保利地产：业绩平稳增长 销售表现靓眼

公司今日发布2018年中期业绩快报，报告期实现营收598.7亿元，同比增长9.9%，归属上市公司股东净利64.9亿元，同比增长14.9%，EPS0.55元；

业绩表现平稳，销售维持高增长

上半年公司净利增速高于营收主要原因在于结算毛利率提升及投资收益增加，其中营业利润率同比扩大2.3个百分点至20.8%。从历史数据来看，每年二季度及四季度是公司结算高峰(二季度营收占比在20-25%左右、四季度营收占比在50-55%左右)，今年一季度末公司预收账款达到2563亿元，创历史新高，叠加结算毛利率的逐步回升，全年业绩有望保持较快增长。

销售方面，公司上半年实现销售额2153亿元，同比增长46.9%，6月单月销售额602亿元，同比增长58%，其中6月单月销售额创下历史新高。今年以来公司保持积极的推盘策略，上半年累计新推2170亿元，同比增长60%，6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年，公司可售货值仍充裕，叠加当前较高的去化率水平，全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。

拿地仍较积极，融资优势显著

根据每月公告数据，2018年上半年公司新增项目建面1508万平、总地价967亿元，占同期销售面积、销售额比重分别为104%、45%，其中总地价占销售额比重同比扩大7.3个百分点。从拿地结构来看，报告期公司在城市布局上稳步下沉，强三线、四线城市拓展金额占比分别为31%、14.9%，同比分别缩小7、扩大7.9个百分点，一二线拓展金额占比同比基本持平(54%左右)。

当前行业资金面整体趋紧，公司作为央企地产龙头，融资优势愈发显著：1、较低的融资成本：据我们跟踪，目前公司存量有息负债融资成本为4.86%，较2017年底仅上升0.04个百分点，处于行业最低水平之一；2、多元的融资渠道：公司通过各类渠道仍可获可观的低成本资金，如18年二季度至今公司已发行45亿元中票，利率为4.88%、4.6%；3、较低的信托等非标融资依赖度：截至2017年末，公司非银借款占比仅为16%，成本较低的银行借款、债券占比为84%。

激励机制升级，两翼业务蓬勃发展

2017年12月公司董事会通过项目跟投机制，与股权激励配合，补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看，10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一，表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行，公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定，提升公司运营和开发效率，为未来公司成长再添动力。

在房地产主业稳步发展同时，2017年公司的两翼业务均获得快速发展：1、房地产基金：2017年累计管理规模达到785亿元，其中信保基金规模637亿元，连续6年被评为“房地产基金前10强”；2、物业管理：保利物业成功登陆新三板，2017年合同在管面积1.74亿平，同比增长44.75%，其中累计外拓面积占比达到23%；3、商业运营：截至2017年末，在管商业面积160万平，全年营收超10亿元。

盈利预测及投资评级

我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元。

风险提示事件：公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。（中泰证券）