深度调查：借力棚改货币化 昔日“鬼城”鄂尔多斯房价大涨

[摘要]官方数据显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%，如此高的货币化安置比例，在全国三四线城市范围内也较为少见。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯“堆积如山”的库存得到快速消化。

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站在鄂尔多斯康巴什区正阳街的街头向四周望去，这座城市依然显得很空荡，偶尔会有几辆车经过，行人更是稀少。康巴什购物中心、呼能商场、鄂尔多斯大剧院、成吉思汗广场等商业、文化标杆建筑都在这条街附近，由于人气不足，它们都安静得像是睡着了一样。

但安静的康巴什也有不安静的一面，其房价在过去两年时间迅速突破10000元/平米大关，重回历史最高水平。而曾被冠以“鬼城”之称的鄂尔多斯，2010年至2015年房价长期徘徊在4000元—5000元/平米的水平。

如今，鄂尔多斯成为这轮三四线城市去库存运动被挽救的典型样本。在棚改货币化安置、房票制、政府回购等政策刺激下，鄂尔多斯“堆积如山”的库存得到快速消化。

官方数据显示，鄂尔多斯2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到94.5%和100%，如此高的货币化安置比例，在全国三四线城市范围内也较为少见。

康巴什房价两年翻番

在康巴什区当地人的记忆中，房价从2016年就开始回升。“现在已经基本回升至10000元/平米的水平，和2010年房价最高的时候差不多了。”一位本地人说。

据财联社记者走访了解，目前康巴什区在售的楼盘主要有3个，分别为东方纽蓝地官邸、文澜雅筑和锦绣山庄，单价均为10000元/平米上下；此外，康巴什新城的金信翰林苑小区二手房价也回升到此前的万元水平，而在2011年时这个小区的房价曾降至3750元/平米。

金信翰林苑小区一位业主表示，“自从小区对面的北京师范大学鄂尔多斯附属学校开校以来，这个小区价格就再没有再下降过。”

事实上，康巴什房价大涨与近几年的去库存政策密不可分。对鄂尔多斯而言2016年是关键一年，2015年下半年国家开始推行棚改货币化安置，鄂尔多斯则是在2016年正式启动这一程序。

“2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别为589.8万平米和511万平米，而2014年和2015年两年合计消化的存量商品房面积仅588万平方米，不及2016年一年。”鄂尔多斯政府工作报告中的数据显示。

而棚改货币化安置令鄂尔多斯去库存进程至少加快了两年，房价也随之出现快速回升。康巴什区住建局房管中心人士去年曾向媒体透露，2015年底全区的住宅销售均价约为4200元/平米。据此计算，目前房价是2015年底的1.38倍。

易居研究院报告指出，2015年~2017年超2万亿货币通过棚改保障领域进入到商品住宅市场，带动三四线和中西部城市商品房热销，其中2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到近50%，2017年多省份上调货币化安置比例目标，拉动全国安置比例至60%。

此外，目前全国房价均价过万的城市已经超过60个，如果将这个数据细化到城市各区，康巴什区会是其中最吸引眼球的一个区，因为这里曾因轰轰烈烈的造成运动导致烂尾楼林立、入住率极低。

“康巴什区的很多工薪阶层的月收入不过四五千元，现在的房价已让他们高攀不起。”一位房地产业内人士告诉财联社记者。

不过，与康巴什形成对比的是鄂尔多斯东胜区，当地人表示东胜区的房价并未出现过于明显的回升。

“鄂尔多斯是典型的一市两区，康巴什区是新区，城市绿化、商业、文化、交通、医疗等各方面也都做的比较好，比老区东胜区好很多，而且这里还引入了很多重点学校，教育方面也比老区好。”东胜区一家银行工作人员向记者表示，很多鄂尔多斯人有了补偿款都喜欢到新区居住，这是造成两个区房价涨幅不一致的原因之一。

烂尾楼依然随处可见

尽管康巴什区房价已回升至历史高点，但从鄂尔多斯整体来看，当地楼市很难说已恢复健康。其中最突出的问题是，当地的房地产项目回款仍较为困难。

财联社记者从东方纽蓝地官邸二期获得的多份文件显示，当地人在购房时有不少用车、字画、甚至用房冲抵购房款，或者选择分期支付购房款，而回款受限的开发商则用卖不掉的房源冲抵拖欠的工程款。

当地一位施工方负责人表示，“上述现象在鄂尔多斯很普遍，形成了一个比较荒谬的闭环，大家都在用手中的物品进行抵押交易。不过这几年很多人因为棚改获得了补偿款，让房企的现金流有所改善，这些现象还减少了一些，以前更多。”

此外，小区入住率低也是新城的一个特点。康巴什购物中心的多位员工对记者表示，“附近小区一到晚上就能看出来，亮灯的也就一半左右，很多房子是买了没有人住的。”而康巴什购物中心所处的位置，是康巴什新城的核心地段。

此外，烂尾楼在鄂尔多斯依然随处可见，鄂尔多斯伊金霍洛国际机场对面，就有大量建设到一半而停工的烂尾楼。当地司机介绍说，这些盖到一半的烂尾楼已经有三四年了，现在也见不到施工痕迹，现场更没有施工机器。

而在被当地人称为CBD的鄂尔多斯国泰商务广场对面，也赫然矗立着三座烂尾项目，其中一座是东方地产的东方大厦项目，记者在现场看到，该项目管理部大门紧闭，门口一把只剩下半的办公椅被丢弃在门前，一副老旧破败的样子，似乎很久没有人进驻过。

当地楼市不健康的另一表现则是商业地产，上述国泰商务广场虽是当地人眼中的CBD，却显得空空荡荡，没有商务中心地带应有的繁华氛围。财联社记者实地走访发现，整个国泰商务广场从T1到T6共有六座办公大楼，只有T5和T4分别给鄂尔多斯政府部门和工商银行总部办公，其他四座办公楼则大部分空置，底商也多处于空置状态。

而康巴什购物中心、呼能商业中心等市内商业项目也较为冷清。

当地政府似乎也意识到这些问题。康巴什区政府2018年工作报告显示，当地要“全面盘活闲置商业地产，支持商务服务业发展，加快培育企业管理、会计法务、咨询调查、广告中介等相关行业，做大楼宇经济体量……发挥消费基础作用。全面改善消费环境，提升呼能、金宸等商业广场发展水平。”

上述工作报告还提到，要在今年启动新城吾悦广场、神华康城步行街等商业项目。但从现有商业项目的运营情况来看，新项目面临的市场环境较为困难。

“一方面是城市人口依然十分稀少，前几年这里只有几万人口，经过当地政府对产业、配套、交通等多方面的努力，现在人口已经有十多万，但真正的购房需求依然不足，这几年商品房去库存加快主要是受棚改货币化安置的刺激。而且这里基本没有二手房市场，后续支撑力量不足。”一位曾对康巴什新城进行过调研的开发商对财联社记者表示。

“鄂尔多斯的产业没有跟上来，大幅开发地产项目的基础依然薄弱，还是要看未来的产业发展是否能到位。”上述开发商补充道。

值得关注的是，鄂尔多斯在2018年工作安排中指出，支持改善性住房需求，发展住房租赁场，推进商业地产去库存，改造城市棚户区5399套，消化房地产库存240万平方米，这一目标相比2016年和2017年下降了一半多。但截至今年6月底，开工率仅为6.7%。

棚改货币化的步伐已然放缓，鄂尔多斯楼市回升之路会否到此为止？（财联社记者 赵普）