广东酝酿调整商品房预售制度？没那么简单

腾讯财经综合报道

9月21日，多家媒体报道称，广东省房地产协会当日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

“关于商品房预售许可事项调整”的材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”

据了解，该《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，根据疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

但住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

商品房预售制度存在弊端

房地产预售亦称商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。

因此，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，现有的预售制度存在很多问题。易居开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度也缺乏非常有效的管控。

中原地产研究院首席分析师张大伟认为，在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。但预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。如果现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

张大伟说，在房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而当房价逐渐出现平稳下行的苗头，这些问题将会非常集中地爆发。

若采用现房销售模式会怎样

严跃进认为，若是取消商品房预售许可，进入到房屋现房销售模式，那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。

在严跃进看来，在此类模式下，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题，也会消失。“在现房销售模式下，或也会减少各类行政审批。部分政策是预售制度下的，若是现房交付，其实房子质量和具体情况是购房者可以看到的，不存在各类违约猫腻一说，若是从法律层面看，未来就没有预售一说，而是直接现房认购和直接交易。”

同策研究院研究总监张宏伟则表示，在现房销售模式下，现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题，现房则能看到问题，但开发商成本也会增加，比期房价格要贵。”

对于企业而言，严跃进表示，现房销售的模式下，房企销售应该有更强的更严格的财务约束。“因为对于过去来说，类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，对于此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。”

张宏伟则认为，现房销售因为杆杠少了或没有了，市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况，中小开发商资金链问题会增加，大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”

严跃进认为，如果取消此类制度，有助于为相关企业形成较大的约束。在现房销售的模式下，房企销售应该有更严格的财务约束。比如，对于30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在需要30层全部建造完毕，所以资金考核压力很大，资金弱的房企无法进行开发投资。

不过，在业界看来，尽管取消预售制可以规避很多问题，但不利影响亦不容忽视。张大伟说，当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企、大企业。对小企业来说是灭顶之灾，将加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

厦门大学管理学院原副院长戴亦一对第一财经分析，取消预售制将对民营中小房地产开发商的资金链产生重要不利影响，对以高周转为核心竞争力的开发商的盈利能力产生重大不利影响。同时，对购房者也将产生很多不利影响，比如开发商增加了资金成本，但羊毛出在羊身上，最后还是会转嫁到购房者身上。

“其实无论对民企，还是对国有开发商，影响都很大。如果取消预售制度，那我们也必须要换一种玩法了。”广州一家大型国有开发商战略发展部人士告诉第一财经记者。

从供应角度上看，张大伟说，现阶段如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。因此，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，且房地产企业的负债率降低的情况下。如果是当下取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

张大伟说，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。

戴亦一也认为，取消预售制度的一大目的是为了防止烂尾楼等现象，但其实，只要严格执行好现有预售制度，是可以避免烂尾等现象发生的。