联社表示,随着融资环境收紧,房地产项目本身融资能力减弱,项目公司不得不依托母公司的资金进行前期开发。如果楼市调控持续较长时间,被输血的项目未能按预期开盘,这部分资助款就会出现风险。

17.9亿输血项目公司

根据最新公告,被金科股份财务资助的子公司有五家,分别为重庆金江联房地产开发有限公司 、常熟金宸房地产开发有限公司 、天津海纳万塘房地产开发有限公司、大连弘坤实业有限公司、重庆亿臻房地产开发有限公司,期限均为3年,其中三家为无息借款,借款金额不超过8.5亿元;两家借款年利率为10%,借款金额不超过9.4亿元。5家子公司合计借款总额不超过17.9亿元。

公开资料显示,上述五家项目公司拿地时间多在今年5月之后,均处于早期开发阶段,还未开盘也没有现金回笼。

“项目本身可以融资,但融资未必能满足需要,如果金额不够、成本过高,或者时间上不能保证,可求助股东资助。”阳光城(000671.SZ)一位高管告诉财联社记者,“属于集团内部的持股公司,只要它是按持股比例资助,收不收利息取决于合作方的态度,若合作方不愿意计息,那是可以的。”

一家百强房企的华南负责人告诉财联社记者,通常来讲房地产项目本身是有融资能力的,除了银行的开发贷,还能吸引基金和信托的债权投资。但现在最大的问题是,开发贷放得少,基金、信托投资又被管制。

相关数据显示,今年上半年,国内17家上市银行中,仅农业银行、工商银行和北京银行3家银行的房地产业贷款占贷款总额比重出现上升,其余14家银行均收缩了开发贷投放规模。工商银行行长谷澍在该行2018年半年度业绩会上表示,下半年将严格把握房地产开发贷款的投向,重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。

此外,基金和信托资金对房地产项目的投资也在被管控。去年2月,中国证券投资基金业协会发布4号文,禁止私募产品通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式进入房地产领域,热点城市住宅项目几乎所有的融资渠道,以及非热点城市的土地款和流动资金融资基本被禁止。

平安不动产基金一位销售经理对财联社记者称,实力较强的房地产基金公司已从买方市场变为卖方市场,基金公司也需要挑选风险更低、回报更高的项目,更倾向高周转的开发商。国信证券一位基金经理则表示,目前还能对地产项目投资的房地产股权基金多数是此前已签过合同的。

上半年融资成本提高

值得一提的是,虽然根据合作开发协议约定,金科股份有义务为项目公司提供财务资助,但今年以来,金科自身的财务状况处于偏紧状态。

金科2018年半年报数据显示,报告期末金科的负债合计为1574亿元,资产合计为1856亿元,由此计算其资产负债率为84%。

资产负债表中,金科的流动负债1039.4亿元,较期初的842.93亿元增加196亿元。非流动负债中,金科的长期借款为426.37亿元,较期初的372.44亿元增加53.93亿元。一年内到期的非流动负债为169.21亿元。

值得关注的是,金科股份最新公告显示,截至目前,金科前三大股东天津聚金、金科控股、黄红云已合计质押公司19.81%的股份。其中,天津聚金、金科控股、黄红云的股权质押方分别为中泰信托、三峡银行、国信证券,质押期分别为1年、4年、1年。

上述国信证券基金经理告诉财联社记者,一般来说质押给银行的利息比质押给信托和券商更低,但对公司的资质要求也更高。

据金科股份过往财报数据,其银行贷款和债券类融资的成本在过去一年多时间内在逐步提高。截至2018年6月30日的上半年,金科股份的银行贷款的融资成本区间在4.75%-8.5%,去年同期的水平是4.75%-7.5%;债券类则从去年年中的4.7%-7.2% 升至今年年中的5.3%-7.9%。

上述平安不动产基金的销售经理向记者表示,“我们在投资房地产项目时是非劣后级,会在销售进行到90%-95%时退出,剩余的风险留给开发商。”

上述国信证券基金经理则透露,上市公司股东在质押股份前会签订协议,当公司股价触及平仓风险时,融资方就会强行退出、结束合同,最近A股的持续走低提高了平仓风险。

金科股份的质押公告也显示,后续如出现平仓风险,股东将采取包括但不限于提前还款、补充质押等措施应对风险。基于此,项目的多数风险最终都会落在开发商自身。

“国信证券到了今年9月已经不怎么接受A股公司的股权质押了,我们这部分的资金池每年有额度控制,快满了,其他同行的情况也差不多。”上述国信证券基金经理补充称。(财联社记者 杨依依)

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责任编辑:fangdong
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